כלים מעשיים לבדיקת הצעות השקעה בארה"ב

בשנתיים האחרונות אנו מקבלים, בבית הספר לנדל"ן , מספר גדול של פניות מסטודנטים, המבקשים לבדוק הצעות השקעה בארה"ב שקיבלו.

מהבדיקה עולה תופעה המכונה "הפסדי החלימה בנדל"ן", המאפיינת השקעה בנכנסים ספקולטיביים וקרקעות חקלאיות- ברגע שהקונים מבצעים את העסקה, הם עוצמים את העיניים וחותמים- אינם מסתמכים על ידע, בדיקה, עובדות- אלא קונים חלום, ומוותרים על כל בדיקה, ולמרבית הפלא- גם אם בישראל הם עצמם אנשי נדל"ן.

התוצאה של תופעה זו היא אנשים הרוכשים נכסים שבדיקה בסיסית של עובדות הייתה מגלה שאין כדאיות כלכלית לרכשם- בחלק ניכר מהמקרים המקרים הנכס המוצע הוא נכס באזור שבו הייתה קפיצה גדולה במחירים- וקריסה משמעותית, לעיתים עם בעייתיות – אזורים עם שיעורים גדולים של מאות אחוזים יותר ממוצע ארה"ב של אי ציות לחוק, מערכת חינוך גרועה, מצב סוציו אקונומי נמוך של האוכלוסייה – הכנסות מזעריות, ועוד;

אזורים שבהם יש הצפה של השוק בנכסים במחירים מזערים- נרכשים על יי חברות ונמכרים לאחר חודשיים שלושה למשקיע הלא מתוחכם במחירים של פי שניים ופי שלושה, כך שהמשקיע רוכש נכס שכבר עשו עליו את עלית הערך, ונשאר עם נכס שלעיתים אין כדאיות כלכלית לרכשו.

לא מדובר על מקרים בודדים. ההזדמנות העסקית בארה"ב כעת, בנסיבות של מכירות במחירים אטרקטיביים בכינוסי נכסים, עם התחזקות של שוק השכירות, גורמת להשקעות זרות (ובתוכן השקעות נדל"ן בארה"ב) ניכרות בחו"ל, כשישראל דורגה כשנייה מבין המדינות המשקיעות בארה"ב.

מדובר על סכומים אדירים של כסף, ולכן הפגיעה במשקיעים יכולה להיות ניכרת. בהתאם חיברה Safe Future , העוסקת ברכישת בתים פרטיים בארה"ב על בסיס של מידע מלא, שקיפות מלאה ומקצועיות, המאפשרים לציבור מידע על כל תהליך הרכישה, מדריך מעשי של כלים מעשיים לבדיקת הצעות השקעה בחו"ל.

הבדיקות שיש לערוך הן משולבות- ממה להיזהר- מהן נורות האזעקה שלנו, מה צריך לבדוק לגבי הנכס, ולגבי סביבתו, ואילו חומרים חשוב לקבל מהמוכר- ואם לא נתן- לדרוש ממנו. הקפדה על ביצוע הבדיקות יכולה לשפר משמעותית את ההשקעה.

בהצלחה לכולם – ולעתיד בטוח 4 שאלות להלן:

• האם קיימות נורות אזעקה?
• האם קיימת הבטחה לתשואה מובטחת?
• האם ישנה השוואה למחיר בשנות הבועה?
• האם מתקיימת אי מסירת מידע מלא אודות הנכס?

כשנמכר נכס, מנותק הקשר של המוכר עם הנכס. אם המוכר מבטיח תשואה מובטחת לנכס, יש לבדוק היטב למה הוא מתכוון, שכן בחלק ניכר מהמקרים מדובר על תרגיל פרסומי-שיווקי, שבו מעודד המוכר רכישת הנכס, על ידי הבטחת תשואה, שבחלק מהמקרים הופכת להיות סבסוד שכר הדירה על ידי המוכר.

המשמעות היא שנמכר נכס בסביבה ששכר הדירה בה הינו בשיעור מסויים, נניח 7%, אולם המוכר משלים את שכר הדירה למספר שנים, לשיעור המובטח. למרות שמבחינה אסטטית הדבר יפה, והקונה אמור להיות מרוצה, הרי שמבחינה מהותית, הקונה קיבל נכס שערכו הכלכלי אינו זכאות לתשואה המובטחת, אלא לתשואה נמוכה ממנה, ומכאן הבעייתיות.

השוואה למחיר בשנות הבועה יכולה להיות מרשימה מאד, ולפתות לערוך עסקה

מי לא ירצה לרכוש וילה שעלתה 200,000 דולר ב- 90,000 דולר, או פחות? הבעייתיות היא, שבתקופת הבועה, בשנים 2006-7-8, מחירי הנדל"ן בחלקים ניכרים מארה"ב לא היו מחירים ריאליים, וסופם מעיד על תחילתם – הירידה מהם היתה כל כך משמעותית, שהסתמכות עליהם ועליהם בלבד אין בה ממש, זולת הטעיה של הקונה התמים לחשוב שהוא מקבל נכס בהוזלה.

השוואה למחיר קודם, חיוני שתיעשה למחירים טרם הבועה, ולמשל מחירים של סביב תחילת שנות האלפיים, וככל שהאפשר- תמורה ששולמה עבור הנכס עצמו בעסקה קודמת.

כל הצעות ההשקעה בארה"ב מכילות מידע, אולם בחלק ניכר מהן חסר מידע משמעותי- מה המחיר שבו נרכש כעת הנכס מהכינוס, מה מחיר נכסים סמוכים, מה היה מחיר הנכס בעסקאות שנערכו סביב שנת 2000, ככל שנערכו, מהו שכר דירה סביר באזור הנכס, ועוד, כפי שמפורט בהמשך המסמך, וברובן המידע אינו מידע גולמי. הימנעות ממתן כל המידע האמור, ועדיף- כמידע גולמי- עלולה להצביע על בעייתיות, או לפחות למנוע מהקונה הפוטנציאל אפשרות לבדיקה אמינה של ההצעה שקיבל. וכשיש חשש – אין חשש.

הכלל הראשון שאמור לעמוד מול עיני המשקיע, בהיותו משק בית, המעוניין להשקיע כדי לשפר את מצבו הפיננסי, הוא הכלל המשרת את הרופאים- PRIMUM NON NOZERE– דבר ראשון לא לפגוע. חלומות- במיטה. בנדל"ן חובה להסתמך על ידע, ידע= כח=כסף, כשבמקרה של פער בידע, הכסף עובר לבעל היתרון, ואסור שזה יהיה המוכר שלנו, ולכן נמשיך למידע:

מה צריך לבדוק לגבי הנכס, ולגבי סביבתו

אדם הולך ורוכש נכס בחדרה. ברמלה. ביבנה. מה מעניין אותו לבדוק לפי כן? מה הוא בודק? בפועל, בחלק ניכר מהרכישות , הרוכשים מסתמכים על אינטואיציה, על כתבה בעיתון או על עצה, ואינם בודקים הרבה. בדיקה נבונה, יכולה הייתה לאפשר להם הסתמכות על נתוני סביבה, על נתוני מכירות, ובהתאם מאפשרת להם השקעה נבונה יותר וקניה מוצלחת יותר, הן מבחינת מה קונים והן מבחינת בכמה קונים.

בישראל יותר ויותר אנשים מתייחסים לעשייה נדל"נית בצורה מקצועית ורוכשים כלים מקצועיים המאפשרים עשייה נבונה , וזאת במקביל למגמה של עליה במידע- יותר ויותר מידע המאפשר רכישה נבונה. אך ככל הנוגע למידע, ארה"ב מהווה גן עדן למשקיע- מידע מגוון, בכל תחום רצוי כמעט, מאפשר רכישה נבונה ויעילה, למי שרק טורח לחפש.

ריכזנו עבורכם את מיטב מקורות המידע, המאפשרים בדיקה נבונה של נכסים , ולהלן כמה מהעיקריים שבהם:

דבר ראשון, נרצה לבדוק את נתוני העסקאות האחרונות שבוצעו בנכס. לא יעניינו אותנו עסקאות בתקופת הבועה, כן יעניינו עסקאות טריות- למשל בכמה נרכש הנכס על ידי מי שמציע לנו עכשיו את הנכס, וכן רכישות ותיקות, מתחילת העשור או לפני כן, כדי לדעת מה המחיר הכלכלי של הכנס, המחיר הפוטנציאלי של הנכס עם התאוששות השוק.

לבדיקה זו ניכנס לאתרי נדל"ן רלוונטיים ו על ידי הקלדת כתובת הנכס המוצע לנו, נוכל לקבל, ללא כל עלות, את פרטי הנכס, שטח בנוי, מגרש, מספר חדרים, את המחירים שבהם מוצע הנכס, עסקאות שבוצעו בו בעבר,, מחירי נכסים מקבילים. יש להיזהר מהסטטיסטיקות הנמסרות באתרים אלה, שכמו כל ממוצע מהוות ממוצע- ואינן בהכרח חופפות את נתוני הנכס עצמו.

נתונים רבים על העסקאות שבוצעו בעבר בנכס עצמו, הן מכירות קודמות, הן שעבודים, כמו גם פרטים של הנכס, עלות מוערכת לצרכי מס, עלות מוערכת לצרכי כינון ועוד, ניתן למצוא במסמכי ה- Tax Record, שהינם מסמכים רשמיים של המחוז, המתעדים מידע על הנכס לצרכי מיסוי (דמוי הארנונה שלנו).

מקור חשוב לנתונים הינו אתרי מידע המתייחסים למידע על הסביבה, ומספקים מידע השוואתי על סביבת הנכס, ובונים תמונה סוציו אקונומית של האזור- הכנסה ממוצעת וחציונית, גילאי האוכלוסייה, שיעור האוכלוסייה בעלת ילדים, מחיר בית חציוני וממוצע באזור, שיעור הציות לחוק, מערכת החינוך ועוד.

אילו חומרים צריך לקבל מהמוכר – ואם אין- לדרוש ממנו

עכשיו זה אמור להיות כבר די ברור, אבל ליתר בטחון – לפני רכישה של נכס, חשוב שנקבל, נעיין, נלמד ונבין את המסמכים הבאים:

1. נתונים על מחירי עסקאות קודמות בנכס
2. נתוני השוואתיים על נכסים באזור הנכס
3. נתוני סביבה- הכנסה ממוצעת, רמת הציות לחוק, חינוך, ועוד
4. מחיר הרכישה של הנכס בעסקה טריה בו- השנה

דוגמא טובה ליידוע מלא ולשקיפות ניתן לראות בעמוד הנכסים של אתר safefuture.us , שבהם מפרט ה- ALL IN ONE את כל רכיבי המידע הנדרשים לגבי כל נכס- החל מנתונים ממלכתיים מקוריים על מלוא העסקאות הקודמות בנכס- מכירות, שעבודים, שווי לצרכי מס, ועוד, מידע השוואתי על עסקאות באזור, מידע נדל"ני על הנכס, מלוא נתוני הסביבה, וכלה במחיר הרכישה של הנכס על ידי המוכר עצמו, בעסקה הטריה ביותר שנערכה.

בנוסף נמסרים ב- ALL IN ONE של Safe Future נתונים פרטניים רבים של הנכס- מסמכי הסגירה של רכישה, מסמכי הביטוח, הצעת המחיר של קבלן השיפוצים, לא כסכום סתום לא מפוש, אלא תוך פירוט המחיר לצביעה, להחלפת דלת, לכל פריט ופריט.

עסקה מוצלחת מחייבת בדיקת נתוני העסקה באופן מקצועי לפני כריתת העסקה. בדיקה בסיסית של שעות ספורות יכולה למנוע השקעה כושלת, בנכס שמחירו נופח במאה אחוזים או יותר, יכולה למנוע השקעה בנכס בסביבה לא ראויה או במחירים לא כדאיים. כל שצריך הוא מודעות- וידע.

בסקירה זו שעשינו כמיטב יכולתנו ליצור מודעות, ולהביא את מגוון הכלים העומדים לקונה לבדיקת הצעת הרכישה שקיבל, תוך התבססות על מידע פומבי ורשמי, מידע יסודי המאפשר עסקה מושכלת, ומאפשר ניצול הזדמנויות מושכל.

 בהצלחה!