איך להשקיע בנדל״ן? המדריך למשקיע המתחיל

אם בעבר השקעות בנדל״ן היה תחום השמור למומחים ולמביני עניין בלבד, הרי שהיום מדובר כבר בנחלת הכלל. נראה שהיום כולם רוצים נתח ומעוניינים להרוויח מאחד התחומים היציבים ביותר בעולם – תחום הנדל״ן. ואכן, זהו דבר אפשרי בהחלט, אבל הוא מצריך לא מעט ידע ועבודת הכנה. אם תבצעו השקעה בנדל"ן בצורה נכונה תוך תכנון נכון ומוקפד, תוכלו ליהנות בעתיד מתשואה יפה על השקעות שתבצעו. בואו נדבר אם ככה על סוגי השקעות, על שיקולי תקציב, על אפשרויות ההשקעה השונות ועל הנושאים שחשוב לשים אליהם לב. אבל לפני הכול – מאיפה בכלל מתחילים?

מאיפה מתחילים?

אז מאיפה בעצם מתחילים? נראה שזאת שאלת השאלות והרבה פעמים צריך לעבור את המשוכה הראשונה ופשוט לקפוץ לתוך המים. כדי להשקיע בנדל״ן צריך קודם כל סכום ראשוני להשקעה – זה יכול להיות הון עצמי שלפיו ניקח משכנתא לרכישה וזו יכולה להיות הלוואה רגילה, אם מדובר בסכומים קטנים יחסית. מכאן חשוב מאוד להגדיר לעצמנו מה אנחנו רוצים בדיוק שיקרה. לאיזו תשואה אנו מכוונים, כמה אנחנו מעוניינים להתעסק בענייני הנכס לאחר הרכישה, אם אנו מעוניינים להשביח או לרכוש נכס ״מוכן״ וכן הלאה. מכאן חשוב מאוד להכיר את סוגי ההשקעה הקיימים, להיערך לתהליך הרכישה מבחינת התקציב, להכיר את אפשרויות ההשקעה השונות ולאחר מכן להכיר את הניואנסים הקטנים ביותר בתהליך. על כל הדברים האלה נדבר עכשיו בהרחבה.

סוג ההשקעה

בראש ובראשונה חשוב לדבר על סוג ההשקעה ולהבין באופן כללי שיש כל מיני אפיקים של השקעות כשמדברים על עולם הנדל״ן. זו יכולה למשל להיות דירה שקונים ומשכירים כאשר הרווח הוא על דמי השכירות. זה יכול להיות נדל״ן מסחרי של משרדים, מחסנים או חנויות, אפשר להשקיע בנדל״ן בחו״ל וכך הלאה. מה שחשוב הוא בעיקר לא לבחור באפשרות הראשונה שאליה נחשפים, ולבצע בירור מעמיק באשר לאפשרויות ההשקעה שעומדות לפניכם. מה שמתאים למשקיע מנוסה ובעל גב כלכלי רחב, לא יתאים בהכרח למשקיע מתחיל שמגיע כשבידו תקציב מוגבל. השקעה אחת תצריך מאיתנו לא מעט מאמצים ועבודה אחרי הקנייה, בעוד שהשקעה אחרת תאפשר לנו לנוח ופשוט ליהנות מהתשואה. לכל סוג השקעה יש את היתרונות ואת החסרונות שלו ומה שחשוב הוא ללמוד כמה שיותר ולהעשיר את הידע לפני שיוצאים לדרך. בהמשך נדבר באופן מפורט יותר על סוגי נפוצים של השקעות בנדל״ן.

תקציב

אחרי שבוחרים את סוג ההשקעה המתאים לנו, עלינו לברר מהו התקציב המדויק העומד לרשותנו. אם יש סכום גדול יחסית אפשר לבחור באפשרות של דירות יוקרה או של נכסים במקומות מרכזיים ונחשקים, אבל אם אין אפשרות לכך זה ממש לא אומר שאין אופציות אחרות. סכומים קטנים יותר יאפשרו לנו להשקיע בדירות קטנות יחסית באזורי הפריפריה (אך חשוב להביא בחשבון את הוצאות הנסיעה אם אתם מתגוררים במרכז), לבחור בהשקעות בנדל״ן מסחרי זול יותר ואפילו להשקיע ברכישת קרקעות. כך או כך, חשוב מאוד להכיר לעומק את כל הגורמים המשפיעים על מחירי הנדל״ן, מה שיעזור לנו למצוא השקעה במסגרת התקציב שהגדרנו לעצמנו. כמו כן חשוב מאוד להביא בחשבון מהשלב הראשון את כל ההוצאות הנלוות בתהליך ההשקעה כמו תשלום לשמאי ועורך דין, שיפוץ של נכסים, תשלום מס שבח וכן הלאה. תכנון כלכלי נכון יבטיח תשואה טובה והשקעה בטוחה. אל תיכנסו לעולם לעסקה מבלי לתכנן מראש את התקציב שלה.

האם אפשר להרוויח גם מרכישה?

זוהי שאלה נפוצה ביותר כשמדברים על רכישת קרקעות, והתשובה היא חיובית. כלומר – אם קונים קרקע חקלאית שעם הזמן מפשירה והופכת לקרקע המיועדת לבנייה, אפשר להרוויח הרבה מאוד כסף. אפשר לעשות זאת באמצעות מכירה של הקרקע לאחר שהמחיר זינק מעלה או לחלופין אפשר לבנות בעצמינו בית ואפילו בניין דירות ולהשכיר אותו לדיירים. עם זאת חשוב מאוד לבחון את תוכנית המתאר הנוגעת לאזור ההשקעה העיקרי ולוודא שאכן אמור להתבצע שינוי ייעוד של הקרקע. ככל שמדובר בהשקעות נדל״ן באופן כללי חשוב להבין דבר מאוד בסיסי – צבירת ידע, סבלנות, אורך רוח והיכרות מעמיקה עם השוק יבטיחו הצלחה. על כן, אם רוצים להיכנס לעולם ההשקעות בנדל״ן כמו שצריך, מומלץ בחום להשקיע בלימודים ולהירשם לקורס השקעות ויזמות נדל״ן שהוא קורס מקיף שבו אפשר ללמוד הכול ולהתחיל בצורה בטוחה.

אילו אפשרויות השקעה יש?

בואו נדבר כעת על אפשרויות ההשקעה המרכזיות בתחום הנדל״ן:

דירה להשכרה

ככל הנראה אפשרות ההשקעה הפופולרית ביותר. קנייה של נכס במטרה להשכיר אותו לדיירים ולהרוויח את דמי השכירות החודשיים. האפשרות הזאת מצריכה מאיתנו למצוא נכס מתאים, לוודא שהשכירות הפוטנציאלית תכסה את תשלום המשכנתא (אם יש כזה) ולעיתים יש גם צורך בשיפוצים ובעריכת שינויים בבית.

עסקת פליפ

עסקאות הפליפ נפוצות מאוד בארצות הברית ויש גם כאלו שכבר עושים לא מעט עסקאות כאלו בארץ. בעסקת פליפ קונים בעצם נכס באיכות ירודה ובמחיר זול, משקיעים בשיפוץ שלו ומוכרים אותו בסכום שהוא גבוהה מאוד מסכום הרכישה. עסקאות פליפ הן עסקאות לטווח הקצר והן מצריכות היכרות מעמיקה עם התחום – החל מאיתור של נכסים מתאימים, דרך תהליך השיפוץ והשדרוג של הנכס ועד לשיווק ולמכירה של הנכס המשודרג.

השקעות בחו״ל

בשנים האחרונות נראה כי מדובר באופציה מועדפת על לא מעט ישראלים. השקעות נדל״ן בחו״ל הן הרבה פעמים משתלמות פשוט כי מחירי הנדל״ן במקומות שונים בעולם נמוכים מאוד בהשוואה למחירים כאן אצלנו בישראל. כמובן שזה מצריך קצת יותר השקעה, אבל היום כבר אפשר לעבוד מול חברות ניהול המנהלות נכסים עבורנו מקצה לקצה תמורת עמלה מסוימת. בסופו של דבר, זוהי אופציה לא רעה בכלל למי שאין מספיק כסף כדי לרכוש נדל״ן להשקעה בארץ.

רכישת קרקעות

עוד אפשרות השקעה היא רכישת קרקעות, שדיברנו עליה בכמה מילים קודם לכן. היתרון כאן הוא עלות נמוכה יחסית בהשוואה לרכישת נכס. קונים את הקרקע כאשר מדובר בקרקע חקלאית בלא זכויות בנייה, מתוך תקווה שבעתיד הקרקע תופשר לבנייה ואז ניתן יהיה לבנות עליה או לחלופין למכור אותה בסכום כסף גבוה הרבה יותר. צריך לזכור עם זאת שמדובר בהשקעה שעשויה להחזיר את עצמה בעוד הרבה זמן וזה לא מתאים למי שרוצה לראות תוצאות כאן ועכשיו.

נדל״ן מסחרי

אופציה נוספת להשקעה היא בנדל״ן מסחרי וזהו מושג רחב למדי. אפשר לרכוש משרדים להשכרה, חנויות, מחסנים ואפילו מגרשי חנייה. נדל״ן מסחרי הוא אופציה לא רעה למי שאין לו סכומים גבוהים לנדל״ן למגורים, הגם שמדובר בהשקעה שמצריכה קצת יותר התעסקות וניהול.

לאילו פרטים חשוב מאוד לשים לב?

רגע לפני שאתם יוצאים לדרך חשוב מאוד לשים לב לפרטים הקטנים שמרכיבים עסקאות נדל״ן, בואו נדבר עליהם:

• הון עצמי: אם אין לכם את הסכום המלא לרכישת נכס ,יהיה עליכם לקחת משכנתא כדי לבצע את העסקה וכדי לעשות זאת יהיה עליכם להציג לבנק הון עצמי ראשוני. מרבית הבנקים יחייבו אתכם להעמיד לפחות 30-25% משווי הנכס, ואם אין את הסכום הזה נראה שלא תקבלו את ההלוואה בסופו של דבר. ישנן אפשרויות לתנאים אחרים, אבל מומלץ שלא לקחת משכנתא כשיש ברשותכם הון עצמי גבולי.
• מיסוי: לפני שיוצאים לדרך חייבים להכיר לעומק את נושא המיסוי בעולם הנדל״ן ולהביא בחשבון שבתנאים מסוימים יהיה עליכם לשלם מיסים על הנכסים שתרכשו. בין היתר חשוב להכיר את מס הרכישה, מס השבח והיטל ההשבחה.
• מס רכישה: מס הרכישה הוא מס המשולם למדינה בתהליך של רכישת נכס לפי מדרגות הקבועות בחוק, כאשר גובה התשלום עולה בהתאם למחיר של הנכס. לאחרונה החליט משרד האוצר להפחית את מס הרכישה לחמישה אחוזים כדי לפתוח את השערים למשקיעי נדל״ן ישראלים.
• עלויות נלוות: חשוב מאוד להביא בחשבון את כל העלויות הנלוות לתהליך הרכישה של נדל״ן שהן רבות. תשלום לעורך דין, שמאי, שיפוצים, פתיחת תיק בבנק ועוד מגוון אגרות אלו רק חלק מהדברים. חשוב מאוד לחשב את העלויות האלה בתקציב הכולל שיש לנו להשקעה.
• ביצוע שמאות מוקדמת: מי שייקח משכנתא לצורך רכישת נכס יידרש להערכת שמאי מטעם הבנק כדי לקבל את המימון. מומלץ בחום לבצע שמאות מוקדמת ולהביא שמאי מטעמנו המוכר לבנק ממנו אנו לוקחים משכנתא. באופן הזה נוכל לוודא מראש כי הערך של הנכס שאנו רוכשים אכן תואם את המחיר שלנו וההערכה גם תהווה בשבילנו קלף מיקוח מול המוכרים במקרים מסוימים.
• בדק בית: לפני שרוכשים נכס ומבצעים השקעת נדל״ן חשוב לבחון אותו לעומק. יש לבחון את הנכס לא רק ממבט חיצוני, אלא לנסות ולבחון לעומק גם את התשתיות שלו ואת המצב ההנדסי שבו הוא נמצא. אם אין לכם את הניסיון בבחינת נכסים, בשלב הראשון מומלץ להביא אתכם מישהו שכן מבין ובטח שלא לסגור עסקה אם לא הצלחתם לאמוד את טיב הנכס כראוי.
• הכרת הסביבה: שימו לב שאיכות של נכס לא תלויה אך ורק במצב הנכס עצמו, אלא גם בסביבה שלו. בדקו היטב את הסביבה של הנכסים שאתם מתעניינים בהם וחפשו בפרט קרבה לתחבורה ציבורית, בתי ספר ומוסדות חינוך, מרכזי קניות, פארקים וריאות ירוקות ועוד. כל הדברים האלה ישפיעו על ההשקעה שלכם באופן ישיר ויכריעו באשר לעליית הערך של הנכס ועד כמה יהיה קל להשכיר אותו לדיירים.

סיכום

בשורה התחתונה – אם גם אתם רוצים לעשות את הצעד ולהיכנס אל תוך עולם ההשקעות בנדל״ן אז דעו שזה לגמרי אפשרי. מה שחשוב להביא בחשבון הוא תכנון מוקדם של כל התהליך כאשר חשוב לבחור סוג השקעה שמתאים לנו ולתכנן מראש את מסגרת התקציב הנכונה. כמובן שאם אתם רוצים ללכת על בטוח באמת, ובטח אם אתם חולמים לעסוק בהשקעות נדל״ן באופן מקצועי, שווה בהחלט ללמוד את התחום בקורס נדל״ן מקיף שייתן לכם את כל הכלים לפני שאתם יוצאים לדרך.