הערכת שווי דירה על ידי שמאי מקרקעין – איך מבוצעת הערכת השווי?

נכתב ע"י  יוחאי אהרונוב שמאי מקרקעין – BA בכלכלה ומנהל עסקים

למה בעצם צריך שמאי מקרקעין?

כשמאי מקרקעין, נתקלתי לא פעם בשאלות של לקוחות כמו –

"למה בעצם צריך שמאי מקרקעין? לא מספיק לי לבדוק באינטרנט?"

או "איך הגעת לערך הדירה הזה? השכן שלי מכר בהרבה יותר!!", או "אבל כבר יש לי עורך דין שבדק הכל. למה אני צריך שמאי מקרקעין?",

ואפילו לא מעט פעמים נתקלתי בשאלה (המצחיקה יש לומר) "אתה עושה גם שמאות רכב?" (אמ.לק – שמאי מקרקעין לא קשור לעולם הרכב).

אז החלטתי לעשות קצת סדר בעניין ולנסות לשפוך אור על מהות העבודה של שמאי המקרקעין

לפני שאתחיל, אני רוצה לתאר לכם את המצב שקיים היום בשוק המקרקעין (בעיקר בשוק דירות המגורים) –
כיום, 100% מהאנשים שקונים/ מוכרים דירות נעזרים בעורך דין. לרוב ישלמו בלית ברירה שכר טרחה שנע בגבולות של 0.5% ועד 2% משווי הנכס.

אם נחשוב על זה רגע – רובינו אנשים מספיק בוגרים ומספיק אחראיים כדי להסכים אחד עם השני על מחיר, על התנאים לתשלום אותו מחיר ועל הזמן בו נחליף את הכסף בתמורה לדירה אותה רצינו לקנות/ למכור – אבל בחיים לא יעלה על דעתנו לעשות זאת לבד – למה?

אנחנו לא מספיק מקצועיים. אנחנו מתים מפחד שמא משהו יתפקשש/ יעבדו עלינו/ אנחנו לא מכירים מספיק את החוקים ובגדול אף אחד מאיתנו לא אוהב "הפתעות".
אז אנחנו פונים לעורך דין וזה מנסח לנו הסכם ואחרי שקראנו אותו פעמיים אנחנו חותמים עליו (בעיקר על זה שאנחנו קונים את הנכס במצבו הנוכחי AS IS) ואז מגיע השלב הבא –

במקרה ואנחנו מוכרים את הנכס – אנחנו עלולים לקבל דרישות לתשלום שלפעמים מגיעות לעשרות אחוזים משווי הנכס, שאילו ידענו שאלו הסכומים אולי היינו מוותרים על המכירה כמו למשל מס שבח/ היטל השבחה.

במקרה ואנחנו קונים את הנכס – הרוב הגדול מבנינו שקונה נכסים נעזר בבנק, וכדי שהבנק יסכים לתת לנו משכנתא הוא דורש לבטח את עצמו- ומחייב אתכם לקחת שמאי מקרקעין – גובה המשכנתא ייגזר מהשווי הנמוך מבין המחיר שנקבע בחוזה המכר לבין קביעת השמאי.

במצב הזה בעצם בפעם הראשונה אחרי שחתמנו על החוזה והתחייבנו לקנות את הנכס אנחנו יכולים לגלות שבעצם המחיר שהסכמנו לשלם הוא לא ריאלי עבור הנכס/ ישנה חריגת בניה כלשהי/ הנכס בכלל לא מיועד למגורים ועוד מס' רב של סיבות אפשריות.

ומה עושים עכשיו אם גילינו את כל/ חלק מכל זה, אחרי שכבר חתמנו חוזה?

נוותר על הנכס? ומה עם ה- 10%-20% שכבר שילמנו מכיסינו? (ככל הנראה נשלם פיצוי מוסכם שנאמד ע"פ רוב ב 10% משווי הנכס)
נגייס את יתרת הכסף בעצמנו אם הבנק לא מוכן לתת לנו את ההלוואה בהתאם למחיר החוזה?

וכאן למעשה, נעוצה חשיבותו של שמאי בעסקת מקרקעין –

איך יכול להיות ש 100% מהאנשים שוכרים עורך דין כדי להיות רגועים אבל מוותרים/ לא יודעים שצריך / חוסכים את שכר הטרחה של שמאי מקרקעין ???

לימודי שמאות מקרקעין במכללת פסגות – בואו לפתח קריירה מוצלחת בתחום מבוקש>>>

לשמאי מקרקעין שסיים בהצלחה לימודי שמאות מקרקעין, יש את כל הכלים המקצועיים לערוך בדיקה מקיפה של הנכס לרבות מצבו המשפטי (קנייני), המצב התכנוני שלו, המצב הפיזי שלו, האם הוא נמצא בסמיכות למטרדים שיכולים לפגוע בשוויו וכמובן בשורה התחתונה – לכמת את כל הנתונים לשווי הראוי שלו.

למעשה, שמאי המקרקעין הוא האוטוריטה המקצועית היחידה ע"פ חוק, שמוסמכת לקבוע הערכות שווי לנכס מקרקעין.
אז אחרי שהבנו את חשיבותו של השמאי בעסקת מקרקעין, נחזור לשאלות שאיתן פתחנו –

• באשר לאתרי נדל"ן באינטרנט:
  זה נכון שאתרי האינטרנט השונים כבר למדו לעשות ממוצעים באופן גס ולקבוע מחיר למ"ר בנוי באזור מסוים.

יחד עם זאת, ועם כל הכבוד לטכנולוגיה, עדיין לא קיימת טכנולוגיה שיודעת לנתח את תיק בניין לנכס ספציפי, לבדוק האם קיימת חריגת בנייה למשל? או האם הנכס נמצא בקרבת בית ספר / גני ילדים המהווים מטרד רעש או מפעל המהווה מטרד עשן, ריח וזיהום אוויר. או לבדוק האם ישנה יתרת זכויות בניה הניתנת לניצול שיכולה להשפיע על ערך הדירה שאני רוצה לקנות או למכור?

• באשר לתפקידו של עורך דין בעסקה:
  עורך דין עושה עבודה חשובה מאוד. יחד עם זאת, אין זה מתפקידו ו/או הכשרתו לבדוק את התאמת הנכס להיתרי הבניה. אין זה מתפקידו לערוך זיהוי משפטי לנכס בעזרת מסמכי הבית המשותף ואין זה מתפקידו לקבוע האם המחיר המוסכם על הצדדים הוא השווי הראוי של הנכס.
• באשר לשמאות רכב:
  אומנם המקצוע מצלצל מוכר ונשמע מאוד דומה. אבל אין באמת קשר בין התחומים.
  שמאי מקרקעין מתמקצע בהרבה מאוד תחומים הקשורים לענף הבניה, בהם קורסים מעולם המשפט, הנדסת הבניין, הכלכלה, המימון ועוד. לאף אחד מהם אין קשר לעולם הרכב, אפילו לא במקרה.

אז איך הופכים לשמאי מקרקעין?

בישראל ישנם כ- 2000 שמאי מקרקעין מוסמכים. על מנת לקבל רישיון יש לעמוד בכמה פרמטרים בסיסיים כמו למשל:

• תואר ראשון המוכר ע"י המל"ג
• סדרת מבחנים מקדימים
• התמחות
• שלושה מבחני גמר (בדומה מאוד למסלול ראיית חשבון ועריכת דין)

כיום ישנם מס' מוסדות לימוד בהם ניתן ללמוד את מקצוע השמאות, ביניהם מכללת פסגות, בה ניתן ללמוד את הקורסים גם באופן פיזי בכיתות מצומצות וממוחשבות וגם באופן מקוון ע"י צפייה בכל ההרצאות, ע"י סגל מרצים מהשורה הראשונה בתחום.