משכנתאות ונדל"ן – לאן?
משכנתאות ונדל"ן לאן?
שוק הנדל"ן ואיתו שוק המשכנתאות משנים כיוון.
לאחר חודשים ארוכים של קיפאון בשוק הנדל"ן ובשוק המשכנתאות, אנו רואים לראשונה, מזה תקופה ארוכה, שינוי חיובי אמיתי בשוק.
סקירת שוק הנדל"ן של אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר לגבי חודש ינואר 2024, מצביעה על גידול של 14% בהיקף העסקאות בהשוואה לינואר הקודם. הגידול נובע ממספר מקורות עיקריים:
גידול ברכישות מקבלנים (לא רק פרוייקטים ממשלתיים) – בשל מבצעי קבלים ובגלל הרצון של הציבור ברכישת דירות על ממ"ד.
רוכשים רבים שישבו על הגדר בשנתיים האחרונות בשל עליות הריבית, וכעת מקבלים את המצב, ומבינים שאם ימשיכו להמתין על הגדר, מחירי הדיור ימשיכו לעלות.
תושבי חוץ – בכל תקופה של מתחים בטחונים ומלחמות, ניכרת עלייה בכמות העסקאות של תושבי חוץ המבקשים לקנות דירה בישראל.
בתחושה שלי חודש פברואר, טוב אפילו יותר, רק שעדיין אין לנו את הנתונים הפורמליים לגביו.
השוק הישראלי צומח בכ-60,000 משקי בית בשנה! העובדה שבמשך כמעט שנתיים ראינו ירידה חדה בהיקף העסקאות והמשכנתאות היא זמנית וטכנית בעיקרה, שכן, בסוף, החלום הישראלי של בעלות על דירה לא הלך לשום מקום, אלא קצת נדחה.
אז ראינו הרבה פחות עסקאות, ופה ושם גם ירידות מחיר קטנות, בעיקר בעסקאות מכר של דירות חדשות (מבצעי קבלן), אבל הביקוש עדיין כאן, והוא ממשיך לגדול, למרות היקף העסקות שקטן.
לאן אנחנו הולכים מכאן?
גורמי מקצוע שונים מעריכים כי בשוק הנדל"ן הישראלי חסרות כיום כ-200,000 דירות. לצד פרסומים שונים על מלאי דירות קבלנים של כ-60,000 דירות, חשוב להבין כי כמחצית עדיין בבנייה, ובכל מקרה זה לא פותר את החוסר הגדול, והפער שרק הולך וגדל!!!
בשבוע שעבר התקיים באילת הכנס השנתי של התאחדות יועצי המשכנתאות, הופיעו בו אנשי מפתח בעולמות הבנקאות והנדל"ן, וכולם תמימי דעים, בשל המצב ובשל הביקוש הגבוה (והקשיח) מחירי הדיור עתידים לעלות ובחדות במהלך השנה הקרובה, אין אפשרות אחרת ויחד איתם, גם כמות העסקאות!!!
זה יקרה כי חסרות דירות, כי קצב הבנייה והתחלות הבנייה בשפל חסר תקדים (אין פועלים, יש קושי ביבוא של חומרי גלם, היעדר תוכניות דיור ממשלתיות ועוד), וכי קצב גידול האוכלוסייה לא יקטן אלא ימשיך לגדול.
זה יקרה למרות סביבת הריבית הגבוהה, שקשה לנו להעריך האם ומתי תחול מגמת שינוי אמיתית בגובה הריבית במשק. למרות נתוני האינפלציה מעודדים של החודשים האחרונים, והורדת הריבית הסמלית של בנק ישראל לפני חודשיים, אין וודאות לגבי השווקים, וברור לנו שעליות מימון המלחמה שיושתו על כולנו, יכבידו על הצמיחה. הריביות כנראה יתחילו לרדת בהמשך השנה, מתי וכמה, עדיין קשה לומר.
זה יקרה כי בסוף החלום הישראלי הוא בעלות על דירה, והציבור מבין כי בשל כל אלו ובשל העובדה כי אין בקנה תוכניות דיור ממשלתיות נוספות (בשלב הזה) עדיף לקנות היום כי מחר יהיה יותר יקר.
שוק המשכנתאות והיקף התיקים המטופלים בחודשים האחרונים, וכנראה גם בחודשים הקרובים, נמצא בעלייה חדה, הנובעת משלושה מקורות צמיחה עיקריים:
שוק הנדל"ן – ככל שישנה עלייה בהיקף העסקאות ישנה עלייה מקבילה בהיקף המשכנתאות.
מחזורי משכנתאות – התמתנות הריביות והצפי להתמתנות נוספת במהלך השנה, יובילו להזדמנויות מחזור רבות, בטח בקרב אלו שלקחו משכנתאות בשנתיים האחרונות.
משכנתאות לטובת איחוד הלוואות – בשל הקושי הכלכלי שנגרם כתוצאה ממלחמה, ובשל מחנק האשראי (פרטי ועסקי) מאפשר (נכון להיום) בנק ישראל הלוואות משכנתא לכל מטרה עד ל-70% משווי נכס קיים לטובת איחוד הלוואות. ההקלה הזו מגדילה את כמות הלקוחות הפוטנציאלים לאיחוד הלוואות.
שוק הנדל"ן והמשכנתאות של 2024 נמצא לפני זינוק, אנחנו, שעוסקים בתחום, צריכים להיות ערוכים עם פתרונות שיווקיים ומקצועיים על מנת שנוכל להנות מהשוק הגואה ולתת פתרונות נכונים, טובים ומקצועיים לציבור רוכשי הדירות.
תהיו טובים, תתמקצעו ותהיו מוכנים.
בהצלחה.