כל המקרים בהם יש להיעזר בשמאי מקרקעין – המדריך

כותבת המאמר: נני בוגן סמבן – רכזת תחום שמאות מקרקעין במכללת פסגות ומתמחה במשרד שמאי מקרקעין.

מהי עבודתו של שמאי המקרקעין ואיך הוא יכול להציל אתכם ולחסוך לכם אלפי ולעיתים מאות אלפי שקלים?  

תפקידו המרכזי של שמאי המקרקעין הוא לבצע בדיקות מעמיקות בנכס במטרה להעריך את שוויו. 
הבדיקות מתבצעות ממספר היבטים: בדיקת סביבת הנכס, בדיקה משפטית, בדיקת היתר בנייה, בדיקה תכנונית, בדיקת היטלים ומיסים שונים על הנכס ובדיקה הנדסית.
בהסתמך עליהן, יכול השמאי לבצע הערכה אמיתית על מצבו ועלותו.
עבור מרביתנו, הצעד של רכישת דירה הוא כנראה הצעד הגדול, המשמעותי והיקר ביותר שנעשה בחיינו.
רכישת דירה היא עסקה מורכבת, הרבה יותר ממה שנהוג לחשוב, דוגמא לכך יכולה להיות זוג צעיר שרכש את דירתו הראשונה, דירה חדשה שנראית במצב מעולה ונקיה מפגמים, אך בדיעבד (כאשר מאוחר מידי והעסקה כבר התבצעה) מתגלים חריגות בניה, ליקויים מסוכנים, שעבודים וכו'.
במקרה מסוג זה, היעזרות בשמאי מקרקעין מוסמך, הייתה יכולה לחסוך הרבה כסף, ובעיקר הרבה עוגמת נפש מבני הזוג הצעירים, שרכשו דירה מבלי לדעת את מצבה האמיתי.
חשוב להבין שלחוות דעת של שמאי מקרקעין, יש תוקף משפטי המשפיע על תהליך המשא ומתן של עסקת המכר, על תיקונים שיש לבצע בנכס, תשלומי מיסים, בדיקת כדאיות כלכלית של העסקה וכו'.
דוגמא נוספת ממש מהעת האחרונה היא של שמאית מוכרת, שהצליחה להפחית דרישת היטל השבחה של עיריית תל אביב לגבי דירה ברובע 3 בעיר, מסכום של 174 אלף שקל, לאפס!
חשוב להבין שדרישות להיטלי השבחה ומיסים שונים נשלחים כל הזמן למבצעי עסקאות מכר, וכאן למעשה באה לידי ביטוי חשיבותו של השמאי, שיכול לחסוך להם המון כסף.

אז באילו מקרים נעזר בשמאי מקרקעין? 

שמאות למשכנתא – כשמגיעים לבנק לקחת משכנתא, הבנק מציג לנו רשימת שמאים מטעמו, מתוכם ניתן לבחור שמאי שיגיע ויעריך את שווי הדירה. על סמך הערכת השמאי, הבנק יעניק לנו את סכום ההלוואה במסגרת המשכנתא.
כאשר מגיע שמאי מטעם הבנק, טובתו תמיד תהיה טובת הבנק, לכן תמיד נעדיף לקחת שמאי נוסף באופן פרטי, שידע לתת לנו הערכת שווי מדויקת יותר (וברוב המקרים גם גבוהה יותר) ולא "הערכת בטחון".
שמאות לבדיקת מיסוי מקרקעין – כמעט בכל עסקת מכר בנדל"ן, קיים רובד של מיסוי.  בעסקאות רכישה, יש לשלם מס רכישה (לפי מדרגות מס שהמדינה קובעת),  בעסקאות מכר ישנו מס הנקרא מס שבח הממסה את הרווח (עליית השווי) שהתרחש בנכס שלנו מרגע קנייתו ועד לרגע מכירתו.
הפחתת היטלי השבחה – במקרים בהם חלה השבחה של הנכס, דוגמת הגדלת זכויות הבניה, תוספת של קומה בבית, תוספת של מרפסת, חל על בעל הדירה תשלום של מס חובה הנקרא "היטל השבחה".  שמאי מקרקעין מקצועי, ידע לבדוק את דרישת התשלום לעומק, ולבדוק האם היא צודקת. במקרים רבים ,מצליחים שמאי המקרקעין להפחית משמעותית ואף לבטל את התשלום לחלוטין.
שמאות לחישוב פיצויים – ישנם מקרים בהם מאושרות תוכניות הפוגעות בנו וגורמות לירידת ערך בנכס שלנו.  מקרה נוסף הוא הפקעת קרקע, במקרים אלו, המדינה למעשה דורשת את הקרקע שלנו לצורכי ציבור כמו : מסילות רכבת, כבישים, שדות תעופה, נמלים, פארקים וכו'.
במקרים כאלו, בעל הקרקע יהיה זכאי לפיצוי. 
תפקיד השמאי יהיה לבדוק האם הפיצוי שקבלנו היה צודק וראוי.  בדומה להיטלי השבחה, גם כאן, תפקיד השמאי הוא מהותי ויכול למנוע מאיתנו הפסד כספי.
ישנם מקרים נוספים בהם ניעזר בשמאי מקרקעין כמו ליווי פיננסי לפרויקטים, בדיקת כדאיות כלכלית, ירושות, עיזבונות, פירוק שיתוף ועוד.
כמובן שהדוגמאות המובאות כאן הן רק חלק מעבודתו המרתקת והמאתגרת של שמאי המקרקעין.
את מסלול ההכשרה המקצועי שיכין אתכם להיות שמאי מקרקעין, תוכלו לעבור אצלנו כאן במכללת פסגות שמאות מקרקעין.

המכללה מציעה 2 מסלולי הכשרה עיקריים: 

*מסלול פרונטלי (כיתתי) – מתאים לאלה המעוניינים לרכוש את כל הידע באמצעות הגעה פיזית לכיתה, וליהנות מהרצאות פרונטליות מקצועיות ומרתקות מטובי השמאים ואנשי המקצוע בתחום.
*מסלול מקוון (אונליין) – מותאם לאורח החיים המודרני, לעובדים במשרה מלאה ולכאלה שזמן פנוי הוא מצרך נדיר בשבילם.  המסלול מציע צפייה בכל השיעורים באיכות גבוהה במיוחד, מערכת דיגיטלית מתקדמת וידידותית למשתמש הכוללת את כל חומרי הקורס, תרגולים, דיונים עם המרצה והסטודנטים האחרים, אפליקציה מותאמת לנייד ועוד.
מעבר לכך, כסטודנטים במסלול, תהנו מליווי צמוד ומקצועי של רכזת המסלול, מרתונים, חזרה ופתרונות של בחינות מועצה, תרגולים והווי משפחתי ותומך.