מה ההבדלים בין נדל"ן מניב (נכס מניב) לעסקת השבחה (פליפ)?
על הכותב: יאיר טל, משקיע ויזם נדל"ן, מנכ"ל ובעלים משותף של UrbaniPro, חברה העוסקת ביזמות נדל"ן וליווי משקיעים בישראל, ספרד וארה"ב. בנוסף, יאיר מרצה ומאמן אישי ליזמות והשקעות נדל"ן במכללת פסגות. לעמוד מרצה של יאיר טל במכללת פסגות>>>
עסקאות נדל"ן מניב ועסקאות השבחה אלו העסקאות השכיחות בעולם הנדל"ן, כל מי שרוצה לעסוק בעולם הנדל"ן חשוב שיכיר את סוגי ההשקעות ומהן ההבדלים ביניהם
תחילה, בואו נבין מהם:
נכס מניב – נכס שאנחנו רוכשים לצורך החזקתו לתקופה ארוכה יחסית, כאשר רצוננו הוא להרוויח מקבלת דמי שכירות.
נכס כזה יכול להיות דירת מגורים, משרד, מחסן וכולי. אנחנו נתיחס במאמר הזה לרכישת דירת מגורים.
עסקת השבחה – עסקה קצרה יחסית, בה אנחנו רוכשים נכס, משביחים אותו ומוכרים מיד.
המטרה בעסקה כזו הינה הגדלת ההון שלנו בזמן הקצר ביותר. אף שמגוון עסקאות ההשבחה הוא רב, אנחנו נתייחס כאן לעסקת השבחה פשוטה הקרויה פליפ – רכישת נכס (דירה) מוזנחת, שיפוצה ומכירתה.
ננתח את ההבדלים בין שני סוגי העסקאות, דרך הפרמטרים הבאים:
- משך זמן ההשקעה
- היעד הכלכלי שאנו רוצים להשיג
- מאפיינים עיקריים באיתור נכס מתאים
- הסיכונים העיקריים
נתחיל במשך זמן ההשקעה:
בנכס מניב – על פי רוב, נרצה להחזיק בנכס מספר שנים.
בעסקת פליפ – נרצה שתימשך זמן קצר ככל האפשר, על פי רוב בין חצי שנה לשנה.
בואו עכשיו ללימודי נדל"ן ולקורסי נדל"ן רבים במכללת פסגות>>>
היעד הכלכלי:
בכל עסקת נדל"ן, המדד הכלכלי אותו אנחנו רוצים להשיג הינו תשואה גבוהה. תשואה, זה בעצם הרווח השנתי שהשגנו מההשקעה, יחסית לסך עלות ההשקעה, באחוזים.
בנכס מניב – אנחנו מצפים לקבל גם תשואה שוטפת (במהלך כל השנים בהן השכרנו את הנכס), וגם – לקבל תשואה הונית, הנגזרת מרווח הון, לכשנמכור את הנכס (בתקווה שנמכור אותו במחיר גבוה הרבה יותר ממחיר הרכישה).
בישראל, כיום, התשואה השוטפת שניתן לצפות לה בנכסים מניבים רגילים למגורים, הינה בין 3% ל 4.5%. במידה ונשתמש במימון (משכנתא) – נוכל להעלות מעט את התשואה לכסף שאנחנו השקענו (תשואה להון העצמי).
בחו"ל, ניתן למצוא נכסים גם בתשואות גבוהות יותר, אולם ברוב המדינות לא נוכל לקבל מימון מבנק מקומי.
אולם, במידה ונרכוש נכס במקום בו צפויות עליות מחירים נאות, נוכל למכור את הנכס בעוד מספר שנים, כך שהחיבור בין התשואה השוטפת לתשואה ההונית – יהיה גבוה יותר (10% ואף יותר).
בעסקת פליפ – איננו מצפים לקבל תשואה שוטפת כלל, אבל, אנחנו מצפים לתשואה הונית גבוהה יותר. במקרים רבים, התשואה שתעניק עיסקת השבחה פשוטה (פליפ), תעמוד על 15% ומעלה. במידה ונשתמש במימון (משכנתא) – התשואה להון העצמי תגדל באופן משמעותי ותוכל לעמוד על עשרות אחוזים.
מאפיינים עיקריים באיתור נכס מתאים
בנכס מניב – ההסתכלות שלנו צריכה להיות לפי נקודת המבט של הלקוח שלנו, כלומר – השוכר. אנחנו צריכים שהנכס יהיה אטרקטיבי עבורו, לפחות כמו, ועדיף אפילו יותר מרוב הנכסים באזור. אנחנו מעוניינים שהנכס יהיה אטרקטיבי, שקצב התחלופה בו יהיה נמוך, שזמן מציאת דייר חלופי יהיה מאוד קצר ושהוצאות התחזוקה יהיו נמוכות ככל האפשר.
משקיע נבון – ישתדל לרכוש נכס מניב, מעט מתחת למחיר השוק, בכ- 10% מתחת למחיר השוק. אולם, במידה והנכס מיועד לשרת אותנו שנים רבות, ובמידה ואנחנו צופים עליית מחירים עתידית – מאפיין זה הינו מעט פחות חשוב.
בעסקת פליפ – אנחנו רוצים להגדיל את כמות הכסף שברשותנו, בזמן הקצר ביותר. היכולת של עסקה לעמוד בתנאי הזה, תלויה בדבר עיקרי אחד – מציאת נכס בהנחה מאד משמעותית מתחת למחיר השוק. אומר אפילו – לפחות 15% מתחת למחיר השוק. במידה ולא נרווויח באופן משמעותי כבר ברכישה – עסקת הפליפ שלנו – בסכנה!
היכולת למצוא נכסים כאלו, דורשת יצירתיות והפעלת שיטות "מחוץ לקופסא". נכסים כאלו אינם מתפרסמים במודעות המכירה, אלא עוברים בין יודעי דבר. מסיבה זו – איתור עסקה כזו דורש זמן רב יותר וגם מעורבות ונכונות לפעול באופן אינטנסיבי. בנוסף – עסקאות פליפ יועמדו למכירה למשך זמן מאוד קצר ויהיו עליהן המון קופצים. מסיבה זו – כדי לאתר באופן שיטתי נכסים המיועדים לפליפ, אנחנו צריכים להכיר את השטח בו אנחנו מחפשים ולהיות מוכנים לקבל החלטה (בנוגע לרכישה) – בזמנים קצרים ביותר.
גם פעולת השבחת נכסים כשלעצמה – דורשת פעולה נמרצת ואינטנסיבית ומכאן, יש לומר, כי משקיע שפניו לעסקת פליפ – צריך לקחת על עצמו פעילות יותר מאומצת, אינטנסיבית ונמרצת.
הסיכונים העיקריים
בנכס מניב – מאחר ואנחנו מחפשים נכס "סטנדרטי", ומאחר ודירת מגורים בישראל הינה מצרך מבוקש (אנחנו כמעט ולא מכירים בניינים נטושים, או דירות עזובות, למעט – דירות כאלו שבעליהן החליטו לא להשתמש בהן) – נהוג להתיחס להשקעה בנכס מניב – כהשקעה סולידית (כלומר – בסיכון נמוך).
הדבר נכון במיוחד אם ניקח בחשבון – שכמעט כל דירת מגורים ניתן להשכירה ואף למכירה, בהתאם כמובן למצבה. נדרשת מיומנות די בסיסית לרכישה סבירה של נכס מניב, באופן כזה שאם נשכיר אותו או אפילו נמכור אותו – לא נפסיד. מכאן – שההשקעה בנכס מניב בישראל, זוהי השקעה בסיכון נמוך.
בעסקת פליפ – עקרונית – 2 דברים יכולים להשתבש בעסקה כזו. הראשון – הליך ההשבחה (השיפוץ) יכול לקחת יותר זמן וכן – לחרוג מהתקציב הראשוני אותו קבענו. זאת בשל הפתעות מכל מיני סוגים, גם כאלו הקשורות בנכס עצמו, וגם כאלו הקשורות בגורמים האנושיים איתם אנחנו באים במגע. השיבוש השני יכול להגיע מהליך המכירה – אנחנו מתכננים למכור את הנכס בטווח מחירים מסוים, ואם הדבר לא עולה בידנו – נאלץ להתפשר במחיר.
שתי סוגיות אלו – גורמות לעסקאות פליפ להתאפיין ברמות סיכון גבוהות יותר. ככל שמרכיב ההשבחה מורכב וארוך יותר – כך גם מרכיב הסיכון עולה. הייתי אומר שעסקת פליפ פשוטה (רכישת דירה מוזנחת, שיפוצה ומכירתה) – זוהי עיסקה במאפייני סיכון בינוני.
עד כאן על קצה המזלג על ההבדלים בין עסקת השבחה לעסקת פליפ.