על ה"פצצה" שהטיל בנק ישראל על שוק הנדל"ן

על הכותב: יאיר טל, משקיע ויזם נדל"ן, מנכ"ל משותף של UrbaniPro (www.urbanipro.co.il), חברה ליזמות נדל"ן וליווי משקיעים בישראל, ספרד וארה"ב. בנוסף, יאיר מרצה בכיר ומאמן אישי ליזמות והשקעות נדל"ן במכללת פסגות.  

לעמוד מרצה של יאיר טל במכללת פסגות>>>

בסוף חודש יוני, פורסמה טיוטת חוזר שהוציא בנק ישראל לבנקים המסחריים – הם נדרשים לא לאשר נטילת הלוואות על בסיס שיעבוד נכס קיים לטובת הון עצמי הנדרש לרכישת דירה נוספת

תחילה, נסביר את משמעות ההודעה ואז ננסה להתיחס לשאלה – האם אכן זוהי "פצצה".
לפני הכל, נסביר שזוהי טיוטה לקבלת הערות. כלומר – טיוטה זו עוד צפויה לעבור שינויים לפני שתיכנס לתוקף.

הסבר – הלוואות בשיעבוד נכסים

במידה ואנחנו בעלים של נכס (דירה) עליה לא קיימת משכנתא, או שקיימת אבל יתרת ההלוואה נמוכה מ 50% מערכו של הנכס – אנחנו יכולים לגשת לבנק ולקבל הלוואה בגובה 50% מערך הנכס (או השלמה ל 50%) – תוך שיעבוד הנכס.

הבנקים מבחינים בין 2 סיבות להלוואה כזו:

1. אם ההלוואה הינה לטובת רכישת דירה: הם קוראים לזה הלוואת דיור, ומעניקים הלוואות בתנאים נוחים למדי (ריבית נמוכה).
2. אם ההלוואה הינה לכל מטרה אחרת (שיפוץ, רכישת רכב, חתונה, השקעה בחו"ל וכו) – זוהי בעצם הלוואה לכל מטרה, בה ריבית ההלוואה תהיה גבוהה יותר.

לפיכך – נוצר בישראל מצב בו ניתן לרכוש נכס נוסף להשקעה, ללא הון עצמי ובהלוואה בריבית נמוכה.
את ה 50% הראשונים מערך הנכס – אנחנו משיגים על בסיס שיעבוד נכס קיים (במידה ויש) ואת ה 50% הנותרים – באמצעות משכנתא על הנכס החדש.

מדוע בנק ישראל החליט לפעול לביטול האפשרות הזו?

עקרונית, המהלך נועד לצנן את העליות המתמשכות במחירי הנדל"ן. צינון שוק הדיור הינו בהחלט משימה חשובה המוטלת על כתפיהם של קברניטי המשק, אולם, דווקא המהלך הזה לא נראה חלק ממשנה סדורה, אלא יותר מהלך של "שליפה" וזאת מהסיבות הבאות:

• רק לפני מספר חודשים, בנק ישראל הסיר את מגבלת נטילת הלוואה על בסיס פריים ושינה אותה מ 33% ל 66%. מהלך זה נתן דחיפה חזקה למשקיעי נדל"ן לשוב ולהשקיע בישראל.
• עם יציאתו של שר האוצר הקודם (משה כחלון) – הקטין בחזרה שר האוצר הנכנס את מס הרכישה מערך של 8% ל 5% (גם כאן – מדיניות המעודדת משקיעים לשוב ולהשקיע בישראל).
• כל מחקרי בנק ישראל בנוגע למשבר הדיור מצביעים על כך שהבעיה העיקרית איננה מצד הביקוש אלא מצד ההיצע. כלומר – שיווק קרקעות, וועדות תכנון והיתרי בנייה שלא ניתנים בקצב מספק.

בואו להירשם ללימודי נדל"ן ולקורסי נדל"ן רבים במכללת פסגות>>>

אז למה מזדרז נגיד בנק ישראל ושולף מהלך יחידני, שאינו מסתדר עם מהלכים אחרים שננקטו בחודשים האחרונים וגם לא מסתדר עם הסיבות האמיתיות למשבר הדיור?
האם הבנק חושש ליציבותם של הבנקים, שכן כמות המשכנתאות עולה באופן דרמטי?
או שהבנק חושש ליציבותם של הלווים, הרוכשים נכסים ללא הון עצמי ובמינוף גבוה?

האם אכן המהלך עשוי לצנן את שוק הדיור?
מסופקני.

יש לא מעט דוגמאות בהן מהלכים שנועדו להרחיק משקיעים מישראל – צלחו ב"קרב המקומי" אבל לא ב"מלחמה הכוללת". כלומר – הרחקת המשקיעים הצליחה, אולם מחירי הדיור לא נעצרו.

אפשר להזכיר את ירידת כמות המשקיעים עקב העלאת מס הרכישה ל 8%, וכן עקב האיום להטיל מס על דירה שלישית. אלו – אכן גרמו למשקיעים לחפש ולמצוא יעדי השקעה בחו"ל – אולם מחירי הנדל"ן בישראל המשיכו לעלות.

כל גוף רציני שחוקר את שוק הנדל"ן מגיע בדרך זו או אחרת לאותה מסקנה:

על מנת להתמודד נכון עם משבר הדיור ולצנן את שוק הנדל"ן – יש לטפל בצורה יעילה בהיצע.
בישראל יש ביקוש די קשיח לדיור.

הגידול הטבעי שלנו – יציב ובעלייה. מספר הזוגות המתחתנים – יציב ובעלייה. מספר הזוגות המתגרשים – יציב ובעלייה. כל אלו – משפיעים באופן יציב ובעלייה על הביקוש ליחידות דיור נוספות. אנחנו זקוקים ללמעלה מ 60 אלף יחידות דיור חדשות מדי שנה!
ואולם – ההיצע אינו עומד בקצב הזה.

שנה אחר שנה אנחנו נוכחים לדעת ששוב פעם – לא עמדנו ביעד הממשלתי, ולא הגענו ל 60 אלף התחלות בנייה.

בשנה האחרונה (2020) – המצב החמיר אף יותר. קצב שיווק הקרקעות ואישור מתחמי הבנייה הואט בשל קצב איטי של וועדות התכנון בשל משבר הקורונה.
כלומר – שוב אנחנו מפגרים בהיצע וזה אומר שעד שהנושא הזה לא יטופל ביעילות – נמשיך לראות עליות מחירים.

בנוסף – משבר הקורונה גרם לבעיה נוספת – בעולם כולו וגם בישראל. עלייה משמעותית במחירם של חומרי הגלם. כלומר – מדד תשומות הבנייה מזנק בחודשים האחרונים והוא צפוי להעלות את מחירן של הדירות החדשות.

(כן, כאן מתחבאת גם המלצה: מי שרכש נכס על הנייר ויש לו תשלומים דחויים – ממליץ לו לשקול להקדים תשלומים).
לסיכום: לדעתי, מהלך כזה, במיוחד אם הוא לא מגיע יחד עם תכנית כוללת ורבת זרועות – לא יצנן את שוק הנדל"ן.

מה כן עשוי לגרום המהלך הזה?

למהלך הזה, אם יאושר יכולות להיות מספר השלכות:

• השפעה על משפרי הדיור: משפרי דיור רבים משתמשים בשיעבוד נכס קיים כדי לשלם תשלומים ראשונים על הדירה הבאה שלהם. המהלך הזה יפגע בהם. הם חייבים את ההלוואה הזו, והם יקחו אותה בתנאים פחות טובים (או כהלוואה לכל מטרה או כהלוואה מגופים חוץ בנקאיים). אני מעריך שבנק ישראל יגלה רגישות למצב הזה ויבצע תיקון שיחריג את האוכלוסיה הזו.
• נדידת משקיעים החוצה מישראל: יתכן וכמות המשקיעים הגבוהה שחזרה לישראל בחודשים האחרונים – תצטנן. המשקיעים אכן חזרו בגדול הן בשל הורדת מס הרכישה והן בשל האפשרות ליטול 66% מההלוואה על בסיס פריים. מהלך כזה – עשוי להוריד את כמות המשקיעים, אולם לדעתי לא באופן דרמטי.
• השפעה על כדאיות ההשקעה: משקיעים רבים שרואים כיצד מחירי הנדל"ן ממשיכים לעלות – עשויים להמשיך לפעול לרכישת נכסים עם הון עצמי מינימלי אבל, זה יעלה את עלויות המימון ואת כדאיות ההשקעה, כלומר – המהלך, אם יצליח, עשוי לגרור עלייה במחירי השכירות.

כך יוצא, שאם בנק ישראל דווקא יצליח במהלך – הוא יפגע בשכבות החלשות….
האם זו היתה כוונת המשורר?
כנראה שלא.

טוב תעשה הממשלה החדשה אם תתכנס לתכנית כוללת שמטרתה הגדלת ההיצע באופן משמעותי. רק מהלך מערכתי כולל יכול להוריד את מחירי הנדל"ן הלא שפויים.