שוק הנדל"ן לאן?

התחדשות עירונית – מהם הצעדים לעתיד לבוא?

עד לפני מספר שנים בודדות החלום של התחדשות העירונית לא היה נראה בהישג יד, כיום בעקבות מודעות גבוהה יותר של הדיריים לתהליך ועידוד של רשויות מקומיות מסויימות נראה ומורגש כי שוק הנדל"ן הולך ומתפתח לכיוון של התחדשות עירונית.

אינטרסים משותפים

התחדשות עירונית במסגרת פינוי בינוי ואו תמ"א (תוכנית מתאר ארצית) 38 משרתת את הצרכים של כל המעורבים בפרויקט, עיריות יהנו מהכנסות מתשלומי מיסים וחידוש פני העיר, החברות היזמיות/קבלניות יהנו מאחוזי רווח נאים ביותר וכמובן בעלי הדירות יהנו בסיום הפרויקט מדירות חדשות ומשודרגות בפרויקטים מודרניים בשווי של כמה מאות אלפי שקלים יותר מהדירות הישנות עם בטחונות חזקים לאורך כל התהליך.

תמורה לבעלי הדירות

במסגרת פרויקטים של הריסה ובנייה הן מכוח תמ"א 38 (2) ואו פינוי ובינוי, בעלי הדירות יקבלו דירות חדשות אשר בדר"כ כוללות תוספות של כ- 25 מ"ר (ממ"ד ומרפסת שמש) לכל דירה בהתבסס על גודלה הפיזי עפ"י מדידה של מודד מוסמך, חניה צמודה ומחסן, הכל בכפוף להיתכנות אדריכלית, תכנונית וכלכלית.
ההחלטה על מיקום הדירה החדשה בבניין (קומה, כיווני אוויר וכו') תיקבע בהמשך ע"י שמאי מקרקעין באופן אובייטיבי לחלוטין.
החברות היזמיות בדר"כ מעניקות לבעלי הדירות קומות גבוהות יותר מהמצב הישן כאשר קיים יחס ישר בין שווי הדירה לקומה שתתקבל, ככל שעולים לגובה כך ערך הדירה עולה בהתאמה.

הסכמת בעלי הדירות

על מנת לקדם פרויקטים של הריסה ובנייה יהיה צורך בחתימות של 80% מבעלי הזכויות בחלקה, אך החברות שואפות וחותרות להשגת חתימות והירתמות של 100% מבעלי הזכויות.

אופן קידום פרויקטים

במציאות בשטח ניתן לראות מספר דרכים להוצאה לפועל של פרויקטים, האחת היא כאשר החברה או נציגסוכן החתימות מטעמה איתרו בניין או בניינים פוטנציאלים, לאחר בדיקת היתכנות ראשונית תיעשה פנייה לועד הבית או לגורם הדומיננטי בבניין לבחינת רמת המוטיבציה של כלל בעלי הדירות. בהמשך תתקיים אסיפת דיירים שבמהלכה יוענקו הסברים על התהליך ועל הפרויקט הספציפי על כל היבטיו, בעלי הדירות יבחרו נציגים אשר יובילו את התהליך ויבחרו בהמשך משרד עו"ד שייצג אותם מול החברה עד לגמר הפרויקט.
כאשר חברה איתרה פרויקט פוטנציאלי שעבר סינון ראשוני, החברה תפעל להחתמת בעלי הדירות על מסמך עקרונות המתאר בקווים כלליים את הפרויקט והתמורה לדיירים, הכל בכפוף לממצאי ההיתכנות. מסמך העקרונות מעניק בין היתר בלעדיות לחברה לתקופה מוגבלת. בפרק הזמן של תקופת הבלעדיות החברה מתחייבת לבצע את כל הבדיקות הנחוצות להגשת הצעה לביצוע הפרויקט, לרבות בדיקות תכנוניות וכלכליות מול העירייה והגורמים השונים.
דרך שנייה היא ע"י התאגדות יזומה של כלל הדיירים וקביעת נציגים אשר יובילו את המהלך, הנציגים בהסכמת יתר בעלי הדירות יבחרו משרד עו"ד אשר ייצג אותם, יוביל את התהליך ובהמשך ינהל מכרז קבלנים לבחירת קבלן מבצע.
דרך נוספת היא כאשר חברה מנהלת  מחתימה את בעלי הדירות על מסמך עקרונות המעניק לה בלעדיות לקידום הפרויקט והיא תוביל אותם במסגרת התהליך וזאת ע"י קידום תב"ע למתחם, ניסוח טיוטת הסכם מפורט מול יזם ובסוף התהליך בחירת יזם ע"י מכרז יזמים.
בשל מורכבות הפרויקטים, ההון העצמי המשמעותי הנדרש לביצוע הפרויקטים, עמידה בלוחות הזמנים, כל אלו ועוד מחייבים את בעלי הדירות לקבל החלטה חשובה ביותר לגבי החברה שתוביל ותבצע את הפרויקט, חברה אמינה בעלת מוניטין וניסיון בהובלת פרויקטים מסוג זה וכמובן בעלת חוסן פיננסי.

פינוי הדירות ובטוחות לדיירים

לאחר הסכמה של בעלי הזכויות, חתימה על הסכמים מפורטים ולאחר שהוגשו ואושרו התוכניות יגיע השלב שבו יש צורך בפינוי הדירות הקיימות, הדיירים יעברו לדירות שכורות ויקבלו שתי בטוחות עיקריות, האחת ערבות בנקאית בשווי הדירה החדשה שתימסר ובנוסף לכך יקבלו ערבות בנקאית בשווי שכ"ד לאורך כל התקופה. ערבויות אלו ישמשו את הדיירים כבטוחות חזקות על מנת לייצר עבורם שקט נפשי וביטחון מלא בתהליך.

עלויות הפרויקט

החברה תישא בכל עלויות הפרויקט עד לסיומו, ההוצאות כוללות תשלום שכ"ט עו"ד שייבחר ע"י הדיירים וייצג אותם מול החברה, תשלום עבור שכ"ד לאורך כל תקופת הבנייה ועד קבלת מפתח לדירה החדשה עפ"י קביעת שמאי מקרקעין, תשלום עבור הובלה של תכולת הדירה לדירה השכורה ובהמשך גם לדירה החדשה, שכר מפקח ושמאי לפרויקט אשר ימונו בהסכמת בעלי הדירות והחברה, החברה תחתום על כתב שיפוי לוועדה המקומית לתכנון ובנייה ככל שתידרש לכך, החברה תישא בעלויות המס (על בסיס ובכפוף לקבלת פטורים לדיירים כמקובל) וכמובן תישא כל יתר ההוצאות הישירות והעקיפות עד לגמר הפרויקט.
מספר הקרקעות המועט באזורי הביקוש, המחירים הגבוהים באופן יחסי לכל מ"ר בנוי חדש באזורי הביקוש מייצרים כלכליות ומוטיבציה של חברות לקדם פרויקטים, הרצון והמודעות הגבוהה של בעלי הדירות, קידום ועידוד מצד הרשויות המקומיות, WIN WIN של כל הגורמים המעורבים, כל אלה ועוד מובילים את השוק לכיוון אחד.
כותב: שחר בוזין, מנהל מקצועי של תחום הנדל"ן ומרצה במכללת פסגות, בעל רקורד של עשייה בתחום המקרקעין, תוך מעורבות אישית בביצוע עסקאות אקזיט וקידום פרויקטים יזמיים.