איזה כיף, מצאתם את דירת חלומותיכם! מה עכשיו?
מצאתם דירה מהממת, יש בה את כל מה שרציתם, איך מתקדמים מכאן? מה הוא תהליך הרכישה הנכון והבטוח ביותר? על מה בשום פנים ואופן אסור לכם לוותר או לחסוך?
רכישת דירה הוא תהליך מלהיב ומרגש, אך יכול גם לגרום להפסד כספי מאוד גדול ונזקים בלתי הפיכים לרוכשים. לפני רכישת דירה מומלץ להסתייע באנשי מקצוע שיהפכו את העסקה לקלה, נוחה ובטוחה. בין אנשי המקצוע המומלצים יש את יועץ המשכנתאות, המתווך וכמובן עו"ד שמתמחה במקרקעין שהכרחי להכנת חוזה הרכישה.
ישנו בעל מקצוע אחד שעל שירותיו אסור לוותר, מדובר על שמאי המקרקעין
השמאי יבצע ביקור בנכס ויתרשם מרמת הבנייה וגמר בנכס, לאחר מכן יבצע בדיקות התאמה בין התכניות לבין הנכס הבנוי בפועל. בסיום הביקור בנכס, השמאי ישוב למשרדו שם ייבצע בדיקות נוספות למצבו המשפטי, מצבו התכנוני ומצב רישוי הנכס, ולאחר כלל הבדיקות ייבחן את נתוני העסקאות לנכסים דומים בסביבת הדירה.
מסקנותיו של השמאי מכלל הבדיקות והנתונים יהיו בין היתר האם יש בנכס בעיה משפטית, חריגת בניה או ליקוי מבני חריף הניתן לזיהוי ללא מהנדס, בעיות וליקויים אלו יכולים לגרום לכך שתסורבו לקבל משכנתא מהבנק, לכן לקיחת שמאי מקרקעין טרם חתימה על חוזה רכישה הינה הכרחית וחשובה ויכולה לחסוך עשרות ומאות אלפי שקלים ועוגמת נפש.
מה נכלל במושג שווי נכס?
ישנם מספר ערכים אותם השמאי יציין בחוות הדעת, הכוללים את שווי השוק שהינו השווי הסביר שבין קונה מרצון ומוכר מרצון ללא לחץ ותחת חשיפה סבירה של הנכס.
ישנו גם דוח שמאי הנקרא "שווי למטרת בטוחה" המשמש את הבנק או הגורם המממן כבסיס למתן האשראי, שווי זה לרוב מתלכד עם שווי השוק של הנכס, יחד עם זאת במקרים בהם קיימות בעיות בנכס זהו המקום בו נוצר פער בין תפיסת השוק לבין הגישה הזהירה בה נוקטים השמאים והגופים המממנים.
שווי נוסף הינו שווי למימוש מהיר אשר גם הוא משמש בעיקר את הבנקים או הגופים המממנים.
קיימים עוד מספר נתונים אותם יציין השמאי בהתאם לדרישות שיוצגו לו ומטרת חוות הדעת.
מה הם תחומי עיסוקו היומיומיים של שמאי המקרקעין?
מטרות הערכת הנכסים והסוגיות אליהן נדרשים שמאי המקרקעין במהלך ימי עבודתם הינן מגוונות ביותר, החל משווי שוק שפורט לעיל, דרך בדיקת כדאיות כלכלית לפרויקטים העתידיים להיבנות על מגרשים ריקים, בחינת סבירות וליווי של פרויקטים להתחדשות עירונית על סוגיהם (הריסה ובניה מחדש וחיזוי ועיבוי), הפחתות חיובים להיטלי השבחה מול הרשויות המקומיות והפחתות חיובים לתשלום של רשות מקרקעי ישראל (המוכרת יותר בשמה הקודם "מינהל מקרקעי ישראל").
השמאים נדרשים לא אחת לבצע חוות דעת מומחה לבתי המשפט לעיתים מטעם אחד הצדדים ולעיתים כמינוי של השופט ולשמש כיועצו המקצועי בנושא הדיון. הנושאים להם השמאי נדרש במסגרת תביעות בתי המשפט רבים מאוד וכוללים בין היתר קביעת שווי שוק של נכסי מגורים, תעשייה ומסחר. קביעת דמי שכירות לנכסים שונים, קביעת ירידת ערך או אובדן הנאה מנכס מקרקעין בתקופות שונות ולעיתים אף עשרות שנים טרם מועד הדיון.
כל אלה הם רק ראשי הפרקים הכרוכים בעבודתו של שמאי המקרקעין וקיימים עוד תחומים רבים איתם השמאי מתמודד מדי יום.
חלק משמאי המקרקעין בוחרים להגדיל את תחומי העיסוק ולהתמחות גם בשמאות רכוש, תחום שמאות הרכוש הינו תחום נרחב הכולל ביצוע דוחות לגבי ערך כלכלי של מוצרים רבים החל מתכולת דירות שעברו אירועי הצפה או שריפה ועד לתכולת מפעלי תעשייה המתמחים בייצור ספציפי.
היתרון של שמאי רכוש שהינו גם שמאי מקרקעין הינו בידע מגוון ורב העוזר ללקוח למצות את הפוטנציאל הכלכלי הגלום בערך המוצרים הנדרשים להערכה.
מסלול הלימוד לשמאות המקרקעין במכללת פסגות ללימודי שמאות מקרקעין הינו מסלול מעניין ומרתק הכולל לימוד של קוסים מגוונים המועברים הן בכיתה בצורה פרונטלית והן בשיעורים מצולמים בפורמט דיגיטלי.
לכל מערך הלימוד מתווספים תמיכה מלאה של צוות מנוסה ומערכת ניהול דיגיטלית נוחה ומשוכללת בה מועברים לתלמידים חומרי הקריאה ומטלות שונות.
השיעורים מועברים על ידי מיטב המרצים שהינם שמאים ובעלי מקצוע מצוינים העוסקים בתחום בו הם מרצים כמומחים מהשורה הראשונה.
מערך השיעורים מכין את הסטודנטים בצורה מיטבית לבחינות המועצה ואחוזי המעבר מעידים על כך.
מאמר זה נכתב ע״י ראובן שם–טוב שמאי מקרקעין, רכוש וחקלאות
עריכה/הגהה: נני בוגן סמבן, רכזת תחום שמאות מקרקעין במכללת פסגות ומתמחה במשרד שמאי מקרקעין