מבוא להשקעות נדל"ן
מתוך הספר "משולש הכסף" חלק II
רועי ראובן ויניב ארביב הם אנשי עסקים בעלי ניסיון עשיר של למעלה משני עשורים בתחומי: יזמות, שוק ההון ונדל”ן.
בשנת 2005 הקימו יחד את מכללת פסגות, המונה שישה סניפים, מעסיקה כ-100 אנשי צוות והכשירה עשרות אלפי סטודנטים בישראל. בשנת 2018 הקימו את רשת חללי העבודה המשותפים dogether , אשר דורגה במקום הראשון מטעם spacenter ומטפחת קהילה של מאות בעלי עסקים יזמים וחברות. בנוסף מחזיקים ראובן וארביב בחברת אחזקות נדל”ן פרטית, העוסקת בעסקאות תשואה ונדל”ן מניב.
החזון של רועי ויניב הוא להעביר את הידע העצום שלהם לציבור הרחב ולטפח את דור העתיד של היזמים בישראל ובעולם.
לעמוד אודות רועי ראובן יניב ארביב ומכללת פסגות>>>
כמו שהסברנו בפתיח של הספר, הרבה מהפעילות במכללה שלנו נסובה סביב פיתוח הביטחון הכלכלי שלך. חשוב לנו שתפתח יכולות וידע ותתחיל באיסוף מקורות הכנסה פסיביים, מעבר למקור ההכנסה שלך מעבודה, בין אם אתה שכיר או עצמאי.
אחד מהביטויים שהכי מתחברים למונח "הכנסה פסיבית" הוא "תיק נדל"ן". במילים פשוטות, זה אומר שמעבר למשכורת החודשית שלך ומעבר לדירה שבה אתה מתגורר, שבדרך כלל גוררת הוצאה כספית מהמשכורת החודשית שלך, יהיו בבעלותך מספר נכסי נדל"ן שאותם תשכיר ושמהם תניב רווחים. ובנדל"ן רווחים נובעים משני מרכיבים. הם מגיעים אליך כמובן מדמי השכירות שאותם תגבה מדי חודש, אבל גם מעליית הערך של הנכס שבבעלותך – תוכל להרוויח.
שוק הנדל"ן הוא נושא מורכב ולכן מוקדש לו חלק שלם בספר. נדל"ן נושא בחובו הזדמנויות נהדרות להשקעה. נושא הנדל"ן כולל מגוון רחב של סוגי נכסים ועל כל אחד מהם נרחיב. אנו נרחיב על רכישת נכסים בהזדמנות ויצירת הכנסה מהשכרתם, על עסקאות של קנייה – השבחה – מכירה, על עסקאות בנייה, על השקעות בחו"ל, על השקעה בנדל"ן מסחרי ועוד. כמו כן, נוסיף סקירה על אפשרויות המימון המגוונות שיכולות להקפיץ את הרווח שאליו ניתן להגיע בעסקאות נדל"ן.
אך לפני שניכנס לעומק לכל אחד מהנושאים האלו נתאר את שוק הנדל"ן הישראלי בעשורים האחרונים, נלמד על הגורמים המשפיעים על שוק הנדל"ן וננסה להעריך כיצד המגמות הנוכחיות ישפיעו על שוק הנדל"ן גם בשנים הבאות, כולל בעקבות אירוע "הקורונה" שנחת בארצנו במרץ 2020.
אנחנו טוענים שהבנת הגורמים המשפיעים על שוק הנדל"ן והבנת מגמות בתוך שוק הנדל"ן המקומי שלנו יסייעו לנו בקבלת החלטה נכונה בנוגע להשקעת הנדל"ן הבאה שלנו. כתוצאה מכך, נגדיל את הסיכוי שלנו לגרוף ממנה רווחים גבוהים יותר.
1. סקירת שוק הנדל”ן בישראל
נתחיל בניפוץ מיתוס. רבים חושבים שמחירי הנדל"ן עולים תמיד. זה לא ממש נכון.
בתקופות שונות, לאורך כל שנות קיומה של המדינה, ראינו ירידות מחירים, בעוצמות שונות ולמשך תקופות שונות. ירידות מחירים חדות היו למשל בשנות ה-70. אבל לא צריך ללכת כל כך הרבה אחורה. גם בעשורים האחרונים אנחנו לא תמיד עדים רק לעליות מחירים.
נסתכל למשל על התקופה שבין 1999 ל-2007. מה קרה שם? אומנם זוהי איננה ירידת מחירים חדה, אלא מאוד מתונה, אבל ודאי שלא מדובר בעליית מחירים.
התקופה שבין 1997 (שבה עדיין יש עליית מחירים קלה) ל-2007 התאפיינה ב"עודף סחורה" בשוק הדיור, לאחר מספר שנים של היקפי בנייה גבוהים במיוחד שהחלו לאחר גל העלייה הגדול ממדינות חבר העמים בתחילת שנות ה-90. העשור שבין 2008 ל-2018 התאפיין בעליות מחירים חדות, שבהן נדון מיד. ולאחריהן, אנחנו רואים "עצירה זמנית" בעליית מחירי הדיור, ולאחריה, לפחות לתקופה קצרה, שוב מתחילה עליית מחירים.
שנות הדהירה של שוק הנדל"ן בשנים 2018-2008 הושפעו ממספר גורמים שחברו להם יחד, נזכיר את העיקריים שבהם:
- מחסור בדירות חדשות בתחילת העשור (כתוצאה מירידה בהתחלות בנייה מצד יזמים וקבלנים שהושפעו מההיצף בדירות בשנים 2007-1997)
- קצב נמוך של שיווק קרקעות לבנייה ומספר לא מספק של התחלות בנייה במהלך העשור
- ריבית נמוכה ששררה בעולם ובישראל
- צמיחה כלכלית גבוהה
- רמת אבטלה נמוכה
עכשיו נשאלת שאלת המחץ. "האם הבנת הסיבות לעליות וירידות מחירי הנדל"ן מסייעת ללמוד גם מה יקרה בעתיד?"
בתשובה שלנו יהיו שני מרכיבים:
הראשון: באופן עקרוני – אם נבין היטב את הסיבות, ואם נהיה ערים להשתנות מגמות כלכליות המשפיעות על שוק הנדל"ן – נגדיל משמעותית את הסיכוי שלנו לצפות את מגמות המחירים גם בעתיד.
השני: השינויים במגמות המחירים בנדל"ן הם מאוד איטיים.
כאשר מתחילה מגמה מובהקת (של ירידה או עלייה) – יש סיכוי גבוה שהיא תימשך מספר שנים. זה אומר שאם זיהינו מגמה ברורה ויציבה של תחילת עליות מחירים למשל, יש סיכוי לא קטן שהמגמה הזו תימשך מספר שנים. אותו כלל יחול גם אם נזהה מגמה יציבה של ירידות מחירים.
משני המרכיבים האלו עולה מסקנה מאוד ברורה. הדרך הטובה ביותר להגדיל את סיכויינו להרוויח מהשקעות בנדל”ן, היא להשקיע בהשכלה הפיננסית שלנו. ככל שנבין טוב יותר את השוק שלנו, את הגורמים המשפיעים עליו ואת התפתחות המגמות, כך יגדלו הסיכויים שלנו לבצע השקעות חכמות ורווחיות יותר.
2. הגורמים המשפיעים על מחירי הנדל”ן
הסיבות שיכולות להשפיע על עלייה או ירידה של מחירי הנדל"ן הינן רבות. הנה רשימה של העיקריות שבהן.
גורם 1: ביקוש. הביקוש לדירות בישראל נקבע ברמה עקרונית על ידי הגידול באוכלוסייה. קצב גידול האוכלוסייה בישראל עומד על מעט פחות מ-2%, שהם כ-180,000 איש. נתון זה מביא בחשבון את נתוני הילודה, התמותה וההגירה (הדו כיוונית). אומנם – אם השנה גדלה האוכלוסייה ב-180,000, זה לא אומר שבשנה הבאה יהיו עוד 180,000 מחפשי דירות,
מקור: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה
כיוון שרוב הגידול הזה נובע מילודה (ותינוקות שזה עתה נולדו – ימשיכו לגור בבית הוריהם לא מעט זמן). אבל – מכיוון שקצב הגידול ב-30 השנים האחרונות הוא פחות או יותר קבוע (כ-2%) – הרי שבשנה הבאה יצטרפו למעגל מחפשי הדירות עוד כ–180,000 איש (או מעט פחות), שיחפשו לראשונה – דירה לגור בה.
לדעתנו – מכיוון שקצב הילודה הוא פחות או יותר קבוע – גורם הביקוש יכול להשתנות יותר במסגרת של הגירה חיובית (עלייה) וכן מתנועה של רוכשים זרים (כלומר משקיעים זרים הרוכשים דירות בישראל).
הדוגמה הכי חזקה בתקופה האחרונה קשורה ליהודי צרפת. ריבוי רכישת דירות על ידי יהודים החיים בצרפת בעשור שבין 2000 ל-2010 גרם לעליות במחירי הדירות במספר ערים בישראל כולל תל אביב, נתניה, אשדוד, עפולה ועוד.
גורם 2: היצע. היצע הדירות בישראל נקבע על ידי כמות הבנייה של דירות מגורים. אחד המדדים שאותם קל למדוד הוא מספר התחלות הבנייה. מספר התחלות הבנייה בישראל נע סביב 50 אלף דירות בשנה. מספר התחלות הבנייה מושפע מהיצע הקרקעות שהמדינה מעמידה למכירה, מרגולציה הקשורה לענף הבנייה, מקצב הטיפול בבקשות להיתרי בנייה ומגורמים נוספים.
הממשלה העמידה לעצמה יעד בשנים האחרונות, להגיע ל-60 אלף התחלות בנייה בשנה, וזאת כדי לצנן את שוק הנדל"ן. אולם, עד היום לא הצלחנו להגיע למספר הזה, והחל מ-2018, חלה אפילו ירידה קלה במספר התחלות הבנייה. בשנת 2020 (שנת הקורונה) הירידה הייתה חדה אף יותר. ירידה כזו מייצרת חוסר בדירות בטווח של שלוש עד חמש שנים, ומייצרת לחץ לתנועת מחירים כלפי מעלה.
גורם 3: רמת הריבית. רמת הריבית בישראל, המושפעת כמובן גם מרמת הריבית בבנקים המרכזיים בעולם, משפיעה במידה רבה על היכולת וגם על ה"חשק" של רוכשים להיכנס להרפתקה של רכישת דירה. ניקח לדוגמה שתי אוכלוסיות שונות. אלו שהונם לא מספיק כדי לרכוש דירה (נקרא להם כאן: ה"רגילים"), ואלו שיש בידיהם הון רב (נקרא להם כאן: ה"עשירים").
האנשים ה"רגילים": לרוב האוכלוסייה בדרך כלל אין את כל הכסף הדרוש לרכישת דירה. בשביל זה הומצאה ההלוואה לרכישת נכס נדל"ני, הנקראת משכנתא. ככל שריבית המשכנתא תהיה נמוכה יותר כך יגברו היכולת ואף ה"חשק" שלנו לקחת משכנתא, וכך יגבר התיאבון שלנו לרכוש דירה.
האנשים ה"עשירים": אלו שמפקידים סכומים כסף גבוהים מאוד בבנק, גם הם מושפעים מרמת הריבית. ככל שרמת הריבית נמוכה יותר – כך הם מקבלים תמורה נמוכה יותר על פיקדונות נושאי ריבית בבנק. ומכיוון שכך, הם יחפשו אפיקים מעניינים יותר להשקעה. והאפיקים האלה הם בדרך כלל שניים: שוק ההון ושוק הנדל"ן.
זה כמובן עובד גם הפוך. כשהריבית במשק גבוהה, ה"חשק" לרכוש דירה מצטנן. האנשים ה"רגילים" מבינים שפחות משתלם להם לקחת משכנתא, או שבגלל הריבית הם לא יוכלו לעמוד בהחזרים החודשיים, והאנשים ה"עשירים" יכולים להפקיד את כספם בתוכניות חיסכון בנקאיות נושאות ריבית, ולא צריכים "כאבי ראש" מיותרים.
חשוב כבר עכשיו לתקן את הרושם המוטעה שאולי התקבל מהדוגמה על העשירים. חשוב שיהיה ברור שגם האנשים העשירים ייקחו משכנתא כשהם רוכשים דירה.
אנחנו נראה שהמשקיע המיומן, "העשיר", משתמש במימון חיצוני גם אם יש לו את כל הכסף. היתרון של המשקיע המיומן הוא, שהוא יודע לנצל את יתרונות המימון באופן מירבי, וכך הוא משביח את ההשקעה שלו עוד יותר.
אז לפני שאנחנו עוברים לגורם הבא, אנא שימו לב לעליות המחירים בשנים 2008 עד 2018. מה הייתה הריבית אז?
ובכן, היא הייתה נמוכה מאוד, ובעצם קרובה ל-0. מדוע? זה היה כתוצאה ממאמצי הבנקים המרכזיים לתמוך בכלכלות הגדולות שנפגעו מהמשבר הכלכלי שפקד ארצות רבות במשבר הגדול של 2008.
גם בתחילת 2021, בעקבות מאמצי הבנקים המרכזיים בעולם להתמודד עם השפעות המשבר הכלכלי בעקבות מגיפת הקורונה, הריבית בעולם ובישראל מאוד נמוכה, מה שמאפשר אקלים מאוד נוח למשקיעי נדל"ן.
גורם 4: מצב כלכלי כללי. המצב הכללי של המשק משפיע כמובן על כלל ה"שחקנים" בשוק הנדל"ן. השחקנים האלה הם היזמים, הקבלנים וכמובן הצרכנים, כלומר, משקי הבית והמשקיעים.
כאשר המשק נמצא בצמיחה, המאופיינת במדדים כלכליים חיוביים (כגון: עלייה בשכר הממוצע, עלייה בהכנסה הפנויה, עלייה בתוצר הלאומי הגולמי (תלג), ירידה באבטלה וכו'), שוקי הנדל"ן נוטים לעלות.
כאשר המשק מדשדש, או נמצא במיתון, המאופיין במדדים כלכליים שליליים (ירידה ברמות השכר, עלייה בנתוני האבטלה, ירידה בהכנסה הפנויה), שוקי הנדל"ן נוטים לרדת.
נבדוק מה היה מצב המשק בשנים 2018-2008 (שנות הדהירה של שוק הנדל"ן). המצב היה מצוין. הצמיחה במשק הייתה גבוהה במיוחד, האבטלה הייתה נמוכה במיוחד (ואף הגיעה לשפל של כל הזמנים), ההכנסה הכללית וההכנסה הפנויה היו בעלייה.
גורם 5: חומרי גלם וזמינות עובדים. עלות חומרי הגלם וזמינותם של עובדים בענף הבנייה משפיעות ישירות על מחירי שוק הנדל"ן, ובאופן מיידי. עלייה במחירי הברזל למשל מייקרת את שלב בניית השלד ובאה לידי ביטוי מיידי במחיר הדירה.
לגבי כוח העבודה, במשך שנים רבות, ערביי השטחים היוו את מאגר עובדי הבנייה העיקרי בישראל. לאחר פרוץ האינתיפאדה הראשונה, החלו לייבא עובדים ממדינות שונות (רומניה, תאילנד, סין, טורקיה ועוד) אבל בכל פעם שקיים מחסור, אפילו זמני – בעובדים מיומנים, הקבלנים נאלצים לשלם סכומים גבוהים יותר על עובדים, והדבר מתבטא באופן מיידי בהתייקרות מחירי הדירות.
גורם 6: בירוקרטיה וחסמים רגולטוריים. זה כנראה אחד הסעיפים הסבוכים ביותר, ואף שההשפעה שלו היא עקיפה, היא ללא ספק דרמטית.
כדי להבין את הסעיף הזה, בואו נסתכל על "היזם". היזם, שרוכש קרקע לבנייה, משלם לאנשי מקצוע שיכינו תוכניות, ממתין לקבלת היתר בנייה מהרשות המקומית, משיג מימון בנקאי, בונה את בניין הדירות ובסוף גם מוכר אותן.
היזם – הוא משקיע לכל דבר. משקיע מתוחכם, אבל משקיע.
ככל משקיע גם יזם הנדל"ן הזה מחזיק בידיו "מאזניים" סמויים, ומודד בכל השקעה הן את רמת הסיכוי שלה (לייצר לו רווח), והן את רמת הסיכון שלה.
ככל שהיזם מבין שהסיכון שלו גבוה יותר כך הוא גם דורש להרוויח יותר. זה כלל ידוע בהשקעות.
היזם שלנו מתמחה במגוון רחב של מיומנויות: איתור הזדמנויות, משא ומתן, מימון, ניהול פרויקטים בענף הבנייה, שיווק ומכירות ועוד. אבל בתחום אחד המיומנות שלו פגומה לחלוטין. היזם שלנו לא שולט ולא יכול לשלוט בהליכים בירוקרטיים. וההליך הבירוקרטי שיכול להפיל את טובי היזמים הוא קבלת היתר בנייה.
על אף כל מיומנויותיו קבלת היתר הבנייה היא אחד התהליכים הפחות צפויים בעיני היזם. אין לו ודאות גמורה כמה זמן זה יכול לקחת. במצבים מסוימים זה יכול לקחת מספר חודשים (סביר). במצבים אחרים – זה יכול להתארך מעל חצי שנה (עדיין בסדר). ובמצבים אחרים קבלת היתר הבנייה יכולה לקחת מספר שנים (וזה כבר ממש לא סביר).
האי-ודאות של היזם לגבי מועד קבלת היתר הבנייה היא סיכון. סיכון גדול. אחרי רכישת הקרקע, ואחרי שהוא ממשיך להשקיע כספים רבים בתכנון, הוא ממתין זמן לא ידוע לקבלת היתר בנייה.
לצערנו – בישראל כיום, הזמן הזה לא ידוע והוא בדרך ארוך באופן משמעותי מהמצב המקובל בהרבה מדינות מערביות.
היזם, שלוקח על עצמו את גורם הסיכון הזה, דורש על כך פיצוי. הוא חייב לפצות את עצמו בזמן ההמתנה הלא ידוע הזה. הפיצוי הזה, בשמו האחר – רווח יזמי, מושפע באופן ישיר ממשך הזמן לקבלת יתר בנייה. ככל שהזמן הזה ארוך יותר, כך הרווח היזמי גבוה יותר ומחיר הדירה לצרכן הסופי גבוה יותר.
גורם 7: מצב שוק ההון. העליות או הירידות בשוק ההון משפיעות, באופן עקיף, גם על שוק הנדל"ן. כאן, מדובר כבר בהשפעה ארוכת טווח ולא מיידית.
זה עובד כך:
בואו ניקח לדוגמה משקיע קטן, שהצטברו אצלו כמה מאות אלפי שקלים, והוא שוקל מה לעשות איתם. מכיוון שאינו בקיא בנדל"ן ובשוק ההון, הוא מחליט להפקיד את כספו בחברה המנהלת השקעות בשוק ההון, מה שהקהל הרחב מכיר כ"בית השקעות". תמורת עמלה הם מבצעים עבורו רכישה של ניירות ערך שונים.
כשמסתיימת שנה קלנדרית יוצר המשקיע קשר עם החברה ושואל "מה עשה התיק שלי בשנה האחרונה?"
אם השנה הסתיימה בעליות יפות (לדוגמה – 2019, שהסתיימה בעליות מאוד גבוהות בשוק ההון) המשקיע מהדוגמה יהיה מרוצה מהבחירה שלו וישאיר את כספו בבית ההשקעות.
כשמסתיימת שנה פחות טובה, המשקיע מקבל את התשובה לשאלתו, ברגשות פחות חיוביים. ואם הסתיימה שנה בירידות של ממש, הוא מבין שהוא הפסיד. אם חולפות שנתיים רצופות כאלה, יש סיכוי די טוב שהמשקיע יוציא את הכסף מבית ההשקעות ויחפש פתרון אחר לכספו.
מה הוא יעשה בכסף? זה כמובן תלוי במשקיע. אבל סטטיסטית, חלק מהמשקיעים ישתמשו בכסף הזה להשקעה בשוק הנדל"ן.
כך ניתן לומר בהכללה שכאשר שוק המניות עולה בצורה יפה, המשקיעים נוטים להישאר בו, ומקטינים את הסטת הכסף לכיוון שוק הנדל"ן. אבל כאשר שוק ההון מדשדש או מפסיד חלק מהמשקיעים יצאו ממנו וישקיעו כספם בשוק הנדל"ן, ויגרמו לעליות מחירים שם.
הגורמים שעליהם דיברנו באים מעולמות הכלכלה. הבנה בהם מתאפשרת כאשר אנחנו משקיעים בהשכלה פיננסית. כדי להבין את שוק הנדל"ן ולהיות משקיע טוב יותר – יש צורך לחזק את ההשכלה הפיננסית. רוב התכנים בחלק הזה של הספר מתייחסים להשכלה פיננסית שהיא הכרחית לכל משקיע נדל"ן, מתחיל ומתקדם.
3. עקרון הרווח המשולש
אנחנו אוהבים לציין את שלושת ה”ספקים” של יצירת רווח מנדל”ן:
רווח משכירות
רווח מעליית ערך
רווח מיתרונות המינוף
הנה דוגמה:
בשנת 2015 רכשנו דירה להשקעה בחדרה. מחיר הדירה, כולל כל ההוצאות הנלוות, היה: 515 אלף ש"ח. את הרכישה ביצענו באמצעות משכנתא, בגובה של 300 אלף ש"ח, בריבית קבועה לא צמודה של 3.5%, לתקופה של 15 שנה. ההון העצמי שהשקענו בעסקה: 215 אלף ש"ח.
את הדירה השכרנו תמורת 2,400 בחודש. למזלנו – הדירה לא הייתה ריקה בכל התקופה שהייתה בבעלותינו. כשרכשנו אותה, התגוררה בה דיירת נחמדה, וכשמכרנו אותה הדיירת המשיכה להתגורר בה.
ההחזר החודשי לבנק עמד על 2,145 ש"ח בחודש, כלומר, בכל חודש, התזרים שלנו עמד על: 255 ש"ח.
לאחר שבע שנים, מכרנו את הדירה. זו הייתה תקופת העלייה החדה במחירי הנדל"ן, והדירה נמכרה ב-880 אלף ש"ח. בניכוי הוצאות (עו"ד, תיווך), נותרנו עם 850 אלף ש"ח.
יתרת ההלוואה לבנק אחרי שבע שנים: 180,964 ש"ח
לאחר מכירת הדירה והחזר יתרת ההלוואה, הסכום שנותר בידנו: 669,036 ש"ח
סך התגמול מתשלומי השכירות, לאחר החזרי המשכנתא במהלך שבע השנים: 21,420 ש"ח
הוצאות אחזקה במהלך כל התקופה: 7,000 ש"ח
סך הרווח להון העצמי (לפני מס):
669,036 + 21,420 – 7,000 – 215,000 = 468,456
הכסף שהשקענו בעסקה: 215,000 ש"ח. והרווח: יותר מפי 2. ובחישוב מדויק: 468,456/215,000 = 218%
לחישוב שביצענו כעת קוראים תשואה להון העצמי. עוד נדבר הרבה על החישוב הזה, ונספר לכם על מספר שיטות לחשב אותו בצורה נכונה, אבל אכן, בעסקה הזו, הרווחנו 218% בשבע שנים, או במילים אחרות – בערך 30% בשנה.
ובדוגמה הזו נכללים באופן מדויק שלושת האלמנטים של עקרון הרווח המשולש.
אפשר לומר שהיו כאן, בדוגמה הזו, מספר גורמים שלא בהכרח יחזרו על עצמם: דירה שלא עומדת ריקה כלל, הוצאות אחזקה נמוכות במיוחד, תשואה גבוהה (שכבר לא קיימת היום) וזינוק במחירי הנדל"ן – שלא בהכרח נראה אותו שוב בשנים הקרובות באותה עוצמה.
אנחנו מסכימים עם כל זה. ייתכן שבעסקת הנדל”ן הבאה שלכם, תתקשו להגיע לתשואה של 30% בשנה להון העצמי. אבל אם תלכו לפי הדוגמה שנתנו לעיל, בנוגע לעקרון הרווח המשולש, אנחנו מאמינים שתוכלו להגיע לתשואות של 20%-10% על ההון העצמי שלכם.
היכרות ראשונה: תעודת הזהות של הנכס
כחלק משלב ההקדמה בהשקעות נדל”ן, אנחנו רוצים לבצע כאן היכרות עם שני מושגים:
מספר הזהות של נכס ותעודת הזהות שלו.
מספר הזהות של נכס, מורכב ממספרי גוש וחלקה, ואם קיים, גם מספר תת החלקה.
גוש הוא מספר ייחודי בן ארבע ספרות, המתאר תא שטח בגודל של מספר רחובות. ייחודי, כלומר, כל מספר גוש בישראל הינו ייחודי.
חלקה היא סימון של תא שטח בתוך גוש, שעליו יכול להיות מוקם מבנה. לעיתים, בחלקה אחת ניתן להקים שני מבנים ולעיתים מבנה אחד יוקם על שתי חלקות, אך על-פי-רוב, חלקה היא מגרש שעליו ניתן לבנות מבנה אחד.
אם על החלקה בנוי בניין מגורים, ובבניין זה יש לדוגמה 12 דירות, לאחר סיום הליך הרישום המלא של הבניין בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו), יוענק לכל דירה מספר, המהווה מספר תת החלקה.
במקרה כזה מספר תעודת הזהות של נכס יהיה מורכב ממספר תת חלקה, מספר חלקה ומספר גוש.
רישום זכויות הקניין של נכס בישראל יכול להתבצע במספר שיטות, כאשר המקובלת שבהן היא רישום בלשכת רישום המקרקעין של משרד המשפטים. המסמך המהווה הוכחה לרישום בפנקס המקרקעין נקרא נסח טאבו. נציג כאן דוגמה לנסח טאבו:
אף שבדיקת נסח הטאבו תיעשה על ידי עורך דין המומחה במקרקעין, כדאי להכיר את השדות העיקריים במסמך הזה והם:
מספר גוש חלקה ותת חלקה. זהו כאמור מספר תעודת הזהות של הנכס. קיימים נכסים שבהם לא קיימת חלוקה לתתי חלקה ואנו נדון בכך בהמשך.
תיאור הנכס. בו רשום הייעוד (דירה, משרד וכו), שטחו ושטחים הצמודים לו, הקומה בבניין ועוד.
בעלויות. בו מתואר מיהם בעלי הנכס ובאיזה אופן הם קיבלו חזקה על הנכס הזה.
שכירות וחכירה. בחלק זה יכולה להיות מצוינת זכות השכירות או החכירה או החכירה לדורות של הקרקע שעליה יושב המבנה.
משכנתאות. אם קיימת משכנתא על הנכס, היא תצוין בחלק הזה.
הערות (אם קיימות). קיימים מספר סוגי הערות שהינן מהותיות לכל מי שאוחז בנכס, כאשר המוכרת ביותר היא הערת אזהרה. זו הערה, שאם היא קיימת, מטרתה למנוע עסקאות נוגדות (או במילים אחרות, אזהרה לקונה אחר בלשון: “היזהר לך, מישהו כבר נמצא בתהליך רכישת זכויות של הנכס הזה”).
כתיבת התוכנית העסקית
נצא מנקודת הנחה שאתם מעוניינים להשקיע בעסקת נדל"ן.
המשימה הראשונה שלכם היא לבנות בצורה נכונה את היעדים שלכם, או את התוכנית העסקית שלכם.
התוכנית מורכבת משני מרכיבים: לטווח הארוך ולטווח הקצר.
התוכנית לטווח הארוך
תוכנית העבודה שלכם בתחום השקעות נדל"ן, היא התוכנית האסטרטגית לטווח הארוך, והיא שואלת את השאלה הבסיסית ביותר: מהי המטרה שלכם, בתחום הנדל"ן, בטווח הארוך?
השאלה הראשונה בתוכנית הזו היא – מהו טווח ארוך? זוהי כמובן שאלה מורכבת שהתשובה לה, תלויה בכם. חלקכם יגדירו חמש שנים, וחלקכם יגדירו חמש עשרה שנה.
אנחנו ממליצים שתגדירו את הטווח הארוך בתור נקודת הזמן שבה שגרת החיים שלכם הצליחה להשתנות, בעקבות השקעות נדל"ן
כדי לבנות את הכללים לתוכנית הטווח הארוך שלכם בתחום הנדל"ן, אנחנו ממליצים לכם לענות על ארבע שאלות מאוד פשוטות:
- תוך כמה זמן תוכלו לומר ששגרת החיים שלכם השתנתה עקב השקעות בנדל”ן?
- מה צפויה להיות ההכנסה החודשית שלכם מעבודה, בטווח הארוך?
- מה צפויה להיות ההכנסה החודשית שלכם מהשקעות נדל”ן?
- האם השקעות הנדל”ן בטווח הארוך צפויות להשפיע על הצורך שלכם להמשיך לעבוד באופן שבו אתם עובדים היום?
לפני שנתחיל לדבר על התוכנית המיידית שלכם, חייבים להתעכב על נקודה מאוד חשובה. לא כולנו מעוניינים לשנות את שגרת החיים שלנו. חלקנו מעוניינים פשוט לרכוש נכס אחד להשקעה. האם זה אומר שאנחנו חייבים תוכנית פעולה לטווח ארוך? מובן שלא.
אם אתם מרגישים שהשאלות שנשאלו כאן, חורגות מהמטרה שבגללה התחלתם לקרוא את הספר הזה – עברו מיד לשלב הבא: עסקת הנדל"ן הבאה שלכם.
התוכנית לטווח הקצר, או: עסקת הנדל"ן הבאה שלכם
זוהי התוכנית המיידית, שכל אחד מכם יכול וצריך לשאול את עצמו. אם ננסח אותה אחרת – זוהי התוכנית לעסקת הנדל"ן הבאה (או לחלקנו: הראשונה) שלכם.
התוכנית הזו מורכבת משש שאלות, שהתשובה עליהן היא התוכנית עצמה.
שאלה 1: מהם שני הזמנים בעסקה הבאה שלכם?
זמן הכניסה וזמן היציאה. זמן הכניסה: תוך כמה זמן תבצעו רכישה. עבור חלקכם, התשובה תהיה שמיד, אך גם תיתכן תשובה אחרת. אם תשובתכם לשאלה הזו היא יותר משלוש שנים, התוכנית הזו אינה מתאימה לכם, היא איננה לטווח קצר.
הזמן השני, זמן היציאה, מתייחס לשאלה תוך כמה זמן תצאו מהעסקה הזו. כאן זה תלוי גם בסוג העסקה, לטווח ארוך או קצר, אבל אתם צריכים לספק תשובה.
שאלה 2: כמה הון עצמי תהיו מוכנים להעמיד לעסקה הזו?
לכל אדם יש את היכולת הכלכלית שלו, יש שיוכלו להעמיד עשרות אלפי שקלים ויש כאלה שמיליונים. מתוך מאות סטודנטים שהדרכנו, נוכל לומר שרוב המשקיעים מציינים שההון שהם יעמידו לעסקה הבאה הוא מספר מאות אלפי שקלים. אחת השאלות שנשאלות כאן – מהו ההון המינימלי הניתן להשקעה? האם ניתן להיכנס להשקעה עם סכום נמוך מאוד, נניח 30 אלף ש"ח? עקרונית, התשובה היא לא. אבל בפועל – אם יש לכם את המיומנויות הנדרשות, לגייס הון ממשקיעים אחרים – תוכלו לבצע זאת.
שאלה 3: מה סוג ההשקעה?
לצורך התשובה לשאלה הזו, צריך ללמוד חלק מהפרקים הבאים. אבל נסו לבחור בין שני סוגים מאוד בסיסיים של עסקאות נדל"ן: עסקת נדל"ן מניב (רכישה – והשכרה), לעומת עסקת השבחה (רכישה – השבחה ומכירה).
בהמשך נדון באופן מעמיק בשני הסוגים האלה. אבל אלו כמובן לא הסוגים היחידים. חלקנו יעדיפו לבצע השקעה מעבר לים וחלקנו יעדיפו להיכנס להשקעה קבוצתית.
ההמלצה שלנו היא שתבחרו כעת סוג אחד של עסקה. כמובן תוכלו לשנות את התוכנית, במהלך לימוד החומר, ואף לאחר מכן.
שאלה 4: מהו סך התקציב של ההשקעה, וכיצד תממנו אותה?
ברור שגובה ההון העצמי שלכם לא חייב להספיק לביצוע העסקה כולה. בהרבה מאוד מקרים – תיעזרו במשכנתא. במקרים אחרים – תיאלצו לגייס כסף ממשקיעים אחרים, ולעיתים – תשתמשו בשני המקורות האלה. השאלה שאתם חייבים לענות עליה בעת הגעתכם לעסקה, היא: מהו סך ההוצאה (התקציב) בעסקה הספציפית הזו.
שאלה 5: מהו הרווח הצפוי לכם בעסקה?
התשובה כאן תלויה מאוד בסוג העסקה שבחרתם בשאלות הקודמות.
אם בחרתם בנדל"ן מניב, נצפה מכם לענות על שתי שאלות: מהי התשואה השוטפת הצפויה (הנובעת משכירות בלבד), ומהי התשואה המצרפית לשנה (התשואה הנגרמת הן מהשכרת הנכס והן ממכירתו בעוד מספר שנים).
אם בחרתם בעסקת השבחה, נסו לענות על השאלה: מהו הרווח שלו אתם מצפים בעסקה זו.
ברור לנו שבשלב הזה, לפני שלמדנו בכלל מהי תשואה וכיצד מחשבים אותה – ייתכן שתתקשו לענות על השאלה הזו. אנחנו כמובן נלמד את זה לעומק. המלצתנו בשלב הזה היא לנסות לנחש את התשובות לשאלה הזו.
שאלה 6: מהי רמת הסיכון שאתם מוכנים לקחת?
כיצד מנסחים מהי רמת הסיכון שאליה תהיו מוכנים להיחשף? אולי אתם לא מעוניינים בסיכון כלל?
אנחנו טוענים כאן, שהשקעה ללא סיכון היא השקעה בלתי אפשרית. בכל השקעה טמון סיכון. הסיכון שאליו אנחנו מוכנים להיחשף יכול לקבוע גם את רמת הסיכוי (הרווח) – לה אנו צפויים בעסקה. באופן עקרוני – ככל שנסכים להיחשף לרמת סיכון גבוהה יותר – כך הסיכויים שלנו לגרוף רווחים גבוהים – יגברו. וככל שאנחנו מוכנים להיחשף פחות לסיכונים – כך גם ציפיית הרווח שלנו – תקטן.
כדי לענות על השאלה הזו – אנחנו ממליצים לבחור בין האפשרויות הבאות: סיכון נמוך מאוד, סיכון נמוך, סיכון בינוני, סיכון בינוני-גבוה וסיכון גבוה.
נסכם את השאלות בתוכנית העסקית המיידית שלנו באופן הבא:
התוכנית העסקית המיידית שלנו, או: עסקת הנדל"ן הבאה שלנו
תשובות אפשריות
1
מהם זמני הכניסה והיציאה?
כניסה: 0 עד 3 שנים. יציאה: תלוי בכם
2
מהו ההון העצמי?
תלוי בכם
3
מהו סוג העסקה?
מניב, השבחה, חו"ל, מסחרי, קבוצתי וכו'
4
סך התקציב?
תלוי בעסקה
5
מהו הרווח הצפוי
מניב: תשואה שוטפת ותשואה מצרפית. השבחה: רווח
6
מהי רמת הסיכון?
החל מנמוך מאוד ועד גבוה
התוכנית העסקית שלכם, העונה על השאלות: מתי נכנסים ויוצאים מהעסקה, מהו ההון העצמי, מהו סוג העסקה, מהו התקציב, מהו הרווח הצפוי ומהי רמת הסיכון – זה החלק החשוב ביותר בתכנון ההשקעה שלך.
הצלחת להגיע לתשובות בתוכנית המיידית שלך? מצוין.
ייתכן שאחרי שנסקור לעומק את הנושאים בפרקים הבאים – תשנו את התוכנית וזה בסדר. אבל התוכנית הזו, היא הסמן שלאורכו אנחנו נצעד במסע למימוש התוכנית שלנו.
אנחנו מאוד ממליצים שלא לדלג על השלב הזה. לא להתחיל את מסע הלמידה והעשייה – לפני שהגדרנו טוב את התשובות לשאלות האלו ולפני שהגדרנו נכון את התוכנית העסקית המיידית שלנו.
רוצים לדעת הכל על נדל"ן? הצטרפו להצלחה! בואו להירשם ללימודי נדל"ן ולקורסי נדל"ן רבים במכללת פסגות>>>