מהם הגורמים המשפיעים על מחירי הנדל”ן?

מתוך הספר "משולש הכסף" מאת רועי ראובן ויניב ארביב>>>

הסיבות שיכולות להשפיע על עלייה או ירידה של מחירי הנדל"ן הינן רבות.

הנה רשימה של העיקריות שבהן:
גורם 1: ביקוש. הביקוש לדירות בישראל נקבע ברמה עקרונית על ידי הגידול באוכלוסייה. קצב גידול האוכלוסייה בישראל עומד על מעט פחות מ- 2% , שהם כ – 180,000 איש. נתון זה מביא בחשבון את נתוני הילודה, התמותה וההגירה (הדו כיוונית). אומנם – אם השנה גדלה האוכלוסייה ב – 180,000 , זה לא אומר שבשנה הבאה יהיו עוד 180,000 מחפשי דירות,
מקור: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

כיוון שרוב הגידול הזה נובע מילודה (ותינוקות שזה עתה נולדו – ימשיכו לגור בבית הוריהם לא מעט זמן). אבל – מכיוון שקצב הגידול ב 30- השנים האחרונות הוא פחות או
יותר קבוע (כ- 2% ) – הרי שבשנה הבאה יצטרפו למעגל מחפשי הדירות עוד כ– 180,000 איש (או מעט פחות), שיחפשו לראשונה – דירה לגור בה. לדעתנו – מכיוון שקצב הילודה הוא פחות או יותר קבוע – גורם הביקוש יכול להשתנות יותר במסגרת של הגירה חיובית (עלייה) וכן מתנועה של רוכשים זרים (כלומר משקיעים זרים הרוכשים דירות בישראל). הדוגמה הכי חזקה בתקופה האחרונה קשורה ליהודי צרפת. ריבוי רכישת דירות על ידי יהודים החיים בצרפת בעשור שבין 2000 ל- 2010 גרם לעליות במחירי הדירות במספר ערים בישראל כולל תל אביב, נתניה, אשדוד, עפולה ועוד.

גורם 2: היצע. היצע הדירות בישראל נקבע על ידי כמות הבנייה של דירות מגורים. אחד המדדים שאותם קל למדוד הוא מספר התחלות הבנייה. מספר התחלות הבנייה בישראל
נע סביב 50 אלף דירות בשנה. מספר התחלות הבנייה מושפע מהיצע הקרקעות שהמדינה מעמידה למכירה, מרגולציה הקשורה לענף הבנייה, מקצב הטיפול בבקשות להיתרי בנייה
ומגורמים נוספים. הממשלה העמידה לעצמה יעד בשנים האחרונות, להגיע ל – 60 אלף התחלות בנייה בשנה, וזאת כדי לצנן את שוק הנדל"ן. אולם, עד היום לא הצלחנו להגיע למספר הזה, והחל מ- 2018 , חלה אפילו ירידה קלה במספר התחלות הבנייה. בשנת 2020 (שנת הקורונה) הירידה הייתה חדה אף יותר. ירידה כזו מייצרת חוסר בדירות בטווח של שלוש עד חמש שנים, ומייצרת לחץ לתנועת מחירים כלפי מעלה.

גורם 3: רמת הריבית. רמת הריבית בישראל, המושפעת כמובן גם מרמת הריבית בבנקים המרכזיים בעולם, משפיעה במידה רבה על היכולת וגם על ה"חשק" של רוכשים להיכנס להרפתקה של רכישת דירה. ניקח לדוגמה שתי אוכלוסיות שונות. אלו שהונם לא מספיק כדי לרכוש דירה (נקרא להם כאן: ה"רגילים"), ואלו שיש בידיהם הון רב (נקרא להם כאן:
ה"עשירים"). האנשים ה"רגילים": לרוב האוכלוסייה בדרך כלל אין את כל הכסף הדרוש לרכישת דירה. בשביל זה הומצאה ההלוואה לרכישת נכס נדל"ני, הנקראת משכנתא. ככל שריבית המשכנתא תהיה נמוכה יותר כך יגברו היכולת ואף ה"חשק" שלנו לקחת משכנתא, וכך יגבר התיאבון שלנו לרכוש דירה. האנשים ה"עשירים": אלו שמפקידים סכומים כסף גבוהים מאוד בבנק, גם הם מושפעים מרמת הריבית.

ככל שרמת הריבית נמוכה יותר – כך הם מקבלים תמורה נמוכה יותר על פיקדונות נושאי ריבית בבנק. ומכיוון שכך, הם יחפשו אפיקים מעניינים יותר להשקעה. והאפיקים האלה הם בדרך כלל שניים: שוק ההון ושוק הנדל"ן. זה כמובן עובד גם הפוך. כשהריבית במשק גבוהה, ה"חשק" לרכוש דירה מצטנן. האנשים ה"רגילים" מבינים שפחות משתלם להם לקחת משכנתא, או שבגלל הריבית הם לא יוכלו לעמוד בהחזרים החודשיים, והאנשים ה"עשירים" יכולים להפקיד את כספם בתוכניות חיסכון בנקאיות נושאות ריבית, ולא צריכים "כאבי ראש" מיותרים.

חשוב כבר עכשיו לתקן את הרושם המוטעה שאולי התקבל מהדוגמה על העשירים. חשוב שיהיה ברור שגם האנשים העשירים ייקחו משכנתא כשהם רוכשים דירה. אנחנו נראה שהמשקיע המיומן, "העשיר", משתמש במימון חיצוני גם אם יש לו את כל הכסף. היתרון של המשקיע המיומן הוא, שהוא יודע לנצל את יתרונות המימון באופן מירבי, וכך הוא משביח את ההשקעה שלו עוד יותר. אז לפני שאנחנו עוברים לגורם הבא, אנא שימו לב לעליות המחירים בשנים 2008 עד 2018 .

מה הייתה הריבית אז?

ובכן, היא הייתה נמוכה מאוד, ובעצם קרובה ל-0 . מדוע? זה היה כתוצאה ממאמצי הבנקים המרכזיים לתמוך בכלכלות הגדולות שנפגעו מהמשבר הכלכלי שפקד ארצות
רבות במשבר הגדול של 2008 .

לימודי נדל"ן במכללת פסגות – המומחים שילמדו אתכם כיצד להתחמק באלגנטיות מכל מוקש בעסקאות נדל"ן>>>

גם בתחילת 2021 , בעקבות מאמצי הבנקים המרכזיים בעולם להתמודד עם השפעות המשבר הכלכלי בעקבות מגיפת הקורונה, הריבית בעולם ובישראל מאוד נמוכה, מה שמאפשר אקלים מאוד נוח למשקיעי נדל"ן.

גורם 4: מצב כלכלי כללי. המצב הכללי של המשק משפיע כמובן על כלל ה"שחקנים" בשוק הנדל"ן. השחקנים האלה הם היזמים, הקבלנים וכמובן הצרכנים, כלומר, משקי הבית והמשקיעים. כאשר המשק נמצא בצמיחה, המאופיינת במדדים כלכליים חיוביים (כגון: עלייה בשכר הממוצע, עלייה בהכנסה הפנויה, עלייה בתוצר הלאומי הגולמי (תלג), ירידה באבטלה וכו'), שוקי הנדל"ן נוטים לעלות. כאשר המשק מדשדש, או נמצא במיתון, המאופיין במדדים כלכליים שליליים (ירידה ברמות השכר, עלייה בנתוני האבטלה, ירידה בהכנסה הפנויה), שוקי הנדל"ן נוטים לרדת.

נבדוק מה היה מצב המשק בשנים 2018 – 2008 (שנות הדהירה של שוק הנדל"ן). המצב היה מצוין. הצמיחה במשק הייתה גבוהה במיוחד, האבטלה הייתה נמוכה במיוחד (ואף הגיעה לשפל של כל הזמנים), ההכנסה הכללית וההכנסה הפנויה היו בעלייה.

גורם 5: חומרי גלם וזמינות עובדים. עלות חומרי הגלם וזמינותם של עובדים בענף הבנייה משפיעות ישירות על מחירי שוק הנדל"ן, ובאופן מיידי. עלייה במחירי הברזל למשל
מייקרת את שלב בניית השלד ובאה לידי ביטוי מיידי במחיר הדירה. לגבי כוח העבודה, במשך שנים רבות, ערביי השטחים היוו את מאגר עובדי הבנייה העיקרי בישראל. לאחר פרוץ האינתיפאדה הראשונה, החלו לייבא עובדים ממדינות שונות (רומניה, תאילנד, סין, טורקיה ועוד) אבל בכל פעם שקיים מחסור, אפילו זמני – בעובדים מיומנים, הקבלנים נאלצים לשלם סכומים גבוהים יותר על עובדים, והדבר מתבטא באופן מיידי בהתייקרות מחירי הדירות.

גורם 6: בירוקרטיה וחסמים רגולטוריים. זה כנראה אחד הסעיפים הסבוכים ביותר, ואף שההשפעה שלו היא עקיפה, היא ללא ספק דרמטית. כדי להבין את הסעיף הזה, בואו נסתכל על "היזם". היזם, שרוכש קרקע לבנייה, משלם לאנשי מקצוע שיכינו תוכניות, ממתין לקבלת היתר בנייה מהרשות המקומית, משיג מימון בנקאי, בונה את בניין הדירות ובסוף גם מוכר אותן. היזם – הוא משקיע לכל דבר. משקיע מתוחכם, אבל משקיע. ככל משקיע גם יזם הנדל"ן הזה מחזיק בידיו "מאזניים" סמויים, ומודד בכל השקעה הן את רמת הסיכוי שלה (לייצר לו רווח), והן את רמת הסיכון שלה. ככל שהיזם מבין שהסיכון שלו גבוה יותר כך הוא גם דורש להרוויח יותר. זה כלל ידוע בהשקעות.

היזם שלנו מתמחה במגוון רחב של מיומנויות: איתור הזדמנויות, משא ומתן, מימון, ניהול פרויקטים בענף הבנייה, שיווק ומכירות ועוד. אבל בתחום אחד המיומנות שלו פגומה לחלוטין. היזם שלנו לא שולט ולא יכול לשלוט בהליכים בירוקרטיים. וההליך הבירוקרטי שיכול להפיל את טובי היזמים הוא קבלת היתר בנייה. על אף כל מיומנויותיו קבלת היתר הבנייה היא אחד התהליכים הפחות צפויים בעיני היזם. אין לו ודאות גמורה כמה זמן זה יכול לקחת. במצבים מסוימים זה יכול לקחת מספר חודשים (סביר). במצבים אחרים – זה יכול להתארך מעל חצי שנה (עדיין בסדר). ובמצבים אחרים קבלת היתר הבנייה יכולה לקחת מספר שנים (וזה כבר ממש לא סביר).

האי-ודאות של היזם לגבי מועד קבלת היתר הבנייה היא סיכון. סיכון גדול. אחרי רכישת הקרקע, ואחרי שהוא ממשיך להשקיע כספים רבים בתכנון, הוא ממתין זמן לא ידוע לקבלת היתר בנייה. לצערנו – בישראל כיום, הזמן הזה לא ידוע והוא בדרך ארוך באופן משמעותי מהמצב המקובל בהרבה מדינות מערביות. היזם, שלוקח על עצמו את גורם הסיכון הזה, דורש על כך פיצוי. הוא חייב לפצות את עצמו בזמן ההמתנה הלא ידוע הזה. הפיצוי הזה, בשמו האחר – רווח יזמי, מושפע באופן ישיר ממשך הזמן לקבלת יתר בנייה. ככל שהזמן הזה ארוך יותר, כך הרווח היזמי גבוה יותר ומחיר הדירה לצרכן הסופי גבוה יותר.

גורם 7: מצב שוק ההון. העליות או הירידות בשוק ההון משפיעות, באופן עקיף, גם על שוק הנדל"ן. כאן, מדובר כבר בהשפעה ארוכת טווח ולא מיידית. זה עובד כך: בואו ניקח לדוגמה משקיע קטן, שהצטברו אצלו כמה מאות אלפי שקלים, והוא שוקל מה לעשות איתם. מכיוון שאינו בקיא בנדל"ן ובשוק ההון, הוא מחליט להפקיד את כספו בחברה המנהלת השקעות בשוק ההון, מה שהקהל הרחב מכיר כ"בית השקעות". תמורת עמלה הם מבצעים עבורו רכישה של ניירות ערך שונים. כשמסתיימת שנה קלנדרית יוצר המשקיע קשר עם החברה ושואל "מה עשה התיק שלי בשנה האחרונה?"

אם השנה הסתיימה בעליות יפות (לדוגמה – 2019 , שהסתיימה בעליות מאוד גבוהות בשוק ההון) המשקיע מהדוגמה יהיה מרוצה מהבחירה שלו וישאיר את כספו בבית ההשקעות. כשמסתיימת שנה פחות טובה, המשקיע מקבל את התשובה לשאלתו, ברגשות פחות חיוביים. ואם הסתיימה שנה בירידות של ממש, הוא מבין שהוא הפסיד. אם חולפות שנתיים רצופות כאלה, יש סיכוי די טוב שהמשקיע יוציא את הכסף מבית ההשקעות ויחפש פתרון אחר לכספו. מה הוא יעשה בכסף? זה כמובן תלוי במשקיע. אבל סטטיסטית, חלק מהמשקיעים ישתמשו בכסף הזה להשקעה בשוק הנדל"ן.

כך ניתן לומר בהכללה שכאשר שוק המניות עולה בצורה יפה, המשקיעים נוטים להישאר בו, ומקטינים את הסטת הכסף לכיוון שוק הנדל"ן. אבל כאשר שוק ההון מדשדש או מפסיד חלק מהמשקיעים יצאו ממנו וישקיעו כספם בשוק הנדל"ן, ויגרמו לעליות מחירים שם.

הגורמים שעליהם דיברנו באים מעולמות הכלכלה. הבנה בהם מתאפשרת כאשר אנחנו משקיעים בהשכלה פיננסית. כדי להבין את שוק הנדל"ן ולהיות משקיע טוב יותר – יש צורך לחזק את ההשכלה הפיננסית. רוב התכנים בחלק הזה של הספר מתייחסים להשכלה פיננסית שהיא הכרחית לכל משקיע נדל"ן, מתחיל ומתקדם.

מתעניינים בקורס השקעות ויזמות נדל"ן של מכללת פסגות?>>> השאירו פרטים בטופס מטה ויועץ לימודים יחזור אליכם למידע נוסף