למה מיחזור ולמה עכשיו?
השעה למחזר???
לכל יועץ משכנתאות ברור כי בעת הנוכחית, כאשר הריביות בשיא של שנים רבות,
האפשרות לחסוך באמצעות מחזור המשכנתא, לא קיים ולא סביר.
ובכל זאת,
הנהלות הבנקים למשכנתאות מדווחות בחודשיים האחרונים על זינוק במספר הבקשות
למחזורי משכנתא (גידול של עשרות אחוזים).
על מנת להבין את המגמה המתפתחת, צריך קודם להבין במה מדובר.
הרי כל מי שמבין קצת בתחום יודע שכאשר סביבת הריבית כל כך גבוהה,
אין כמעט אפשרויות לחסוך ללקוח בתשלומי הריביות העתידיים שכן כל בקשה למחזור תענה
בריביות השוק הגבוהות הנוכחיות.
אם ככה,
למה למחזר? ולמה עכשיו?
בשל עליות הריבית החדות ובשל העובדה כי לא מעט נוטלי משכנתאות בשנים האחרונות התפתו
למסלולי ריבית "זולים" כדוגמת הפריים או מסלולים צמודי מדד, התייקר מאוד ההחזר החודשי של
הלוואת המשכנתא, לווים רבים עומדים בפני שוקת שבורה!
האם עליהם "לשנמך" דיור, כלומר, למכור את הדירה שרכשו עם משכנתא גדולה והחזר חודשי
שזינק בחודשים האחרונים ולרכוש דירה קטנה וזולה יותר אולי אפילו בלי משכנתא כלל
או
להקטין את החזרי המשכנתא באמצעות מחזור ופריסה מחדש של יתרת ההלוואה, וכך
לשמור על הנוכחית.
ההבנה כי באמצעות ייקור העלות הכוללת של הלוואת המשכנתא לתקופת זמן מוגבלת,
תאפשר להם להמשיך ולהחזיק בדירה שרכשו, מובילה רבים למחזורים שאנו רואים עכשיו.
אז מה נכון לעשות?
ראשית, להבין כי פעולה של מחזור משכנתא לצורך הקטנת ההחזרים החודשיים חייבת
להיעשות כחלק מתוכנית אסטרטגית כוללת, שלוקחת בחשבון גם את המחזור העתידי של המשכנתא
שאנו ממחזרים כעת, כאשר תנאי השוק ישתנו או כאשר מצבם הפיננסי של הלווים ישתפר.
שנית, מחזור כזה חייב להיות מובן וברור ללווים, הם חייבים להבין את המשמעות לגבי העלות הכוללת של
ההלוואה, וחייבים להתחייב בפני עצמם לסוג להבראה כלכלית, כי לאחר המחזור המייקר, תזרים המזומנים
ישתפר לכאורה ואם הם לא ייערכו נכון סביב מבנה הוצאות תואם הכנסה, הם יוכלו למצוא את עצמם
בטווח זמן קצר, באותו המצב, רק ללא היכולת למחזר שוב את ההלוואה על מנת להקטין
שוב את ההחזר החודשי.
בנוסף לכל אלו, ישנם גם מחזורים להלוואות מאוד לא טובות, להלוואות מחזור בהם השתנו לטובה
נתונים הלווים (דירוג אשראי, הכנסה) וגם כעת ניתן לחסוך ללוויים תשלומי ריביות
עתידיים באמצעות מחזור.
מספר דגשים לשים אליהם לב,
- להקטין את ההחזר החודשי באופן התואם את ההכנסה הפנויה של הלקוח ולא פחות מזה,
על מנת לא לייקר את ההלוואה מעבר לנדרש. - לתכנן תמהיל הלוואת משכנתא גמיש, כזה שבעת מחזור עתידי "יסבול" מכמה שפחות
עמלות היוון (מסלולים מדורגים ומשתנות) - למרות הפיתוי להשתמש במסלול הפריים מתוך מחשבה שניתן יהיה ליהנות מירידת הריבית
בעתיד, חשבו מתי תרד הריבית (לא בקרוב) והאם כדאי לכם לשלם את מחירה כעת.
עכשיו,
לכו למחזר, זה טוב לא רק לסביבה
איתי גנור- יועץ משכנתאות ומנהל תחום ייעוץ משכנתאות במכללת פסגות