מה זה בעצם עסקאות "טריפל" ואיך זה קשור לנדל"ן?

מאת עו"ד מיכאל שטרית- ראש תחום לימודי נדל"ן במכללת פסגות -*הכותב הינו ראש תחום נדל"ן במכללת פסגות, יזם ומשקיע נדל"ן, שותף ומייסד במשרד עורכי הדין מיכאל שטרית העוסק בין היתר בליווי עסקאות בתחום המקרקעין והנדל"ן המסחרי.

שוק הנדל"ן הפך להיות אחד מאפיקי ההשקעה המובילים בארץ

אומנם מחירי הנדל"ן ממשיכים לעלות, אך יחד עם זאת, המשקיעים ממשיכים לתת אמון בשוק הנדל"ן הישראלי.
אחד מאפיקי ההשקעה החדשניים ביותר בעולם הנדל"ן, הוא עסקת "טריפל". מטרתה של עסקת "טריפל" היא הגדלת ההון העצמי בטווח קצר. האסטרטגיה העומדת מאחורי עסקת "הטריפל" היא שילוב של שלושה אלמנטים מעולם הנדל"ן בעסקה אחת: בחירת עיר במגמה לעליית מחירים, אזור המאופיין בשכירות גבוהה ורכישה מתחת למחיר השוק.
קהל היעד שלנו בעסקה מורכב משני קהלים, הקהל המשני- הוא השוכרים, הקהל הראשי- הם אלו שירכשו מאתנו את הדירה לאחר שהשלמנו את העסקה. שילוב של שני הקהלים יחדיו בצירוף עליית ערך הנכס יפיק לנו את הרווח המירבי.
חשוב להבין, לא כל עסקת נדל"ן היא עסקה אטרקטיבית. לכן לפני כניסה לעסקה יש לבצע הערכות מקדימה ולבחור את אזור ההשקעה המיוחד, את הסביבה של הנכס ואת הנכס הספציפי, על מנת שיתאים בדיוק למטרה שלנו- הגדלת ההון העצמי.

השלב הראשון

הוא בחירת האזור לפעילות שלנו. אומנם מחירי הנדל"ן בארץ עולים בממוצע, אך יחד עם זאת יש אזורים שעולים מתחת לממוצע ויש את אלו שעולים יותר.
אותנו מעניין אלו שיעלו י-ו-ת-ר. שאלת השאלות היא איך מאתרים את הערים הבאות שעתידות לעשות את קפיצת המחירים.
טעות נפוצה היא לחשוב, שעיר המאופיינת בבנייה חדשה מרובה היא עיר שמחירי הנדל"ן בה עתידים לטפס מעלה. חשוב להבין, כיום במדינת ישראל בונים כמעט בכל עיר אפשרית, ועדיין יש ערים שבהן המחירים עולים יותר, ויש ערים שהמחירים בהם עולים פחות.
מה שמשפיע על עליית המחירים באיזור מסוים הוא ביקוש. כאשר בד"כ הפסיכולוגיה העומדת מאחורי הביקוש היא האקס פקטור של ההשקעה בעיר: תשתיות, מקומות תעסוקה, חינוך, מסחר, נגישות מרכזי בילוי וכדומה. הסוד הגדול של משקיעי הנדל"ן הוא לחפש אזורים שקיימות בהם תוכניות עתידיות להשקעה. הרעיון הוא להיכנס להשקעה בעיר עוד בטרם התוכניות הבשילו.

השלב השני

מתחיל לאחר שאיתרנו אזור להשקעה עלינו לאתר אזורים בעיר עם ביקוש גבוה לשכירות. ביקוש גבוה לשכירות הוא מתכון לדמי שכירות גבוהים. כאן אנו פונים לקהל היעד המשני של העסקה שלנו- השוכרים. אנחנו מחפשים אזורים המאופיינים בתשואה גבוהה עם תחלופה נמוכה של שוכרים, למשל סביבה סטודנטיאלית.
אזור המאופיין בתחלופה נמוכה של שכירויות מאפשר לנו ודאות ראשונית בעסקה ומייצר הכנסה חודשית קבועה.

השלב השלישי

בחירת הנכס. הבנת המחיר היא הטקטיקה לבחירת הנכס. חקר השוק וידיעת המחירים מעניק יתרון משמעותי שבאמצעותו אנו נאתר את הנכסים הנמכרים מתחת למחיר השוק. מתחת למחיר השוק פירושו לפחות 15% מתחת למחיר השוק. נכסים אלו כמובן אינם נמצאים על המדף, הם בטח לא יפורסמו באתרי המכירות. לנכסים הללו אפשר להגיע רק באמצעות עבודת רגליים. הכרת השוק והשליטה בו ברמה אבסולוטית תסייע לכם לאתר את הנכסים הנמכרים מתחת למחיר השוק.

דוגמא לביצוע עסקת טריפל:

איתרנו נכס מסוים בעיר אילת- עיר המצויה במגמה של עליית מחירים בתחילת הדרך. שווי שוק של הנכס שאותר 750,000 ₪ בהתאם להערכת שווי שערכנו לנכס.
הנכס מושכר עבור 3,500 ₪ לחודש. כאשר מדובר בעיר עם צפי לעליית מחירים של כ- 5 אחוזים לשנה. הנכס נרכש במחיר של 637,500 ₪. סך עלויות הרכישה הנוספות 12,500 ₪. סה"כ עלות הכוללת של הנכס: 650,000 ₪.

תחשיב רווח

עבור עליית מחיר הנכס בשנתיים– 5 אחוזי עליית מחירים משווי הנכס (750,000 ₪) – רווח של 76,875 ₪.
עבור תשואה שנתית ל-22 חודשים (כאשר לקחנו מקדם ביטחון של חודשיים) – 3500 ₪ X 22 חודשי שכירות 77,000 ₪.
עבור רכישה מתחת למחיר השוק בהפחתת הוצאות רכישה– 750,000 ₪ (שווי נכס) – 637,500 ₪ (מחיר רכישה) – 12,500 ₪ (הוצאות רכישה) = 100,000 ₪.
סה"כ רווח בעסקה לאחר כשנתיים– 253,875 ₪
השימוש באסטרטגיית ההשקעה "טריפל" מאפשר לנו להפיק את הרווח המקסימאלי בטווח זמן קצר. הוא מתאים למשקיעים המעוניינים להגדיל את ההון העצמי. שימוש נכון באסטרטגיה הוא "שימוש חוזר"- רכישה ומכירה שוב ושוב בכמות בלתי מוגבלת של פעמים.