על תהליך התחדשות עירונית

אומנם מרבית המבנים בישראל אינם ישנים מאוד, לפחות לא בהשוואה למבנים אירופאיים בני אלפי שנים, אבל עדיין מבחינה בטיחותית וגם בכל הקשור לנוחות, הם דורשים שיפוץ מאסיבי או במקרים אחרים – הריסה ובנייה מחדש. פרויקט התחדשות עירונית נוגע בדיוק בנקודות האלו ומטרתו להחיות את הנופים העירוניים המיושנים כדי לעמוד בדרישות ובסטנדרטים של החיים העכשוויים. פרויקט זה אינו כולל רק חיזוק מבנים ושיפוץ אדריכלי, אלא גם מתרחב לחידוש התשתיות, לרבות כבישים ושירותים, והוספת שירותים ציבוריים כמו פארקים, גנים ומתקנים קהילתיים. מתגוררים בבניין ישן ותוהים אילו אפשרויות עומדות לרשותכם היום? כל זאת ועוד במאמר שלפניכם.

מהי התחדשות עירונית?

התחדשות עירונית מייצגת גישה משנת חיים, שמטרתה להחיות ולשנות נופים עירוניים, בתוך התייחסות והתחשבות בכל ההיבטים האסתטיים והפונקציונליים של החיים בעיר. כפי שלומדים במסגרת לימודי שמאות מקרקעין, פרויקט התחדשות עירונית כרוך בפיתוח מחדש או בשיפוץ של מבנים קיימים, כמו בנייני מגורים, לרוב מבנים מיושנים וחסרי שירותים מודרניים, לצד שיפוץ מערכות תשתית לרבות כבישים, מים וחשמל. נוסף לאלה, פרויקט כ8זה יכול לתת את הדגש בשיפור המרחבים הקהילתיים באמצעות יצירת פארקים חדשים, מוסדות ציבור ושימור מבנים בעלי משמעות היסטורית. בסופו של דבר, המטרה היא לתת מענה לצרכים המתפתחים והמשתנים של אוכלוסיות עירוניות ולהבטיח שהערים יישארו בטוחות, מותאמות למציאות של היום וכמובן גם אסתטיות.

ההיסטוריה של התחדשות עירונית

הרעיון של התחדשות עירונית הגיע מאירופה של המאה ה-19, וכבר באותן השנים הוא סימן את השינוי בתפיסת הפיתוח העירוני, כחלק מהמהפכה התעשייתית של אז. היה אפשר לראות בשטח מאמצים לפירוק שכונות העוני ושיפור תנאי החיים של אותן קהילות מודרות. המניע העיקרי מאחורי מאמצי ההתחדשות העירונית המוקדמים הללו היה לטפל בנושאים קריטיים, כמו תברואה לא מספקת, שהיו השלכות ישירות של עיור ותיעוש מהירים.

משנות ה-30 ועד שנות ה-70 היה אפשר לראות פרויקטים רבים של פינוי ובנייה, שבהם נהרסו שטחים ישנים ורעועים כדי לפנות מקום לפיתוחים חדשים. עם זאת, שנות ה-70 סימנו שינוי לעבר גישה רחבה יותר של התחדשות עירונית, תוך שימת דגש חזק יותר בהעצמת תושבי שכונות מצוקה. פרויקטים מודרניים של התחדשות עירונית הרחיבו מאז את היקפם כדי לכלול הזדמנויות תעסוקה ושירותים חשובים לקהילות המקומיות, מה שמשקף גישה שהיא כוללת יותר, שנועדה לשפר את חזות הנוף העירוני, ו"על הדרך", לטפל בלא מעט בעיות בוערות אחרות.

אפשרויות שונות להתחדשות עירונית

התחדשות עירונית כוללת מגוון רחב של אפשרויות שמטרתן להחיות אזורים עירוניים, כל אחת מציגה את הגישה הייחודית שלה לשיפור החיים, רמת הבטיחות והאסתטיקה של העיר. ברשימה זו נמצאות שתיים עיקריות:

שיקום וחיזוק מבנים קיימים

אחת השיטות הפופולאריות היום להתחדשות עירונית כוללת שיקום וחיזוק של מבנים קיימים. גישה זו מתמקדת בשימור השלמות האדריכלית והערך ההיסטורי של המבנים, בתוך עדכונם באמצעים שונים כדי לעמוד בסטנדרטים מודרניים של בטיחות ונוחות. כשמדובר בבניינים תקינים מבחינה מבנית אך מיושנים, הדבר יכול לבוא לידי ביטוי על ידי התאמות שונות הנדרשות לעמידה ברעידות אדמה (הוספת ממ"ד למשל), שדרוג מערכות מים וחשמל, והוספת שירותים מודרניים כמו מעליות וחניה. כל אלה מעלים בסופו של דבר את ערך הנכס ובמקרה כזה אפשר להיעזר בשמאי מקרקעין, אחת מיני סיבות רבות.

לחצו כאן כדי להבין הכול על שמאי מקרקעין ומה תקפידו בפעול.

הריסה ובנייה מחדש

לחילופין, התחדשות עירונית יכולה להיות לבוא לידי ביטוי בהריסת מתחמים קיימים ובהקמת מבנים חדשים ומודרניים במקומם. תהליך "פינוי-בינוי" זה מחייב בדרך כלל את התושבים המקומיים לפנות את בתיהם באופן זמני, תוך קבלת דיור חלופי במהלך הבנייה. עם השלמתו של הפרויקט, חוזרים דיירים אלה למתחם החדש שנבנה, שכולל לא רק את דירותיהם החדשות אלא גם כולל תשתית משופרת, שטחי מגורים נוספים ושירותים ציבוריים משופרים.

שלבים בתהליך של התחדשות עירונית

תהליך ההתחדשות כולל מספר שלבים, כולם קריטיים להצלחתו של הפרויקט:

• הערכה וזיהוי – שלב ראשוני זה כולל זיהוי אזורים פוטנציאליים להתחדשות, תוך התמקדות בשכונות שיכולות להפיק תועלת מכך.
• הכנת תוכנית – הכנת תוכנית שיכולה להוציא לפועל את הפרויקט, תוך שילוב כל אותם פרמטרים הנדרשים להצלחתה, נדרשת הן למעורבת הקהילה שבמקום והן למעורבותם של בעלי עניין אחרים, ששיתוף הפעולה שלהם הוא קריטי כאן.
• תקצוב – בדיקת אפשרויות המימון, הנדרשות לפרויקט ואיסוף הכסף להוצאתו לפועל, בין אם ממקורות פרטיים ובין אם ממקורות ציבוריים.
• הוצאתו לפועל של הפרויקט – הוצאתה לפועל של תוכנית ההתחדשות תוך שיתוף פעיל של הקהילה כדי להבטיח שהפרויקט יענה באופן הנכון לכל הצרכים ויצור חיבור מחודש ומוצלח יותר אל המקום.

מסלולים להתחדשות עירונית

יש היום שלושה מסלולים עיקריים להתחדשות עירונית, שלכל אחד מהם יעדים אחרים:

מסלול הרשויות המקומיות

מסלול זה מובל על ידי הרשויות המקומיות, והן אלו האחראיות על ניסוח התוכניות, ארגון השתתפות הדיירים והבטחת ההתאמה של הפרויקט ליעדי פיתוח עירוני רחבים יותר. במקרים כאלה מקבל הרשות המקומית את התמיכה הכלכלית מהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שהיא גם זו הקובעת את מדיניות הפרויקט. במסלול זה אפשר למצוא למשל בין היתר את פרויקט "פינוי-בינוי".

מסלול השוק הפרטי – יזמים

מסלול זה נועד לעורר את מעורבותו של המגזר הפרטי, ולעודד יזמים ובעלי נכסים לקדם ולבצע בשיתוף פעולה פרויקטים של התחדשות עירונית.

תמ"א 38

פרויקט תמ"א 38, המתמקד בעיקר בשיפור עמידות המבנים מפני רעידות אדמה, מכוון לבניינים בודדים, והוא מתבסס בעיקרו על שיפוץ וחיזוק. פרויקט זה מאפשר חיזוק מבני של מבנים, תוספות למבנים קיימים או הריסה ובנייה מחדש. הוצאתו לפועל של הפרויקט נעוצה בקבלת אישור המחייב היתר בנייה. עם זאת, יש לציין שתוקפה של התוכנית הוא עד לשנת 2026, כאשר במקומה תוצע בעתיד תוכנית אחרת בשם "חלופת שקד".

התחדשות עירונית מצריכה שיתוף פעולה בין גורמים שונים

התחדשות עירונית היא מטבעה מאמץ בין כמה גורמים, המחייב שיתוף פעולה מוצלח בין כמה מוקדים כדי להבטיח את הצלחת הפרויקט. במסגרת לימודי יועצי משכנתאות ולימודים נוספים הקשורים במקרקעין, בוחנים רבות את העניין הזה וגם את מידת מורכבותו. הגורם הבולט ביותר, שממנו נדרש שיתוף הפעולה, הן הרשויות המקומיות, שהן מכריעות באספקת שירותים ותשתיות חיוניים – החל משירותים כמו חשמל, ביוב ומים, ועד למתקנים קהילתיים חשובים, כמו מוסדות ציבור וחינוך בשטח השיפוט שלהן.

יזמים הם הקבוצה המכריעה השנייה, האחראית על ההיבטים המוחשיים של התחדשות עירונית, החל מניסוח תוכניות, הבטחת היתרי בנייה ועד לתהליך הבנייה הפיזי. המוטיבציה שלהם תלויה בכדאיות הכלכלית של הפרויקטים, משמע איזון עלויות מול רווחים פוטנציאליים ממכירה ומפיתוח של נכסים. ולבסוף, שיתוף הפעולה של דיריי הבניינים עצמם. תמיכתם או התנגדותם יכולה להשפיע מאוד על הקצב וההיתכנות של פרויקטים של התחדשות עירונית, ולהדגיש את החשיבות של ארגון הדיירים והאחדות ביניהם. ללא המאמצים המאוחדים ושיתוף הפעולה של כל הגורמים האלה, ייתכנו קשיים, עיכובים ולעיתים לא ניתן יהיה אפילו להוציא זאת לפועל.

תפקידה של מנהלת התחדשות עירונית

תפקידה של מנהלת התחדשות עירונית הוא חשוב מאין כמותו, והוא מתמקד בגישור בין יוזמות ממשלתיות ליישום מקומי של פרויקטים של התחדשות עירונית. על מנהלת ההתחדשות העירונית מוטלת אחריות רבה, שמטרתה להקל על המאמצים הנלווים לפרויקטים של ההתחדשות העירונית. מנהלת זו משמשת כבסיס להפצת מידע, ארגון וקיום כנסים לחינוך התושבים, היזמים ואנשי המקצוע הרלוונטיים, בכל הקשור להזדמנויות ולתהליכים של התחדשות עירונית. מעבר להסברה ולחינוך, היא גם ממלאת תפקיד חשוב בסיוע לארגון הדיירים, בביצוע בדיקות היתכנות ובהבטחת היוזמות של הרשות להתחדשות עירונית בהתאמה מלאה עם מחלקות העירייה, לרבות תכנון ורישוי. הודות למאמציה ולפעולותיה של מנהלת ההתחדשות העירונית, יכולים הפרויקטים, לא רק להתחיל, אלא גם להסתיים בהצלחה ולשפר את הסביבה ואת רמת החיים.

לסיכום

פרויקטים של התחדשות עירונית הם הזדמנות לשינוי אמיתי, לא רק בפן החזותי של המבנים אלא גם בפן הקהילתי ובתחושת החיבור אל המקום. נכון להיום נעשים לא מעט מאמצים להוציא אל הפועל פרויקטים מסוג כזה, שהצלחתם תלויה, בסופו של דבר, בשיתוף הפעולה של המשתתפים בהם, כולל הדיירים עצמם.