תכנון מס למשקיע המתחיל בעקבות התיקון החדש לחוק מיסוי מקרקעין

כותב : שי ניזרי – עו"ד ומרצה להשקעות ויזמות נדל"ן

ביום 1.5.16 נכנס לתוקף תיקון 85 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק").

במסגרת התיקון, נקבעה בין היתר הוראת שעה לתקופה של 5 שנים החל מיום 1.5.16, לפיה יצומצם פרק הזמן הקבוע בחוק שבו ניתן למכור דירה, שהייתה דירתו היחידה של המוכר, על מנת לשלם מס רכישה כדירה יחידה בגין דירה חדשה, מ- 24 חודשים כיום, ל- 18 חודשים בלבד, כאשר התיקון יחול רק על דירות שיירכשו בתקופה של הוראת השעה, דהיינו החל מיום 1.5.16.

אסביר את משמעות התיקון בדוגמא הבאה:
אדם שבבעלותו דירה יחידה, רוכש דירת מגורים אחרת במטרה שזו תחליף את דירתו היחידה. בהתאם לתיקון לחוק, על מנת שאותו אדם יוכל להנות משיעור מס רכישה של דירה יחידה ברכישת הדירה המחליפה,  עליו למכור את דירתו הנוכחית (הדירה המוחלפת) תוך 18 חודשים בלבד מרכישת הדירה המחליפה ולא תוך 24 חודשים.
מטרת התיקון:
לדברי רשות המיסים, מטרת התיקון נועדה לתמרץ מכירת דירות ובכך לתרום להגדלת היצע הדירות בשוק הנדל"ן.
תכנון מס עדכני בעקבות התיקון:
תכנון המס שלפנינו, מתאים למשקיעים בדירת מגורים שהינה דירה יחידה כפירושה בחוק מיסוי מקרקעין לרבות דירה הנרכשת כדי להחליף דירה קיימת.
מטרת התכנון:
ביצוע מספר עסקאות בתקופה לא ארוכה יחסית, ללא תשלום מס רכישה ו/או מס שבח ותוך השכרת שתי דירות במקביל למגורים.
דוגמא:
נתון: למשקיע תקציב בסך של 1.5 מיליון ₪ להשקעה בדירות מגורים. המשקיע חפץ לרכוש בתחילה שתי דירות בתקציב הנ"ל. המשקיע אינו מעוניין לשלם מס רכישה ו/או מס שבח.

אפשרויות:
דירה מס' 1:

נניח על ציר זמן כי המשקיע רוכש דירה מס' 1 בסך 750,000 ₪ ביום 1.1.17
לגבי מס רכישה, במקרה זה בהנחה והמדובר בדירה יחידה של המשקיע, הרי שהמשקיע לא ישלם מס רכישה הואיל ובהתאם למדרגות מס הרכישה הקיימות כיום, ברכישת דירה יחידה עד לסך של 1,600,175₪ יחול שיעור מס 0% (גובה תקרת שיעור מס 0% מתעדכן בכל 16 לינואר).
לגבי מס שבח, המשקיע יהיה רשאי למכור את דירה מס' 1 בפטור מתשלום מס שבח, בחלוף 18 חודשים מעת רכישתה בכפוף לעמידת המשקיע בתנאי הפטור הקבועים בסעיף 49ב( 2) לחוק.
יודגש כי,  הכוונה היא לדירה שבנייתה נסתיימה ולא לדירה "על הנייר", שאז 18 החודשים ימנו מיום שהייתה לדירת מגורים, כהגדרתה בחוק ולא מיום המכירה.

דירה מס' 2:

בעקבות התיקון החדש לחוק, לא יהיה נכון לרכוש את דירה מס 2 מיד לאחר רכישת דירה מס 1, הואיל ויש לאפשר די זמן למכור את דירה מס 1.
הסבר: אם נניח על ציר הזמן כי כבר למחרת רכישתה של דירה מס' 1, ביום 2.1.17, ירכוש המשקיע דירה נוספת, הרי שכדי ליהנות ממס רכישה על דירה יחידה, יהיה על המשקיע, בהתאם לתיקון החדש, למכור את דירה מס' 1 תוך 18 חודש בלבד מרכישת דירה מס 2 (במקום 24 חודש שהיו עד כה), מה שמותיר יום אחד בלבד למכירת דירה מס' 1.
על כן, בעקבות התיקון, עלינו להמתין פרק זמן בטרם נרכוש את דירה מס' 2. פרק זמן של לפחות 6 חודשים, הוא פרק זמן סביר לדעתי ויאפשר את מכירת דירה מס' 1. לפיכך, נניח על ציר הזמן כי בחלוף 6 חודשים מרכישת דירה מס' 1, ביום 1.7.17 רוכש המשקיע דירה נוספת בסך של 750,000 ש"ח.
לגבי מס רכישה, בהנחה והמשקיע יצהיר כי הוא מתחייב למכור את דירה מס' 1 בתוך 18 חודשים מעת רכישת דירה מס' 2, הרי ששומת מס הרכישה לגבי דירה מס' 2 תוקפא עד למכירתה של דירה מס' 1.
יודגש כי, בשלב זה, המשקיע למעשה אינו משלם מס רכישה שכן הצהיר כי רכש דירה המחליפה את דירה מס' 1 אשר תימכר (דירה מס 1) בתוך 18 חודשים. כלומר, שיעור המס הזמני החל בפועל על המשקיע לגבי דירה מס' 2 הינו 0%. אולם, השומה הזמנית והזכות ליהנות משיעור מס 0% יהפכו סופיים לאחר מכירת דירת מס' 1 תוך פרק הזמן של 18 חודש.
לאחר מכירתה של דירה מס' 1, יקבל המשקיע אישור מס רכישה המופנה לרשם המקרקעין גם לגבי רכישת דירה מס' 2, בה נהנה כאמור משיעור מס 0%.
לגבי מס שבח, בהתאם לתנאים הקבועים בפטור דירה יחידה הקבועים בסעיף 49ב(2) לחוק, על המשקיע יהא להמתין עד לחלוף 18 חודשים מעת מכירת דירה מס' 1 בפטור ממס שבח. לשם הדוגמא: אם מכירת דירה מס' 1 בוצעה ביום 1.7.18, הרי שהאפשרות לקבלת פטור בגין מכירת דירה מס' 2, תתקיים החל מחלוף 18 חודשים מהמועד הנ"ל. דהיינו, בדוגמא שלפנינו, החל מ – 1.1.20.

דירה מס' 3 (נרכשת כדי להחליף את דירה מס' 2):

מתי תירכש?
את דירה מס' 3 יוכל המשקיע לרכוש החל ממועד מכירתה של דירה מס' 1.
דהיינו, החל מיום 1.7.18. למעשה, לאחר מכירת דירה מס' 1, נותר המשקיע עם דירה מס' 2 בלבד. במצב דברים זה, יוכל המשקיע, ליהנות מביצוע עסקה נוספת ללא מיסים כל עוד עמד המשקיע בתנאים הקבועים בחוק.

תוצאות ומסקנות מן הדוגמא:

1) המשקיע ביצע 3 עסקאות רכישה בתקופה של פחות משנתיים בלי לשלם מס רכישה.

2)המשקיע ביצע 2 מכירות בתקופה של כ- 3 שנים, בפטור ממס שבח.
3) המשקיע יכול לחזור ולבצע בדרך זו, עסקאות נוספות, תוך היכולת ליהנות משיעור מס רכישה החל על דירה יחידה וליהנות מפטור ממס שבח בעת מכירה אחת ל- 18 חודשים ובלבד שעמד בהוראות החוק התקפות ביום פרסום מאמר זה וככל ואלה לא תשוננה.
אדגיש כי, ביצוע עסקאות בתדירות גבוהה עלולה להתפרש ע"י רשות המיסים כפעולה עסקית החייבת במס הכנסה, כהכנסה פירותית –  ולא במס שבח.
4) לחילופין מן האמור בדוגמא, יכול המשקיע לבחור באיזו דירה יעדיף לשלם מס שבח בגין מכירתה במקום ליהנות מזכאותו לפטור מתשלום המס ובאופן זה, יאפשר את קיצור פרק הזמן שעליו להמתין על מנת ליהנות מפטור במס שבח בגין מכירת דירה אחרת.
5) במהלך התקופה שתוארה בדוגמה, המשקיע מחזיק ב – 2  דירות מגורים במקביל אותן באפשרותו להשכיר למגורים וליהנות מפטור מתשלום מס הכנסה בגין ההכנסה המתקבלת משכירות, עד להכנסה חודשית משכירות  (מסך כל הדירות המושכרות) של  5,030 ₪ לחודש (נכון לשנת 2016).
על מנת לבצע תכנון מס המתאים למטרותיכם, יהיה עליכם להיפגש עם עו"ד הבקיא בתחום ולהשיב בפניו על מספר שאלות פשוטות שמטרתן להכיר את פרופיל המיסוי שלכם כדי שיוכל להרכיב עבורכם את תכנון המס המתאים ביותר.
המפורט לעיל ניתן כמידע כללי, אינו מהווה ייעוץ משפטי ובכל מקרה, יש להתייעץ עם עו"ד בקיא לפני ביצוע עסקת מקרקעין ו/או לצורך ביצוע תכנון מס קודם לביצוע עסקה.
עו"ד שי ניזרי, הינו עו"ד בעל משרד המתמחה בעסקאות מקרקעין מגוונות ובמיסוי מקרקעין ומשמש כמרצה בכיר במכללת פסגות.