פינוי בינוי – כל מה שצריך לדעת

תנופת הנדל״ן והבנייה בישראל באה לידי ביטוי לא רק בהקמה של בניינים ושכונות חדשות, אלא גם בלא מעט פיתוח של שכונות ישנות בפרויקטים של התחדשות עירונית. אחד הפרויקטים המוכרים והמוצלחים בישראל הוא פרויקט פינוי בינוי. במאמר שלפניכם תוכלו למצוא את כל המידע שאתם מחפשים בנושא.

מה זה פינוי בינוי?

פינוי בינוי הוא סוג של פרויקט התחדשות עירונית שבמסגרתו הורסים בניינים ישנים, מפנים את הדיירים לדיור חלופי זמני ובונים במקומם בניינים חדשים, גבוהים ועמידים יותר, ולרוב אף מוסיפים קומות חדשות לאותו הבניין. הרעיון של פרויקט פינוי בינוי החל להתגבש בשנות השישים, אך התחיל הלכה למעשה רק בתחילת שנות ה-2000. עם זאת, הוא תפס תאוצה באופן מרשים והיום מדובר בפרויקטים שאפשר לראות בכל רחבי הארץ.

מסלולי פינוי בינוי

באופן כללי הפרויקט מתחלק לשני מסלולים:

מסלול מיסוי

תהליך המקודם על ידי יזם פרטי שבודק וממליץ לוועדה הממשלתית על מתחם שבו יתבצע פינוי של 24 דירות לפחות. אם הוועדה מקבלת את ההמלצה היא מעבירה אותה לאישור הממשלה שתכריז על המתחם כמתחם פינוי בינוי. במסלול הזה, היזמים הם אלו המממנים את הכנת התוכנית ומקדמים את האישור שלה בערוצים הנדרשים. במסלול הזה יש פטורים והטבות שונות כמו פטור ממס שבח, מס רכישה והיטל השבחה.

מסלול רשויות

תהליך המקודם על ידי הרשויות המקומיות ומשרד השיכון והבינוי. ועדה ממשלתית בודקת את מתחם המגורים וממליצה לממשל להכריז על מתחמים שונים מתאימים לפרויקט. במצב הזה מימוש התוכנית תלוי ביוזמת הדיירים ליצור קשר עם יזם מבצע.

על השלבים בתהליך פינוי בינוי

בשלב הראשון מקבלים תושבים הודעה על כך שהם מתגוררים במקום שהוכרז מתחם פינוי בינוי ומתחילים לקדם את הנושא. במקרים אחרים, יזם מנוסה המזהה פוטנציאל רווח הוא זה הפונה לדיירים במטרה להחתים אותם על הסכמה לפרויקט. כעת מתחיל שלב של עריכת חוזים בין היזם לדיירים בייצוג של שני הצדדים, כולל חתימה על התחייבות ללוח זמנים ופירוט על המגורים החליפיים וקבלת הפיצויים. לאחר ההסכמה והחתימה, עוברים הדיירים אל המגורים הזמניים והפרויקט יוצא לדרך.

מה מרוויחים הדיירים במקרה של פינוי בינוי?

• דירה חדשה ששווה הרבה יותר מהדירה הישנה. אפשר לקבל לחלופין פיצוי כספי מהיזם.
• איכות חיים טובה יותר בזכות הפיתוח הכללי למקום המגורים – גינות ציבוריות, מתקני שעשועים, מרכזי קניות ועוד.
• מגורים בדירה בטוחה יותר מפני רעידות אדמה, לפעמים בעזרת הוספת ממ״ד חדש שלא היה קודם לכן.
• מגוון הטבות מס.

שימו לב כי חשוב מאוד להזמין הערכת שווי דירה על ידי שמאי מקרקעין כדי להבין כמה הנכס שווה ומהו הרווח העתידי הפוטנציאלי.

הסיכון לדיירים בפינוי בינוי

הסיכון העיקרי הוא הפסקת העבודה באמצע התהליך בגלל סיבות שונות כמו פשיטת רגל, כישלון במכירת הדירות החדשות וכן הלאה. מצב כזה עשוי להותיר את הדיירים שפונו ללא דירה בבעלותם. נוסף לכך, חשוב מאוד להבין מתי כדאי להיעזר בשמאי מקרקעין כדי לקבל הערכה מדויקת על שווי הדירה ועל השווי העתידי. בסופו של יום, אין זה משנה באיזה מסלול נבחר לבניין שלנו, הדבר החשוב ביותר לפני פנייה ליזם או לקבלן הוא לבחור נציגות מהבניין ולהצטייד בליווי של אנשי מקצוע להמשך התהליך. בחירת היזם לביצוע הפרויקט היא השלב החשוב ביותר וקריטי להצלחת הפרויקט.

היתרונות ליזם בפינוי בינוי

יזם מוכשר יכול לעשות רווח גדול מבנייה של דירות חדשות ומכירה שלהן בשוק החופשי.

מה הם תנאי הסף לפרויקט פינוי בינוי?

• הסכמה בכתב של שמונים אחוזים לפחות מבעלי הדירות.
• שטח המאפשר בניית חנייה על פי התקן ואישור לבניית מבנה רב קומות שהוא גדול מהיקף הדירות הקיים.
• הכרה של הרשויות במתחם כמתאים לפינוי בינוי.
• מוכנות כלכלית של היזם.

דייר סרבן

בהרבה מהמקרים של פינוי בינוי נוכל לפגוש דיירים סרבנים שאינם מסכימים לפרויקט, איש איש מסיבותיו שלו. יש דרכים שונות להתמודד עם דיירים סרבנים, החל מתמריצים שונים ועד לסנקציות שונות שאפשר להטיל על דיירים כאלו. בכל מקרה חשוב לבחון כל מקרה לגופו כדי להבין מהי הדרך הטובה ביותר להתמודד עם מצב כזה.

מיסים במקרה של פינוי בינוי

באשר למיסוי, בפרויקט פינוי בינוי יש הרבה מאוד הקלות והטבות, אך עדיין יש מקרים שבהם צריך לשלם מיסים שונים. במסגרת לימודי נדל״ן אפשר ללמוד לעומק את נושא המיסים באופן כללי ובפרט כשמדובר בפרויקטים של התחדשות עירונית.

לסיכום

פרויקט פינוי בינוי הוא פרויקט פופולרי ומצליח מאוד במסגרת התחדשות עירונית בישראל. מי שרוצה ללמוד נדל״ן לעומק, חייב בהחלט להבין בתחום. חולמים להשתתף בפרויקטים מהסוג הזה? לימודי שמאות מקרקעין הם אפשרות מעולה, כלי מצוין שייתן לכם גישה לעולם הנדל״ן בישראל.