30% בעסקה בטוחה – ארגז הכלים המושלם להשקעות נדל"ן בארה"ב

כותב : עו"ד יוסי ברג בעל הכשרה משפטית וחשבונאית, עו"ד, יזם ומשקיע בנדל"ן בעל נסיון בשטח של כעשרים שנה, בבניה, יזמות, ובמשרד שמאי מקרקעין ומשרד עריכת דין. מומחה נדל"ן ארה"ב, מתמחה במידע נדל"ן ארה"ב, משקיע ויזם בארה"ב.

השקעה נבונה יכולה להתבצע רק בהתקיים שקיפות ומידע מלא, המאפשרים קבלת החלטה מושכלת. לשם כך פיתחנו, על בסיס ידע מעשי שנצבר בשטח,  9 כלים לבדיקת השקעות נדל"ן בארה"ב, שמטרתם הוא מתן גילוי מלא שלם על הנכסים, והם מכילים את מכלול המידע הנחוץ לבחינת כל השקעה, ובכללו נתוני סביבה, השוואת מחירים, היסטורית מחירים, בדק בית, עלויות שיפוץ, ניתוח ביטוחי, מסמכי הסגירה, מידע כללי- פרטים על הנכס וכן תזרים מזומנים.

נתוני סביבה

(באנגלית Community Overview)

נתונים על סביבת הנכס, הכוללים היבטים דמוגרפיים, כלכליים ונוספים, המאפשרים קבלת החלטה מושכלת ומבוססת, ובין היתר:

  • נתוני אוכלוסייה- שיעור הגידול באוכלוסייה באזור, גודל משק בית, צפיפות האוכלוסייה, גיל ממוצע, התפלגות גילאים, שיעור משקי בית עם ילדים.
  • נתונים כלכליים- הכנסה ממוצעת למשק בית, הכנסה חציונית, שיעור עובדי צווארון לבן/כחול.
  • נתונים נדל"ניים- שיעור בתים בבעלות, שיעור בתים בשכירות, שיעור בתים פנויים, שווי חציוני של בית באזור.
  • נתונים כלליים- רמת הפשיעה, אקלים חינוכי, תוך מתן השוואות לממוצע הכללי.

השוואת מחירים

(באנגלית CMA – Comparative Market Analysis)

ריכוז נתונים עדכני על מספר נכסים שהוצעו ועסקאות שבוצעו במהלך שלושת החודשים האחרונים באזור הנכס, המוכן על ידי איש מקצוע בתחום.
ה-CMA כולל את פרטי הנכסים המושווים- הן נכסים שנמצאים עתה למכירה והן אלה שבוצעו בהם עסקאות, כשלגבי כל נכס מפורטים מספר מערכת לצורך זיהוי ואימות, כתובת, פרטים טכניים- מספר חדרי שינה וחדרי שירותים, אופי הבית, שנת בניה, מחיר מקורי, וכן מחיר מוצע- או מחיר סגירה.

ה- CMA מאפשר השוואה לנתוני סביבה כלכליים עדכניים.

היסטוריית מחירים

(באנגלית Tax Record – "Property Detail Report")

מסמך רשמי המוכן על ידי רשויות המדינה, ומאגד פרטים מגוונים על הנכס, ובכללם פרטים כלכליים מהותיים.

במסמך מפורט המידע הרלוונטי של העסקה האחרונה שהוזנה לגבי הנכס- מועד ביצוע העסקה, התמורה שניתנה, שמות הצדדים.

כן מפורטת היסטוריית עסקאות קודמות – ולגבי כל עסקה מכלול המידע- מועד ביצוע העסקה, התמורה שניתנה, שמות הצדדים.

בנוסף מפורטות משכנתאות שניתנו על הנכס בעבר- מועד וסכום, כמו גם אופי ההלוואה.

היסטוריית המחירים מאפשרת קבלת תמורה אובייקטיבית לחלוטין של מחירי כלכלי של הנכס- מחירו לפני הבועה, מחירו לקראת שנת אלפיים וכו'.

 

בדק בית

(באנגלית Home Inspection)

דו"ח עדכני מקצועי המוכן על ידי חברת ביקורת מבנים עבור חברת Safe Future כחלק ממערך המידע לקראת ההחלטה על רכישת הנכס.

הדו"ח מפרט את הבדיקות שנערכו לגבי כלל חלקי הבית ומצבם והמידע הרלוונטי לעסקה, ובין היתר תשתיות, מצב החצר, איוש, יסודות, חלקים חיצוניים, גג ומרזבים, מערכות – חשמל, מים, ביוב, מיזוג, מטבח, פנים הבית. הדו"ח מפרט ליקויים ומרכז ליקויים שיש לשפר לפני איוש הבית.

עלויות שיפוץ

(באנגלית Rehab cost)

פירוט של רכיבי השיפוץ שנערך לנכס, ברמת פירוט של פריט בודד, ומשל- צביעת פנים, צביעת חוץ, תיקון מרזב, תיקון גג, החלפת שטיח/ניקוי שטיחים, תיקון חלון מטבח, כיוון דלתות, מאוורר תיקרה בחדר שנה, מסגרת למראת שירותים, שתילת פרחים בחזית, כריתת עץ, תיקון מערכת המיזוג.

ניתוח ביטוחי

(באנגלית Insurance)

פוליסת הביטוח של הנכס, עדכנית לאחר רכישתו באמצעות Safe Future, הכוללת הערכת דמי הכינון של הנכס. הפוליסה מאפשרת הבנה של עלות עדכנית לבניה חדשה, להשוואה מול עלות רכישה נוכחית.

מסמכי הסגירה

(באנגלית HUD-1)

מסמך חובה בכל עסקה, בהתאם להוראות ה- HUD- שהינה מנהלת הדיור הממלכתית- U.S Department of Housing & Urban Development .

מסמך זה נועד כדי להסדיר עלויות העסקה. במסמך מצוינים שמות הצדדים ופרטיהם. התמורה ששולמה בגין הנכס, כולל הוצאות שונות במהלך העסקה, ולמשל הוצאות משפטיות בסגירת העסקה ("Closing"). במקרה שהמוכר שילם הוצאות מראש, ולמשל בגין מיסים- ארונה, פינוי אשפה וכיו"ב, יחזיר הקונה חלק יחסי למוכר מהתשלומים שבוצעו, בהתאם לתקופה ששולמה מראש. זו גם הסיבה לכך שלעיים סכום ה"סגירה" שונה בכמה מאות דולרים ממחיר הרכישה.

מידע כללי פרטים על הנכס

נתונים פיסיים של  הבית, שטח, מספר חדרי שינה, חדרי שירותים, שנת בניה. נתונים כלכליים  של הבית- עלות הרכישה, עלות השיפוץ ועלות כוללת, צפי לדמי שכירות ולתשואה, כמו גם פוטנציאל לעלית ערך. נתונים אודות סביבת הנכס.

תזרים מזומנים

(באנגלית Cash Flow)

מסמך המוכן על ידי חברת Safe Future ומהווה צפי לתוצאות של העסקה. במסמך מצוינת כתובת הבית וכן נתונים כלכליים רלוונטיים:

מחיר הנכס ברכישה מ- Safe Future (הכולל עלות מקורית, דמי סגירה משפטיים, הוצאות העסקה- פתיחת חברה, מסמכים, דואר וכיו"ב, רווח Safe Future), עלות השיפוץ שנדרשה על ידי קבלן השיפוצים, וכן סה"כ מחיר הרכישה.

צפי לדמי השכירות בנכס נטו, לאחר פירוט צפי לדמי שכירות בנכס ברוטו, וכן הוצאות צפויות, כגון דמי ניהול שוטפים, עלות ביטוח, מיסי ועד ככל שקיימים, והפרשות לטובת הוצאות בלתי ניתנות לחיזוי מראש, ולמשל לחודש אי תפוסה בשנה (הפרשה שניתן לעשות בה שימוש אף לטובת עמלת ההשכרה בראשית השכרה) ועל חשבון תיקונים- אחזקה.

צפי לתשואה נטו, בהסתמך על ההנחות שנערכו.