הזדמנויות בשוק המשכנתאות 2026

שנת 2025 היתה שנה טובה מאוד בשוק המשכנתאות, וזה קצת משונה, כי בבחינה של שוק הנדל"ן, שנת 2025 היתה פחות טובה משנת 2024, קצב המכירות של נדל"ן למגורים ירד בכ-20% בהשוואה לשנת 2024, ואילו שוק המשכנתאות התנהג במגמה הפוכה, כלומר בהשוואה לשנת 2024, היקף המשכנתאות שניתנו בבנקים למשכנתאות גדל בכ-13.5% (כ-106 מיליארד ₪).

ההבנה של הסיבות שבגינן שוק המשכנתאות חווה גידול משמעותי בעוד שוק הנדל"ן חווה ירידה בהיקפי המכירות, תגלה לנו את ההזדמנויות בשוק המשכנתאות גם בשנה הקרובה.

בחינה של היקף המכירות של דירות למגורים בשנת 2025, מגלה לנו ירידה במכירות, אבל שוק המשכנתאות, לפרקים, נמצא בפיגור של כ-6 חודשים אחרי שוק הנדל"ן, כלומר, באופן תיאורטי, הירידה בהיקפי העסקאות עדיין לא הגיעה לשוק המשכנתאות, בפועל הפער היה אמור להיסגר לפני מספר חודשים, וזה לא קרה, המגמות נותרו הפוכות!

אם כך, ההזדמנויות נמצאות במקומות אחרים:

מבצעי קבלן 20/80 – עשרות אלפי עסקאות מהשנים האחרונות (מעל 20,000 בשנת 2025) הן עסקאות רכישה מקבלן, בהן לא נדרשה הלוואת משכנתא לדיור עד למסירה, כלומר עסקאות שנעשו בשנים האחרונות מבשילות לכדי משכנתאות עכשיו, ויש עוד כ-20,000 שיבשילו בשנת 2026.

סביבת הריבית – בחצי השנה האחרונה אנו חווים רגיעה בזירה הביטחונית, מה שמוביל כמובן לגידול בצמיחה, לרגיעה בשווקים, ובעיקר לירידה ברמת הסיכון. כל אלו יחד הובילו, וימשיכו להוביל, לירידה מתמשכת בסביבת הריבית. ירידו אלו, מייצרות הזדמנויות של ממש בשוק המשכנתאות, משני היבטים שונים:

· הראשון – מגמת "ירידת" מחירי הנדל"ן פוגשת סביבת ריבית נמוכה יותר, ומקילה על לקוחות שישבו על הגדר בשנתיים האחרונות, לקפוץ למים ולרכוש, עובדה שכמובן מייצרת משכנתאות חדשות.

· השני – סביבת הריבית הנמוכה (בהשוואה לסביבה שהכרנו בשנתיים האחרונות) יחד עם ירידה בנתוני האינפלציה, מייצרים הזדמנויות אמיתיות למחזורי משכנתא. נתוני המשכנתאות והגידול של 2025 (בהשוואה ל-2024) לוקחים בחשבון רק חלק קטן מהמחזורים, שכן רק מחזורים חיצוניים נרשמים ככסף חדש, כל שבפועל ליועצי המשכנתאות היתה הרבה יותר עבודה.

ככל שסביבת הריבית תמשיך ותרד (תחזית לירידה נוספת של כ-0.5% בריבית בנק ישראל עד לסוף שנת 2026) תגדל ההתכנות למחזור משכנתאות קיימות. בשנתיים וחצי האחרונות, כאשר סביבת הריבית היתה מאוד גבוהה, נלקחו מעל ל-200,000 משכנתאות חדשות לדיור, כל אלו הן פוטנציאל מיידי לבחינת התכנות למחזור משכנתא. בנוסף, ככל שירדו הריביות, ויהיה עיסוק ציבורי בירידת הריבית, יעלה בתודעת הלווים, נושא מחזורי המשכנתאות, מה שיקל עלינו לשווק את המוצר.

איחוד הלוואות – השנתיים וחצי האחרונות יצרו בשווקים מחנק אשראי, יצרו קושי תזרימי גדול למשפחות שנאלצו לעזוב את בתיהן, לאנשים שאיבדו את מקום העבודה (ממגוון של סיבות), ורובם, מצאו את עצמם בסחרור של הלוואות, שבסופו של יום מקשה מאוד מבחינה תזרימית. כל אלו, גם הם, פוטנציאל לפתרון "משכנתאי" של איחוד הלוואות, בייחוד כאשר בנק ישראל מאפשר היום למשפחות (וליחידים) לגייס סכום גבוה יותר כנגד הנכס לטובת איחוד ההלוואות להלוואת משכנתא אחת.

שוק הנדל"ן – לדעתי, ההזדמנות הגדולה ביותר נמצאת בשוק הנדל"ן, שוק שבשנתיים האחרונות ביצע הרבה פחות עסקאות, הן בשל המלחמה ותנאי חוסר הוודאות שהיא הביאה איתה והן בשל סביבת הריבית הגבוהה שיחד עם המלחה, הושיבה משפחות רבות "על הגדר".

בשנה האחרונה ראינו "ירידה" במחירי הדיור, על פי מדד מחירי הדיור, ללא אחידות בכלל האזורים, ירידות במרכז ועליות בירושלים והפריפריה, רוכשים פוטנציאלים רבים, ישבו על הגדר בתקווה שהמחירים ימשיכו לרדת (וגם הריבית) והם יוכלו לעשות עסקה טובה יותר בעתיד. השינוי הגדול בשוק יתחיל כאשר המדד ישנה את המגמה, וציבור הרוכשים יבין שהמחירים עתידים לעלות. כבר במדד האחרון (12/2025) ראינו עליה ראשונה של 0.7% במדד מחירי הדיור (ארצי). המשך המגמה יביא את הקונים בחזרה לשוק, כבר בחודשים הקרובים.

הביקוש לדיור בישראל הוא ביקוש קשיח, והירידה ברכישות בשנתיים האחרונות, הן פעולה של דחייה (ביקוש כבוש), שכבר בטווח הקרוב יתפרץ וישנה את המגמה.

יועצי המשכנתאות והאסדרה – בשנה האחרונה עובר המקצוע שלנו שינוי אדיר, שינוי של אסדרה, שאמור לייצר ללווים, בטחון גדול יותר ביועצי המשכנתאות. כבר היום כ-63% מסך נוטלי המשכנתאות בבנקים נעזרים בשירותים של יועצי משכנתאות והמספר הזה עולה בהתמדה. אסדרת המקצוע ברישיון, תוביל לעלייה נוספת במספר הלווים שיעזרו בשירותים של יועצי משכנתאות.

שנה מוצלחת.

25/01/2026