תשואה בהשקעות נדל"ן מניב
כותב המאמר: יאיר טל, משקיע ויזם נדל"ן, מנכ"ל משותף של UrbaniPro) www.urbanipro.co.il),
חברה ליזמות נדל"ן וליווי משקיעים בישראל, ספרד וארה"ב.
בנוסף, יאיר מרצה בכיר ומאמן אישי ליזמות והשקעות נדל"ן במכללת פסגות. לעמוד המרצה של יאיר טל>>>
ליצירת קשר: yair@urbanipro.co.il, טלפון: 052-8995767
העקרונות החשובים להשקעה בתשואות גבוהות מאד
"קנית דירה להשקעה? וואו, בשעה טובה!"
"איזו תשואה אתה מקבל עליה?"
מכירים את השאלה הזו?
כמעט כל אחד שנמצא לפני השקעת נדל"ן מניב, או אפילו אחריה, עומד בפני השאלה הזו.
- איזו תשואה אני מקבל על ההשקעה שלי?
- כיצד התשואה מושפעת ממשכנתא?
- כיצד התשואה משתנה (או לא) כאשר יש לנו תקלות והוצאות לא צפויות באחזקת הנכס?
- אחרי מספר שנים שנחזיק בנכס – האם התשואה מתיחסת למחיר בו רכשתי את הנכס, או שהיא מתעדכנת לפי המחיר הנוכחי?
- מהי בעצם התשואה בפועל ביום שנבוא למכור את הנכס?
אם השאלות האלו מעניינות אתכם, אם חשוב לכם לראות איך ניתן להיכנס להשקעות נדל"ן חכמות,
כלומר, אם מסקרן אתכם כיצד לא להסתפק בתשואות בינוניות של 3%, אלא לשאוף לתשואות דו ספרתיות – המאמר הזה בשבילכם!
איך מחשבים תשואה?
נעשה את זה פשוט: הרווח השנתי מההשקעה – חלקי סכום ההשקעה (ונכפיל ב 100 כדי לקבל באחוזים).
נשאלת השאלה – כיצד מחשבים את הרווח השנתי – האם זה שכר דירה * 12?
בואו נסכים, שכדי לקחת מקדם ביטחון (וכדי להתחשב גם בהוצאות תחזוקה, אי תפוסה וכולי) – נחשב שהרווח השנתי משכירות הינה 11 חודשי שכירות בלבד.
ברור שלפעמים זה לא המצב, אבל רק כדי להסכים על דרך אחידה – נניח שכך הדבר.
חישוב התשואה לפני הרכישה
נתחיל בדוגמא פשוטה:
(לצורך הפשטות – נניח שזוהי דירתו היחידה של המשקיע, כלומר הוא לא משלן מס רכישה, ויוכל לקחת משכנתא של עד 75% ממחיר הדירה).
נניח שאנחנו עומדים לרכוש דירה יחידה להשקעה בעלות כוללת של 1 מליון ש"ח (כולל הוצאות נוספות וכולל שיפוץ),
והשכירות הצפויה לנכס הזה הינה 3,200 ש"ח בחודש.
תשואה הנכס הזה היא: 100*(3200*11)/1,000,000 = 3.5%
כלומר – הנכס מעניק לנו תשואה של 3.5% בערך.
לא משהו…… אבל אם נעבוד נכון – זה ישתפר!
אבל אם ניקח משכנתא?
שאלה מצויינת. נניח שאנחנו יכולים להשיג משכנתא בריבית של 3%, ננצל את זכותנו ברכישת דירה יחידה ונשאף לקבל משכנתא של 75%.
חישוב התשואה מסתבך טיפה – אבל לטובתנו!
בעצם מה שנחשב כאן הוא: תשואה להון העצמי. כלומר יחסית להון העצמי שאנחנו שילמנו!
נניח שלקחנו משכנתא של 700,000 ש"ח וההון העצמי שלנו הוא 300,000 ש"ח.
הריבית השנתית שנשלם על המשכנתא בשנה הראשונה תהיה: 3%*700,000 = 21,000
למה חישבנו את הריבית? משום שהרווח מהשכרת הדירה הזו נפגע קצת. נצטרך להפחית מדמי השכירות השנתית – את הריבית ששילמנו השנה.
התשואה להון העצמי: 100*(3200*11 – 21,000)/300,000 = 4.7%
רגע, מה קרה כאן? קסם?
רכשנו דירה שמעניקה תשואה של כ – 3.5%, אבל בפועל – על הכסף שלנו אנחנו מקבלים 4.7%?
כן!
זהו העיקרון החשוב ביותר במימון נדל"ן מניב.
מימון חכם = מימון בריבית שהיא נמוכה יותר בתשואת הנכס. ככה אנחנו בעצם מרוויחים על הכסף שהוא כלל לא שלנו.
את העיקרון הזה מנצלים גם משקיעים מתוחכמים וגם טייקונים – הם לא מנצלים את כל הכסף שלהם. כמעט בכל מקום בו הם יכולים להשיג מימון בריבית נמוכה יותר מתשואת הנכס – הם יעשו זאת.
שימו לב: אם ניקח משכנתא בריבית שתהיה גבוהה יותר מתשואת הנכס – לא נרוויח כלל. זה יהיה מימון לא חכם….
מה קורה לתשואה בשנה הראשונה?
אז בשעה טובה, רכשנו את הנכס הזה ואכן השכרנו אותו למשפחה קטנה ונחמדה. נהדר!
אבל…
חשבנו שהכנו את הדירה לשכירות, אבל מסתבר שהיו כמה בעיות בשיפוץ שלא נתנו עליהן את הדעת. זה בהחלט יכול לקרות.
אחרי חודש – הייתה תקלה במזגן ונאלצנו להחליפו (2600 ש"ח), ובנוסף – אחרי 3 חודשים – הסתבר שבמקלחת יש בעיית ניקוז. השיפוצניק אמר לנו בזמנו שיש בעיית שיפועים אבל התעלמנו. מסתבר שהיה צריך לתקן את זה אז. עכשיו זה יקר הרבה יותר – צריך להרים ריצוף, לבצע הנחת צנרת מחדש, בקיצור, בלגן שעולה לנו עוד 4500 ש"ח.
רגע – בשנה הראשונה יש לנו הוצאות לא צפויות של 7,100 שח?
מה זה אומר – שאם נחשב עכשיו תשואה בשנה הראשונה, אנחנו צריכים להפחית מדמי השכירות 7,100 ש"ח?
זה אומר שהשנה קיבלנו תשואה עלובה על ההשקעה הזו! איזה תכנון לקוי……
אני מציע לקחת אויר ולהירגע!
תקלות מהסוג הזה יכולות לקרות. הן אפילו מאד נפוצות – בשנה הראשונה בה אנחנו בעלים על נכס, עלולות להתגלות מספר תקלות שלא עלינו עליהן בעת הרכישה וכעת אנחנו צריכים להתמודד עם הוצאה נוספת.
בעצם – חשבונאית אין איך להמתיק את הגלולה המרה הזו. ההוצאה הנוספת של 7,100 ש"ח – לא היתה מתוכננת ועכשיו צריך להוציא אותה מהכיס!
אבל – אני מציע דרך אחרת להסתכל על הדברים ולכן – גם להתכונן לזה מבחינה תזרימית.
אני טוען שניתן לחשב את הוצאות האחזקה בשנה הראשונה בה אנחנו בעלי הנכס – כאילו זה חלק מעלות הנכס. מאחר ורכשנו את הנכס ב 1,000,000 ש"ח – אני מציע שנחשוב כאילו הנכס עלה לנו בעצם 1,007,100 ש"ח.
אם נחשב את התשואה בשנה הראשונה – במקום לחשב עלות של מליון ש"ח – נחשב כאילו עלות הנכס היא 1,007,100 ש"ח. ההשפעה על התשואה תהיה זניחה.
אני לא עושה את התרגיל המחשבתי הזה כדי לייפות את נתוני התשואה ולא כדי לספר לחברים שלי שאני מקבל תשואה גבוהה…. אני עושה את זה בפועל – אני משאיר לי בצד סכום מסויים לדברים שעוד כנראה יקרו בשנה הראשונה. אני ייודע שיהיו כאלו דברים. הניסיון מראה שבדרך כלל זה כך!
עברו כמה שנים – מחיר הדירה שלי עלה, מה התשואה היום?
צרות של עשירים – אבל האמת? זו הסיבה בגללה רכשנו את הנכס.
הייתי אומר שהקפיצות הגדולות בהשקעות נדל"ן נובעות לא מהתשואה השוטפת אלא – מעליית ערך הנכס.
מהסיבה הזו – אני ממליץ להקדיש את מירב האנרגיה בחיפוש השקעה, בשאלה – מהו האזור שיעניק לנו את פוטנציאל עליית הערך הגבוה ביותר.
ובכן – חלפו 3 שנים, ומסתבר שמחיר הדירה שלנו כיום עלה. דירות זהות באותו אזור נמכרות היום ב 1,200,000 ש"ח.
לצורך פשטות – נניח שעל אף ההתייקרות באזור – אנחנו לא העלינו את שכר הדירה לשוכר…
אז איך מחשבים את התשואה היום?
האם בחישוב התשואה נשתמש במחיר אותו שילמנו, או במחיר העדכני של הדירה?
שאלה טובה וחשובה.
ברמה העקרונית – התשואה שאנחנו מקבלים על ההשקעה שלנו – תלויה במחיר שאנחנו שילמנו (ואיננה תלויה במחיר העדכני). לכאורה, לא מעניין אותנו כיצד התעדכן מחיר הנכס שלנו.
אבל זה רק לכאורה!
למה בכלל אנחנו מחשבים תשואה?
משום שאנחנו רוצים לבחון את ההשקעה הזו יחסית לאפיקי השקעה אחרים, יחסית להשקעות נדל"ן אחרות שנקרות בדרכנו.
אם כך– המחיר העדכני מאד מעניין אותנו. הוא מספר לנו איזו תשואה נוכל להשיג אם נממש את ההשקעה הזו (כלומר נמכור אותה) – ונרכוש נכס אחר, יקר יותר (או אולי שני נכסים).
באופן מעשי – ככל שמחיר הנכס שרכשנו עולה – התשואה שאנחנו מקבלים "כאילו" יורדת. היא לא יורדת באמת – אבל התשואה האלטרנטיבית נעשית גבוהה יותר – ולכן באופן יחסי – תשואת הנכס שלנו נחלשת, יורדת.
המחיר עלה עוד קצת – לא כדאי למכור?
שעתו היפה של המשקיע הנבון.
נניח שלאחר 4 שנים, הגיע מחירו של הנכס שלנו ל – 1,300,000 ש"ח.
אולי תגידו – נו באמת, אין עליות מחירים כאלו.
אז – יש ויש!
מי שרכש דירה בישראל אחרי 2008 – נהנה מעליית ערך של כ- 10% בשנה
מי שרכש נכס בארה"ב אחרי 2011 – נהנה מעליית מחיר גבוהה מ – 10% בשנה
מי שרוכש דירות בספרד החל מ 2014 ועד היום (ולדעתי גם בשנתיים שלוש הקרובות) –נהנה מעליות מחירים גבוהה מ – 10% בשנה
בכל מקרה, נניח שאכן מכרנו את הנכס שלנו ב – 1,300,000 ש"ח. נניח גם שהוצאות המכירה (הכנת הדירה למכירה, עו"ד, מתווך) עמדו על 40,000 ש"ח, כלומר התמורה נטו ממכירה: 1,260,000 ש"ח.
מהי התשואה שקיבלנו בפועל על הנכס הזה?
| מחיר רכישה כולל | 1,007,100 ש"ח |
| הון עצמי | 300,000 ש"ח |
| משכנתא | 700,000 ש"ח בריבית של 3% בשנה
(ריבית של 21,000 בשנה הראשונה) |
| שכירות חודשית | 3200 ש"ח |
| דמי שכירות שנתיים (לפי 11 חודשים) | 3,200*11 = 35,200 |
| סך דמי השכירות ב 4 שנים | 35,200*4 = 140,800 |
| מחיר מכירה נטו | 1,260,000 ש"ח |
| רווח הון ממכירת הנכס
(הנחה: פטור ממס שבח עקב דירה יחידה שהוחזקה למעלה מ -18 חודש) |
252,900 ש"ח |
| הרווח המצרפי (שכירות + רווח הון – ריבית ששולמה) | 252,900 + 140,800 – 84,000 = 309,700 |
| סך תשואת הנכס (CAP rate) | 309,700 / 1,000,000 = 30.9% |
| תשואה מצרפית להון העצמי | 309,700 / 300,000 = 103.2% |
| תשואה להון העצמי לשנה | 103.2% / 4 = 25.8% |
כן – אין כאן טעות!
התשואה המצרפית שקיבלנו על הנכס הזה היא יותר מ 25% בשנה!
זו התמורה האמיתית להשקעת נדל"ן נכונה.
אפשר בקלות לשים לב שרוב הרווח שנוצר – הגיע מעליית ערך הדירה.
ודבר חשוב נוסף – העובדה שהשקענו בנכס הזה רק 300,000 ש"ח (כלומר השתמשנו במימון בצורה חכמה) – הציבה את התשואה להון העצמי על מספרים גבוהים מאד.
לסיכום
תשואה הינה הרווח שאנחנו מקבלים מההשקעה שביצענו. התשואה משתנה בהתאם למספר פרמטרים, ביניהם: דמי השכירות יחסית להשקעה, גובה ההון העצמי יחסית למינוף (הלוואה), הריבית על ההלוואה, עליית ערך הנכס לאורך השנים וכולי.
כאשר ערכו של נכס עולה – יש לבדוק (בערך אחת לשנה) את ערכו הנוכחי, לשקול חלופות ואפשרות מכירה. אנחנו לא מתאהבים בנכס. הוא הצליח לצבור עליית ערך יפה מיום ההשקעה? יש לנו אלטרנטיבה טובה? אפשר למכור!
העקרונות החשובים ביותר בהשקעות נדל"ן, אלו שהצליחו להביא את התשואה לאזור ה 25% בשנה, הינם:
- ניתוח אזורים ומגמות: רכישת נכס במקום בו פוטנציאל עליית הערך הוא גבוה
- שימוש נכון בעקרונות המינוף: שיעור מימון גבוה בריבית אטרקטיבית
- רכישה באזורי ביקוש: שוק מפותח של שוכרים ורוכשים המאפשר לנו גם להשכיר בקלות וגם למכור יחסית במהירות
בהצלחה,
יאיר