המדריך המלא למשקיעים בנדל"ן (בעידן הקורונה)

משבר הקורונה שינה הרבה מאד דברים ומוסכמות בישראל ובעולם כולו, ובין היתר השאיר את חותמו גם על שוק הנדל"ן המקומי

על פניו, נראה שבתקופה כל כך מעורפלת קשה מאד לדעת מה ההשקעה שתניב תשואות יותר משתלמות ולאורך זמן: האם להשקיע בדירות למגורים, נדל"ן מסחרי או בכלל לפזול לכיוון המדינות האחרות? כל זה ברקע הרפורמות הרבות שעובר עכשיו השוק והריביות הנמוכות במיוחד.
תוהים מה לעשות? פנינו ליאיר טל, מומחה בתחום הנדל"ן ומרצה בכיר במכללת פסגות והוא כאן כדי לתת את פרשנותו.

יאיר, מה כדאי לעשות למישהו שיש לו הון ראשוני והוא מעוניין להשקיע דווקא עכשיו?

קודם כל, צריך להבין – האם אנחנו לקראת ירידת מחירי הנדל"ן? לי באופן אישי ולאנשי מקצוע אחרים בתחום נראה שגם אם תהיה ירידת מחירים היא תהיה קצרת מועד.
הסיבה: כרגע, פועלים בשוק הנדל"ן מספר כוחות מנוגדים זה לזה: מצד אחד, אי הוודאות בשל המשבר הבריאותי – כלכלי, והמצד שני הורדת מס הרכישה והריביות הנמוכה.

איך הורדת מס רכישה והריביות הנמוכות משפיעות על המחירים של השוק?

פשוט מאד: הורדת מס הרכישה תמשוך בחזרה משקיעים רבים ומשמעות הריביות הנמוכות היא שכדאי לקחת משכנתא דווקא עכשיו. אבל עוד לא הזכרנו את הגורם העיקרי שנלחם באי-הוודאות, והוא משפיע בטווח בינוני, של 3 עד 5 שנים: ירידה משמעותית בכמות התחלות הבניה בישראל.

מה זה אומר?

זה אומר שלא בונים מספיק דירות חדשות. אגב, מספר התחלות הבנייה היה בעייתי עוד לפני הקורונה. המדינה הגדירה יעד של 60 אלף התחלות בנייה בשנה כבר לפני מספר שנים.
לפני מספר שנים – החלה עלייה במספר התחלות הבנייה בשנה, אולם העלייה הזו נבלמה ובעצם אף פעם לא הגענו ל- 60 אלף.
במהלך הסגר וועדות רבות שותקו ולכן לא היו אישורי תוכניות בניה והפשרת קרקעות ולכן ההיצע ממשיך לרדת, בעוד שהביקוש הנובע מגידול טבעי –ימשיך לעלות. כך שבסופו של דבר המחירים יתחילו לעלות, יותר במרכז, באזורי הביקוש ופחות בפריפריה.

אז בעצם כדאי להשקיע עכשיו בנדל"ן למגורים?

לכל מי שהתקציב שלו מאפשר זאת, השקעה חכמה לדעתי, תהיה השקעה באזור המרכז, אני מדברת מצד אחד על ישובים הנמצאים במרחק קטן מת"א, אבל רמות המחירים בהן עדיין נמוכות.
בנוסף, אני מאמין שהשקעה חכמה היא באזורים בהן מתפתחת מערכת להסעת המונים (רכבת קלה, מטרו).
בקורסי הנדל"ן אצלנו במכללת פסגות אנחנו מלמדים לזהות את המגמות בשלבים המוקדמים שלהם, מה שמאפשר לבוגרים שלנו לבצע השקעות בחוכמה.

אז לגבי דירות מגורים – זה ברור, ומה עם נדל"ן מסחרי, דוגמת משרדים?

לגבי שוק המשרדים – המצב מורכב הרבה יותר. עוד לפני פרוץ משבר הקורונה, ניתן היה לזהות שכמות המשרדים שנבנו במרכז בשנים האחרונות, גבוהה מאד. משבר הקורונה תקף את שוק המשרדים משני כיוונים: מצד אחד, חברות רבות האיצו את תהליכי העבודה מרחוק, מה שיכול להוביל לצמצום שטחי משרדים. מצד שני: חברות מענפים שונים נכנסו לתקופה של צמצומים, פיטורין והקטנת היקפים. הייתי אומר שהשקעה פרטית ברכישת משרד, איננה אפיק מומלץ בטווח הקצר.

ומה עם אלה שרוצים להשקיע בחו"ל? השמים או-טו-טו נפתחים

לגבי השקעות נדל"ן במדינות אחרות אני חושב שכדאי להתייחס לכל מקרה לגופו, לראות ולנתח מהן המגמות במדינה הספציפית. כיום, הייתי נזהר יותר באזורים המבוססים בעיקר על תיירות, כי מצב התיירות בעולם לא יציב כלל, צריך לזכור עם זאת שהשקעה בנדל"ן למגורים עוסקת במוצר צריכה בסיסי. גם במצבי משבר – אנשים צריכים קורת גג. לכן, בעת הזו, גם בחו"ל, אעדיף השקעות מניבות בתחום המגורים. מה שכן – המצב הנוכחי עשוי לייצר הזדמנויות, ומי שלא יהיה מוכן – יפספס אותן.

אז למרות כל האזהרות, אפשר לומר שיש מקום לאופטימיות. מה תהיה עצת הזהב שלך לכל מי שרוצה להיכנס לעולם השקעות הנדל"ן דווקא עכשיו?

לכל מי שרוצה להשקיע אני ממליץ להתחיל כאן ועכשיו. העולם שלנו עובר עכשיו שורה של שינויים ומי שיקדים לאמץ אותם, יצליח, תרתי משמע.
משבר הקורונה עשוי להצמיח הזדמנויות רבות בתחום השקעות נדל"ן. עם זאת, אסור לשכוח שחייבים לעשות שיעורי בית ולהבין כיצד לאתר ולנתח את ההזדמנויות, איפה ומתי? תמיד חשוב לצאת לדרך עם הכלים הנכונים כדי להגיע לתוצאה הסופית שאנו מייחלים אליה.
מתעניינים בקורס השקעות ויזמות נדל"ן של מכללת פסגות?>>> השאירו פרטים בטופס מטה ויועץ לימודים יחזור אליכם למידע נוסף