נדל"ן 2025 מתחת למספרים – המאבק הפיננסי של חברות הבנייה והיזמות.
מנכ"ל משותף ומייסד מכללת פסגות ורשת חללי העבודה והמשרדים dogether.
שוק הנדל"ן הישראלי נמצא כיום באחת התקופות המאתגרות ביותר, כאשר הריבית הגבוהה הפכה מנטל למלכודת פיננסית עבור חברות רבות. בדיקה מקיפה של החברות הגדולות, הבינוניות והקטנות חושפת מציאות מורכבת: הגידול בהכנסות ובצבר הפרויקטים אינו מתורגם לשורת הרווח הנקי.
הלחץ התזרימי הגדול
הנקודה המרכזית בבדיקה היא שחיקה דרמטית ברווחיות. חברות כמו אאורה וישראל קנדה מדווחות על צניחה חדה ברווח הנקי (ירידות של 63% ו-83% בהתאמה), בעיקר בשל הוצאות מימון כבדות ש"אוכלות" את הרווח התפעולי. אצל חברות בינוניות כמו אזורים ופרשקובסקי, רואים בבירור כיצד הריבית הופכת את שולי הרווח ל"דקיקים" (6.2% אצל אזורים), ומוחקת עלייה מרשימה בהכנסות (צניחה של 70% ברווח הנקי של פרשקובסקי).
מי מנצח ואיך?
יוצאת הדופן המובהקת היא י.ח דמרי, שמצליחה לשמור על רווחיות שיא (410 מיליון שקל רווח נקי ורווחיות גולמית של 44%). סוד ההצלחה טמון ברכישת קרקעות היסטורית במחירים נמוכים ומינוף נמוך, המאפשרים לה חוסן יוצא דופן בתקופה זו.
האתגרים הגדולים של השוק
- האטת קצב המכירות מול הבנייה: חברות קטנות כמו אלמוגים מדגימות פער מסוכן: בנייה מתקדמת (59% בפרויקט מסוים) מול קצב מכירות איטי (33% בלבד). הפער הזה ממומן באשראי יקר, ששוחק את הרווח העתידי.
- סיכון ההתחדשות העירונית: חברות המתמחות בתחום זה, כמו רוטשטיין וחברת הבת אנשי העיר, נמצאות בסיכון תזרימי. תהליכי ההבשלה הארוכים של פרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38 חושפים אותן לנגיסה מתמשכת של הריבית, עד כדי ביטול פרויקטים כדוגמת זה שאירע לאנשי העיר.
לאן מכאן?
הורדת הריבית האחרונה היא סימן חיובי, אך השפעתה המיידית מוגבלת. יציבותן הפיננסית של חברות הנדל"ן ב-2026 תלויה בקצב המשך הפחתת הריבית. ללא ירידה אגרסיבית יותר, הפער בין הרווחים החזויים במצגות לבין המזומנים שנשארים בקופה צפוי רק להתרחב.