משכנתא הפוכה ו-100% מימון
בשבוע שעבר הכריז בנק ישראל על שינוי עתידי נוסף בשוק המשכנתאות, שיווק של "משכנתא הפוכה" באמצעות הבנקים.
נכון, לא מדובר ברעיון חדש, אפילו לא במוצר חדש, שכן, משכנתא הפוכה משווקת על ידי חברות הביטוח מזה מספר שנים, ובהצלחה גדולה.
ומאחר שמדובר במוצר מוצלח כל כך, הבינו הבנקים (באמצעות המפקח על הבנקים) שהגיע הזמן שגם הם יצטרפו למסיבה.
המשכנתא ההפוכה שתשווק על ידי הבנקים, לא תהיה שונה באופן מהותי או משמעותי מהמוצר המשווק על ידי חברות הביטוח, אלא שהרעיון הוא שבאמצעות הכנסת מתחרים נוספים לשוק ניתן יהיה לשפר את התנאים ולהטיב עם ציבור הלווים.
אז מהי בעצם משכנתא הפוכה?
משכנתא המיועדת לבני הגיל השלישי (60+) כנגד נכס קיים וללא החזרים כלל (בלון ללא הגבלת זמן)
אחוז המימון המקסימלי מבוסס על טבלת גיל באחוז עולה ככל שהגיל עולה, ועל פי טיוטת בנק ישראל המימון המקסימלי לא יעלה על 50% משווי הנכס, ולא יעלה על 60% משווי הנכס בחישוב העלות המצטברת של ריביות נדחות.
על פי טיוטת בנק ישראל, הקצאת ההון תהיה מבוססת על אחוז המימון כמו בהלוואות לדיור ותעמוד על 50% ומכאן שהבנקים יוכלו לגזור ריביות נמוכות יותר מהלוואות משכנתא לכל מטרה כפי שעושה כיום מזרחי טפחות במשכנתא הפנסיונית שלו.
הכניסה של שחקנים נוספים לשוק המשכנתא ההפוכה צפוי להוזיל את עלותה מול חברות הביטוח שהתמחור שלהן כמעט זהה (מישהו אמר קרטל?).
לפי התוכנית הנוכחית (שטרם אושרה) השיווק אמור להיות באמצעות סניפי הבנקים בלבד ולא באמצעות שיווק אגרסיבי במדיה (לא בטוח שזה מה שיהיה בפועל).
למה מיועדת המשכנתא ההפוכה?
בעצם לכל מטרה אותה רוצה הלווה! הרעיון המקורי העומד מאחורי המשכנתא ההפוכה, היא לאפשר ללווים, בני הגיל השלישי, לקבל משכנתא על חשבון נכס קיים (בגיל שבו המערכת הבנקאית אינה מאפשרת לקבל משכנתא כלל), על מנת לשפר את איכות חייהם, לעזור לבני משפחה (הון עצמי לילדים) או לכל מטרה אחרת אותה יבקשו.
את המשכנתא ההפוכה ניתן לקבל בסכום אחד, לכל מטרה (הון עצמי לבן משפחה, השקעה, שיפוצים וכו') או כקצבה חודשית קבועה לשיפור רמת החיים.
התנאים הבסיסים למשכנתא הפוכה
בלון מלא, ללא הגבלת זמן. בחלק מחברות הביטוח ניתן לקבל בלון חלקי ואפילו החזר מלא לפי שפיצר.
סוג הריבית טרם ידוע, בחברות הביטוח מסלול הריבית הוא ק"צ או פריים+.
ללא הוכחת כושר החזר כלל
ללא צורך בביטוח חיים (רק ביטוח מבנה)
ההלוואה היא בתנאי Non-Recourse – כלומר, יורשי הלווים לא יחויבו בחוב הגבוה ממחיר הנכס המשועבד, גם במקרה בו גובה החוב יעלה על שווי הכנס בעת מימושו.
פירעון ההלוואה
יבוצע על ידי יורשי הלווים, לאחר פטירת הלווה האחרון (ללא הגבלת שנים). לרשות היורשים יעמדו 12 חודשים לפירעון החוב, ללא תוספת ריבית פיגורים כל שהיא. פירעון החוב יוכל להתבצע על ידי מכירת הנכס או מהון עצמי קיים, לבחירת היורשים.
איפה זה פוגש אותנו יועצי המשכנתאות?
קהל חדש!!! – עד היום אנשים מעל גיל 60 כמעט ולא יכלו לקחת משכנתא במערכת הבנקאית, מהיום קהל היעד שלנו התרחב!!!מוצר חדש – למרות הפופולריות של המוצר, יועצים רבים אינם מכירים את יתרונותיו או אינם מכירים כלל את העבודה מחוץ למערכת הבנקאית. זה הזמן להשלים פערים ולייצר לכם הרבה יותר עבודה.100% מימון – לאורך שנים, מתנגד בנק ישראל והפיקוח על הבנקים לעסקאות במימון מלא, ואף הגבילו את ההלוואות לכל מטרה, כך שלא ניתן יהיה לממן באמצעותן הון עצמי לרכישת נדל"ן.
עכשיו פותח בנק ישראל את הדלת לגיוס הון עצמי באמצעות שימוש בנכס של ההורים. בנק ישראל מכיר בקושי לגיוס ההון העצמי המינימלי ומאפשר להורים "לממש" את הנכס, היום ולא בעתיד לטובת עזרה לילדים. לנו זה יכול לייצר לקוחות נוספים ללא הון עצמי מספק.
לסיכום:
כניסה של שחקנים חדשים לשוק המשכנתא ההפוכה תוזיל את המוצרמאחר ומדובר במוצר פשוט מאוד, אני מניח שהבנקים יהיו מאוד יצירתיים בדרכי ההצגה שלו, באופן שזה ייצר עניין בשוק, ולנו, לקוחות נוספים.אנחנו עוד לא יודעים מתי יתחילו הבנקים לשווק את המשכנתא ההפוכה או מה תהיה טבלת אחוזי המימון, אבל מבינתנו זה זמן טוב ללמוד את המוצר עצמו להיות מוכנים.
תהיו טובים
ותתחילו לשווק את המשכנתא ההפוכה כחלק מהמוצרים שלכם.
איתי גנור
יועץ משכנתאות ומרצה במכללת פסגות