מימון בעסקאות נדל"ן – האם זה הכרחי?

כמה משמעותית עסקת נדל"ן לעוסקים בתחום?

עסקאות נדל"ן עבור רוב יזמי הנדל"ן הן העסקאות המשמעותיות ביותר בחיים שלהם, בעיקר בגלל מעורבות סכומי הכסף הגבוהים.
בכירי אנשי הפיננסים בתחום הנדל"ן לא פעם טוענים כי בעסקת נדל"ן החלק של המימון חשוב אפילו יותר מהנכס עצמו, מאחר ואפילו עסקה בתנאי שוק לא יציבים יכולה להיות רווחית, אם המימון שלה נעשה בצורה מקצועית.

הנה כמה סיבות, מדוע למימון יש חשיבות כה גדולה בתחום הנדל"ן:

מימון מאפשר לבצע את העסקה בפועל וזה גם הסיבה המרכזית ללקיחת מימון בעסקאות נדל"ן. המשקיע הקונה משלים באמצעות המימון את סך העלות הכוללת של עסקה ומקטין את הסיכון להון העצמי שלו. קבלת מימון מאפשרת גם להתגמש מבחינת התשלומים ולהקטין את הוצאות המימון כתוצאה מהקטנת מספר התשלומים בגין העסקה.
מימון הוא הזדמנות להגדלת ההשקעה ו/או מנוף ליזמות – המשקיע יכול למנף את ההון העצמי שלו באמצעות הון נוסף, מה שמגדיל גם את פוטנציאל הרווח. כמו כן, באמצעות המימון המתאים ניתן להתניע פרויקט בניה ולהיכנס לתהליכי רכישת קרקע, תכנון ושיווק לפני ביצוע המכירות בפועל. לצד כל אלה לא פחות חשוב הוא הסעיף הבא.

שיעבוד הנכס לגורם המממן – ככל שהמימון גבוה יותר, כך עולה רמת שעבוד הנכס והביטחונות הנדרשים בשביל המימון. אם תשקיע בביטוח וסוגי השעבודים השונים, תתקשו להגיע ליעדי התשואה הצפויים.
תכנון נכון של מימון משפיע על כדאיות העסקה – אם לוקחים מימון בסכום גבוה מדי ובעלות גבוהה, זה עלול לסכן את התזרים ואת הרווחים העתידיים. גובה המימון הנדרש נקבע על פי הערכת שווי הנכס ואם הערכה זו לא נעשתה נכון, זה עלול לפגוע בתמהיל ההלוואות וההון המושקע עצמו.

סוגי עסקאות נדל"ן

כהמשך לסעיף זה, בואו נדבר על סוגי העסקאות השונות שקיימות בשוק ודורשות, בהתאם, סוגי מימון שונים. הסוג הראשון והנפוץ ביותר אלה עסקאות "יזום" רגילות: פרויקטים שנבנים על קרקעות מדינה ששווקו על ידי רשות מקרקעי ישראל ומשרד השיכון ועל קרקעות פרטיות. הרבה פעמים אלה יזמים שרכשו קרקע לפני שגובשו בה תוכניות בנייה ולכן התהליך יכול להימשך אפילו כמה עשורים.
האתגר הגדול ביותר בסוג עסקאות כאלה הוא מימון קרקע, כי הבנקים יעדיפו לא להלוות כסף לטובת הקרקעות שעדיין לא ברור מה ייעודן, הן בשל הסיכונים והן בשל רמת הרווחיות הנמוכה עבורם. לכן כדאי לבדוק הלוואות חוץ בנקאיות או השלמות הון, שגם אותן מספקים גופים חוץ בנקאיים.
סוג נוסף של עסקאות אלה עסקאות במסגרת "מחיר למשתכן".

אלה עסקאות על קרקע המדינה בלבד, מרבית הקרקע הזה נמצא בפריפריה. מבחינת היזם מדובר בסיכון שוק מזערי, אך בו בזמן הרווחיות מאד רגישה בעקבות ההבדלים בעלויות או המתנה ארוכה מדי לקבל ההיתרים. כמו כן, קיים כאן סיכון לא מבוטל בכל הנוגע לתמחור מרכיב הדירות בשווק חופשי.
עם זאת בעסקאות "מחיר למשתכן" יש גם יתרונות – שלב מימון הקרקע יחסית קצר, בזכות הסכמי הגג שנחתמים עם הרשויות וכבר בתחילת הפרויקט מקבלים לא מעט כסף בזכות שיעורי מכירה גבוהים.

סוג עסקאות נוסף ומורכב מאד הוא עסקאות ההתחדשות העירונית. בנוסף לאי-וודאות לגבי התממשות הפרויקט, היזם נדרש להציג בטוחות ספציפיות מאד. עם זאת, כפיצוי על הסיכונים, רווחיות בסוג הזה של פרויקטים מגיעה ל-15-25 אחוזים.
עסקאות קומבינציה זהו סוג נוסף של עסקאות נדל"ן, כשבעל הקרקע מתקשר עם יזם לטובת ביצוע עסקת חליפין ומציע לו קרקע תמורת שירותי בנייה או דירות. ככל שהעסקה נשמעת פשוטה, קיימת בה מורכבת כי בעל הקרקע והיזם יכולים לא להסכים ביניהם בנושאים הקשורים לשיווק ותמחור ולכן חשוב להסדיר את ההבנות האלה מראש.

למרות הרווחיות המכובדת יחסית, בסיבות 15-20%, כשמדובר בעסקת קומבינציה, המממן נדרש להעמיד את ערבויות בגובה התמורה לבעלי הקרקע כבר בתחילת הפרויקט. יש לציין גם שאין הרבה עסקאות קומבינציה והן מרוכזות בעיקר במרכז הארץ.
כל המתוארים לעיל הם רק חלק קטן מסוגי עסקאות הנדל"ן ואפשרויות מימוניות וקיימים ולרשותכם עומדים עוד רבים, הן בארץ והן במדינות אחרות. זו בדיוק הסיבה לכך שלפני שמחליטים להשקיע חשוב להכיר את הנושא ואת כל הניואנסים הקיימים לעומק, כדי לצמצם את הסיכונים ולמקסם עד כמה שאפשר את הרווחים הצפויים.
במגוון קורסים של מכללת "פסגות" ניתן ללמוד על השקעות נדל"ן וסוגי המימון השונים הזמינים ליזמי נדל"ן בישראל.
מתעניינים בקורס השקעות ויזמות נדל"ן של מכללת פסגות?>>> השאירו פרטים בטופס מטה ויועץ לימודים יחזור אליכם למידע נוסף