השקעות נדל"ן בעידן הקורונה

  על הכותב: יאיר טל, משקיע ויזם נדל"ן, מנכ"ל ובעלים משותף של UrbaniPro, חברה העוסקת ביזמות נדל"ן וליווי משקיעים בישראל, ספרד וארה"ב. בנוסף, יאיר מרצה ומאמן אישי ליזמות והשקעות נדל"ן במכללת פסגות.  לעמוד מרצה של יאיר טל במכללת פסגות>>>

הרשת מלאה כבר בהבטחות להזדמנות נדל"נית של "פעם בעשור/פעם בחיים"  – האם אנחנו באמת עומדים בפני "הזדמנות היסטורית שמגיעה רק פעם בעשור", או בפני תקופה שמאפייני הזהירות צריכים להוביל בה לחודשים נוספים קדימה?

יזמי נדל"ן כבר מתחילים להפציר בפני משקיעים פוטנציאליים ולמשוך את תשומת ליבם ל"הזדמנות העשור"….

אני אומר –
כן, בעתיד הקרוב בהחלט תהיינה הזדמנויות השקעה מצויינות, אבל צריך להפעיל שיקול דעת ולנקוט באסטרטגיות השקעה מתאימות לתקופה.
המשבר בהחלט ייצור כאן הזדמנויות, ומי שיתכונן היטב, ידע לנצל אותן. אבל זה לא אומר שצריך לרוץ עכשיו לכל מקום בו יזמים מנפנפים ב"הזדמנות שלא תחזור"…

כבר בחודשים הראשונים של המשבר, נוכחנו להבין שמספר אפיקי השקעות נדל"ן ספגו מכה ראשונה, למשל:

נדל"ן תיירותי – דירות המיועדות להשכרה תיירותית (Airbnb וכו), בהן מחושבת התשואה על סמך תפוסה, הן מהנפגעות המייידיות בשל עצירת התיירות.
נדל"ן מסחרי – ובמיוחד שוק המשרדים הקטנים, נמצא כעת במצוקה עקב התרחקות ממשרדים ובשל ריבוי עסקים שיתקשו לשלם בתקופה הקרובה שכר דירה (או אף יפשטו רגל)
מקבצי דיור מוגן – צורת השקעה שזכתה לפופולריות רבה בשנים האחרונות, במיוחד בבריטניה. אמנם מוקדם להסיק מסקנות, אבל זהו סקטור שככל הנראה צפוי לסבול מסנטימנט שלילי, מסיבות ברורות.
נכסי יוקרה – בערים מסויימות באירופה, נכסי יוקרה המיועדים בעיקר למשקיעים זרים בעלי הון רב, החלו להרגיש ירידת מחירים, מהטעם הפשוט שרכישות כאלו דורשות הגעה פיזית (רכישה רגשית).
איפה כן יהיה מעניין?

יש להסתכל על 2 עובדות כאשר מנסים לצפות מהיכן יבואו ההזדמנויות:

1. צורך חיוני: נדל"ן למגורים הינו צורך חיוני שאי אפשר להסתדר בלעדיו. במקומות בהם קיים גידול באוכלוסיה (ביקוש) – צריכים לבצע התחלות בנייה במספרים תואמים (היצע). גם במקומות בהם אין בהכרח גידול באוכלוסיה – אנשים ממשיכים לגור, ואם הם מאבדים את יכולתם לרכוש נכסים – הם ישכירו אותם.
2. נכסים בהזדמנות: המשבר הנוכחי מאתגר אוכלוסיות רבות, ומכאן, ניתן להניח בסבירות מאד גבוהה כי בקרוב נתחיל לראות הזדמנויות לרכישה במחירים אטרקטיביים.

הסיבה: לצערנו, המשבר הזה מלווה בקפיצה עולמית במדדי האבטלה. כיום, שיעור האבטלה בעולם מורכב מאנשים שפוטרו, ומאנשים שפוטרו באופן זמני בלבד (חל"ת). 
אט אט, חוזרים אנשים שהיו בחל"ת, למקומות עבודתם.
אבל, לא כולם יוכלו לחזור. ענפים רבים נמצאים במשבר עמוק שתחזית היציאה ממנו הינה קודרת. ניתן להזכיר את ענפי המלונאות, מסעדנות, אירועים, כנסים, טיסות ועוד ועוד…
אנשים המועסקים בענפים אלו, עשויים למצוא את עצמם ללא הכנסה למשך זמן רב.
במידה והם גם רכשו נכסי נדל"ן למגורים טרום המשבר, במינוף גבוה, הם יתקשו לעמוד בהחזרים החודשיים – ויאלצו, ביוזמתם, או ביוזמת הליך כינוס נכסים, להיפרד מנכסיהם.
בואו עכשיו ללימודי נדל"ן ולקורסי נדל"ן רבים במכללת פסגות>>>

אז מהן ההשקעות שעשויות להיות מעניינות בעתיד הקרוב?

רכישת נכסי מגורים להשכרה: מקומות בהם קיימת דרישה גבוהה למגורים, תשואה טובה וכן הזדמנויות רכישה במחירים אטרקטיביים – ייצרו הזדמנויות השקעה מצויינות. להערכתנו, בעיקר בקירבת מרכזי ערים ובשכונות המאופיינת בחתך סוציו אקונומי בינוני-נמוך.

רכישה ואחזקת מקבצי מגורים (Multi Family): שיטת אחזקת נכסים המקובלת בעיקר בארה"ב. מדובר במקבצים של עשרות יחידות דיור ואף יותר, המנוהלים ע"י גורם אחד. בסוג כזה של השקעה, התמחור נעשה על פי התשואה שניתן לקבל מהנכס. כאשר מצליחים לשפר את הניהול והתפעול של המתחם – משביחים בצורה משמעותית את התשואה שניתן לקבל, ואף את אפשרויות המימון מחדש (re-finance), מה שמספק גם אפשרויות יציאה ברווח.

פרויקטים סלקטיביים להשבחה: פרויקטים להשבחה הינם פרויקטים בעלי מאפיני סיכוי-סיכון גבוהים יותר ממילא, ובתקופה כזו – אף יותר. פרויקטים כאלו יהיו מעניינים רק במידה ורכישת נכס הבסיס הינה ברמה משמעותית מתחת למחירי השוק ובמידה ושולי הרווח גדולים מספיק ומספיק כרית ביטחון ראוייה.

אז מה צריך לעשות?

אם הייתם בכיוון של רכישת נדל"ן בישראל, זה הזמן לחדש את הקשרים עם גורמי השטח, להתחיל לפקוד נכסים מוצעים ולעקוב אחרי הזדמנויות. זה לא יהיה מייד, אלא עשוי לקחת כמה חודשים.

אם הייתם בכיוון של השקעת נדל"ן מעבר לים – יש לבחון את היזם/המלווה איתו אתם שוקלים להיכנס להשקעה. אני מעדיף את היזמים השמרנים יותר, אלו שיהיו יותר קפדנים ובררנים בבחירת העיסקה שלהם. אלו שינסו לבדוק יחד איתכם האם ההשקעה שהם מציעים – אכן מתאימה לצרכים שלכם.

לסיכום: 
אין מה לרוץ כרגע להתייחס לכל הצעה כהזדמנות העשור.
זוהי תקופה מצוינת לבצע חשיבה, לימוד, חיפוש ואפילו בחירת יעד, אנשי קשר ויזם או מלווה לרוץ איתו.
שווקי הנדל"ן מטבעם מגיבים באופן איטי ומבוקר יותר לעומת שוק ההון וזה אומר שככל הנראה תהיינה הזדמנויות טובות במהלך התקופה הקרובה.
בריאות לכולם,
יאיר טל