שתיקת הנדל"ן – הנדל"ן, המשכנתא והריבית שביניהם

זה לא סוד ששוק הנדל"ן סובל בשנה האחרונה ממיעוט עסקאות. זו שתיקתו של הענק הישן, רגע לפני שהוא מתעורר וחוזר להראות לכולם מי כאן המלך!

הקיפאון או המיתון בשוק הנדל"ן נובע בין היתר מההנחיות של בנק ישראל לבנקים למשכנתאות בכל האמור ל"הלוואות הקבלן" והמגבלות עליהן, זה נובע מחוסר הוודאות בשווקים בשל המצב הבטחוני בשנתיים האחרונות וכמובן מסביבת הריבית הגבוהה.

יחד עם זאת, אם אנחנו בוחנים את נתוני המשכנתאות של השנה האחרונה אנחנו רואים גידול של כ- 22% בהשוואה לשנה הקודמת (באותה התקופה).

אז מאיפה זה בא? ובעיקר מה זה מלמד אותנו לגבי העתיד???

שוק המשכנתאות נמצא בפיגור קבוע של כ-6 חודשים מאחורי שוק הנדל"ן, בעיקר בשל העובדה כי ברוב העסקאות המשכנתא לא נדרשת מיד עם חתימת החוזה.

נקודה נוספת לטובתו של שוק המשכנתאות היא שלא כל המשכנתאות נלקחות לטובת עסקות נדל"ן ולכן חלק נוסף מחוסר ההלימה באופן התנהגות השווקים הוא בשל משכנתאות שנלקחו שלא למטרות דיור.

היתרון האחרון של שוק המשכנתאות הנוכחי הוא המשכנתאות "החבויות". משכנתאות שנלקחות לטובת מימון עסקאות נדלן 20/80. העסקאות בוצעו אך הצורך במשכנתאות מבשיל מאוחר יותר.

היתרון הזה של שוק המשכנתאות על פני ההתנהגות של שוק הנדל"ן הוא לא בשל ריבית או מצב ביטחוני משופר, אלא להפך, אלו הנתונים למרות המצב.

לטובת ההשוואה, בתקופה שבין ינואר לספטמבר 2024 נלקחו משכנתאות (בבנקים) בהיקף של כ-64.5 מיליארד ₪, הרי שבאותה התקופה בשנת 2025 נלקחו משכנתאות בהיקף של 78.8 מיליארד ₪, דהיינו גידול של 22%.

מה זה מלמד אותנו?

גם בלי הידע מקורס הנביאים שעשינו כולנו, הרי שאם ננתח את השוק נגלה את הדברים הבאים.

• בשוק הנדל"ן יש ביקוש קשיח (מס' קבוע של דירות שהשוק צריך בשנה כ-60,000 דירות) שאם לא מומש בשנתיים האחרונות, ימומש בהזדמנות הראשונה בו הצרכנים יחשבו שתנאי השוק במגמת שיפור או שמחירי הדיור צפויים לעלות בחדות.
• כאשר ימומש הביקוש החבוי מהשנתיים האחרונות, הוא יצטרף לביקוש הקבוע ויצור מצב של עודף ביקוש משמעותי מול ההיצע הקיים (או הלא קיים).
• סביבת הריבית יורדת בחודש האחרון בחדות, וצפויה לקבל ביטוי פומבי גם בהחלטת הריבית הקרובה של בנק ישראל בסוף חודש נובמבר 2025. ההודעה של הנגיד, גם אם תלווה בהורדת ריבית מינימלית של 0.25% (זה הצפי הנוכחי) ובהכרזה על שיפור בנתוני האינפלציה, ישדרו אופטימיות לשווקים המשוועים.
• המצב הביטחוני המשתפר מקטין את רמת הסיכון, הן האישית פיזית והן הכלכלית וגם הוא מסייע כמובן ליכולת לקבל החלטות רכישה שנדחו לשניים האחרונות.
• כל אלו, למעט סביבת הריבית, מאוד דומים לשנות הקורונה, בהן נדחו ביקושים קשיחים, ולבסוף חזרו לשוק בעוצמה ובהיקפים חריגים.

שוק הנדל"ן ואיתו שוק המשכנתאות נמצאים לפני פריחה אדירה, עליות מחירים חדות מאוד (אל תאמינו לסיפורים על ירידות מחירים, הן נקודתיות ויושבות על מוכרים שחייבים למכור בשל התחייבות נוספת) וביקושים גבוהים יחזירו את השוק לרמות הפעילות שחווינו טרום תקופת המלחמה.

סביבת הריבית לא תשוב לרמה שהייתה כאן בתחילת 2023, היא תרד, ובכל זאת, היא לא זו שתעצור את שוק הנדל"ן.

יועצי המשכנתאות שבינינו ייהנו לצד הביקוש האדיר למשכנתאות לרכישה גם לגל גדול מאוד של מחזורי משכנתא, בייחוד למשכנתאות שנלקחו בשנתיים וחצי האחרונות.

תהיו טובים

תעשו נדל"ן ומשכנתאות