מהו הקשר בין שמאות מקרקעין לקרם הגנה מהשמש?

הכותב ניר בודנשטיין, בעל תואר ראשון ושני במימון בהצטיינות מטעם האוניברסיטה העברית, מרצה לשמאות מקרקעין ושותף במשרד בודנשטיין ושות' – שמאי מקרקעין.

מכירים את השיר הישן הזה משנות התשעים, עם האוסטרלי המוזר שנותן המלצות לחיים?

אז המשפט הראשון בו הולך כך: גבירותי ורבותי של מחזור 97, שימו קרם הגנה! אם הייתי יכול להציע רק טיפ אחד לעתיד, הוא יהיה קרם הגנה. היתרונות לטווח הרחוק של קרם הגנה הוכחו מבחינה מדעית.
תכלס, הוא וואלה צדק. היום, אין דבר כזה ללכת לים או סתם להסתובב בשמש בלי להימרח. אבל אז, מי בכלל חשב על זה. אנחנו במזרח התיכון, שחומים, רגילים לשמש ויודעים הכל, או לפחות יותר טוב ממנו ומי הוא בכלל שילמד אותנו.
זה מזכיר לי מקרה אבסורדי שקרה לפני כמה שנים. דרום תל אביב, שני יורשים קיבלו מגרש ועל המגרש מוסך, בא הצד הראשון וביקש מהצד השני שימכור לו את הנכס. סיכמו השניים על מחיר בסדר גודל של כמה מאות אלפי שקלים וכך היה, עסקת מקרקעין כשרה למהדרין.
לאחר מספר חודשים קיבל הצד המוכר דרישת תשלום היטל השבחה על סך של יותר מעשרה מיליון ₪. מדוע שאל הצד המוכר הרי שמכרתי מוסך בסכום שהוא לא כל כך, ענו לו בעירייה הסכום אולי לא כל כך אך על הקרקע ניתן לבנות בניין מגורים, אשר לצערך, לך כבר לא יהיה שייך.
העניין הגיע לבית משפט אשר מן הסתם נזף במוכר. אחריותו הייתה לבקש חוות דעת מקצועית משמאי מקרקעין ולכן הוכרע כי יאלץ לשלם את כל ההיטל.
אבל זה ממש לא המקרה היחיד, הרי כל כך הרבה עסקאות נעשות בהן באים קונים פוטנציאלים, רוכשים דירה במחיר "מציאה" ולאחר זמן מה מתגלה שאם זה נראה כמו מחסן ומרגיש כמו מחסן אז זה למעשה שטח שירות בבניין. או למשל דירות שנמכרות לפי "השטח בארנונה", אז טיפ קטן משמאי מקרקעין: כשמציגים לכם שטח בארנונה, זה בדרך כלל לא שטח הדירה בפועל!

ואיך אפשר שלא לדבר על הרכבת הקלה, המטרו והפקעות שטחים?

אז למי שלא יודע, הפקעה זה כאשר המדינה מנכסת לעצמה שטחים של אנשים פרטים, למה? כי מותר לה על פי החוק וכי זה לצרכי ציבור. אלא מה, ברגע שמתבצעת הפקעה החוק אומר עוד דבר, שהגוף המפקיע חייב לפצות את מי שנפגע ולא פעם אחת אלא פעמיים. זה נקרא פיצוי דו שלבי, בפעם הראשונה בעבור ההפקעה עצמה ובפעם השנייה בעבור ירידת הערך של הקרקע.

אז איפה העוקץ?

קיימים מקרים רבים בהם לאזרח שנפגע מגיע מכתב רשמי הביתה ובו מציעים לו פיצוי על ההפקעה. המכתב גם מבטיח שאם אותו אזרח נפגע יחתום תוך זמן קצר על ההסכמה לקבל את הפיצוי, הוא אפילו יקבל איזה בונוס כספי. לכאורה נשמע מצוין אבל במכתב מסתתר סעיף קטן שנקרא בשפה המקצועית "היעדר תביעות", מה שהסעיף הזה אומר שאולי האזרח מקבל פיצוי סביר בגין ההפקעה אבל כבר לא יוכל לתבוע בגין ירידת הערך, פיצוי שבמקרים רבים עולה פי עשרות מונים על פיצוי ההפקעה. אז אולי עוד עצה קטנה – לא לחתום על שום מסמך נדל"ני בלי לקבל יעוץ משמאי מקרקעין.
בעניין אחר לגמרי, כל מי שמכר פעם נכס יודע שצריך לשלם היטל השבחה, זה היטל שגובות הרשויות המקומיות בעבור הפעולות התכנוניות שבוצעו כדי להשביח את אותו נכס ונועד לצרכים ציבוריים בסביבה כגון בניית פארקים גנים ציבורים וכו'. באופן אישי אני חושב שזה דבר חיובי ונחוץ, אני מעדיף לחשוב שיש מי שדואג לפיתוח המקום והקהילה שבה אנו חיים, השאלה כמובן היא באיזה מחיר.
ובאמת כשזה נוגע לסכום מתחילות המחלוקות, מן הסתם שהרשות מאמינה שהיא זו שעשתה יותר עבור אותה השבחה והמוכר לעומתה חושב שהוא זה שעשה יותר או שזה בכלל המצב הכלכלי או כל סיבה אחרת. זה ממש לא עניין של מה בכך, עד שרק לאחרונה מקרה של מחלוקת כזו בין רשות מקומית ושמאי של יזם שמכר קרקע הגיע להכרעה, בה נפסק כי חיוב בהיטל השבחה בסך כ – 15 מיליון ₪ אותו נדרש היזם לשלם הופחת פשוט לאפס.
התמורות של שנים האחרונות הובילו לדרישה למקצועות נדל"ן וביניהם ללימודי שמאות המקרקעין. זוגות צעירים (ולא רק צעירים) שמתכוונים לקנות נכס, יודעים לבוא ולבקש חוות דעת מקצועית, העידן בו הדוד שקנה שתי דירות בפתח תקווה ונחשב ל"נדלניסט" של המשפחה, או האמא הפולנייה שעשתה איזו בדיקת מחירים באתר אינטרנט, נעלמים מן העולם.
היום אותו זוג יודע ששווה לשלם סכום זניח של אלפי שקלים בודדים ולקבל אחריות מבעל מקצוע, בטח כשמדובר בנכס הכלכלי המשמעותי ביותר שיש לנו.
אז מה הקשר בין שמאות מקרקעין לקרם הגנה מהשמש? בלי קרם הגנה לא יוצאים מהבית ובלי שמאי מקרקעין לא נכנסים.
לימודי שמאות מקרקעין במכללת פסגות – בואו לפתח קריירה מוצלחת בתחום מבוקש>>>