פינוי שוכר בעייתי מדירה בבעלותכם – מה הצעדים שיש לנקוט?

כותב : עו"ד ונוטריון שגיא בכור

במאמר זה נסקור את ההליך המומלץ לפינוי שוכר בעייתי מדירה בבעלותכם, בזמן הקצר ביותר האפשרי, עם מינימום ההוצאות הנדרשות לשם כך

חודשי הקיץ הינם פרק הזמן המועדף על ידי רבים למעבר דירה.
בזמן זה הילדים אינם לומדים ורבים נמצאים בחופש ע"מ לארגן את דירתם החדשה. אולם לעיתים אנו נתקלים בשוכר בעיתי, אשר מפסיק לשלם לנו את דמי השכירות במועד, במקרה הטוב, ו/או לא משלם לנו כל תשלום שהוא, במקרה הפחות טוב, ואף יכול גם לפגוע בדירה שלנו, למרות שנערך בין הצדדים חוזה מסודר עם בטחונות, או גם במקרה שהחוזה בין הצדדים הסתיים.
מה כדאי לעשות במצב כזה? האם ניתן לעשות דין עצמי? כלומר לפנות בכוח את הדייר הסרבן? למרות הפיתוי לכאורה בהתנהגות זאת (שמביאה לתוצאה הכי מהירה כביכול), הרי שהדבר אסור ע"פ החוק, אפילו ציינו זאת הצדדים במפורש בחוזה ביניהם.
לכל היותר יכול סעיף שכזה להגן על המשכיר כנגד תביעה אזרחית/נזיקית, אבל לא כנגד תלונה פלילית. האיסור תקף גם לגבי החלפת מנעול, ניתוק המים ו/או החשמל וכיוצ"ב פתרונות לא חוקיים.
לפני התביעה המפורטת בהמשך מומלץ לפנות מידית לשוכר ולברר עמו את פשר אי התשלום של דמי השכירות, מאחר ולעיתים המדובר בתקלה טכנית בלבד. בשלב הבא רצוי לשלוח מכתב רשום לשוכר ובו יצוין דבר הפרת השוכר את הסעיפים היסודיים / הלא יסודיים של החוזה ותינתן לו אפשרות אחת נוספת לתקן את דרכיו בפרק זמן מוגבל, בד"כ 7 ימים, שאם לא כן יידרש לפנות את המושכר בתום אותו המועד.
לא מומלץ לתת הארכות נוספות, מכיוון שמי שמתקשה לעמוד בחיובים השוטפים כיום, יקשה עליו עוד יותר לשלם את כל יתרת חובו בעתיד.
מיד לאחר מכן, הפעולה המומלצת הינה פנייה בתביעה לפינוי מושכר לבית המשפט השלום לפי מקום הדירה. כדי להיכנס להליכים מהירים של פינוי הדירה בבית המשפט נפריד את הליך פינוי הדירה בתביעה נפרדת, ואלו את הנזקים שיש לנו, ככל שישנם, נממש את הביטחונות שלקחנו בתחילת השכירות ו/או דרך הערבים, וככל שביטחונות אלו לא יספיקו נפנה בתביעה נפרדת לעניין הנזקים הכספיים, לאחר שהשוכר יפנה את הדירה ויתגבש בפנינו מלוא החוב של השוכר.
כתב תביעה לפינוי הדירה יוכתר במילים "תביעה לפינוי מושכר" אשר סכום האגרה כיום לתביעה זו עומד ע"ס של 657 ₪. תביעה זו נידונה בבית המשפט השלום במהירות גבוהה יחסית.
כלומר, במקום לחכות חודשים ארוכים עד לקדם משפט בתביעה רגילה, ההליך הנ"ל הינו מקוצר, ומאפשר לנתבע / השוכר להגיש כתב הגנה בתוך 30 ימים, ועד 30 ימים נוספים ייקבע מועד לדיון בפני בית המשפט, אשר במרבית המקרים יסיים את התיק בדיון אחד בלבד.

העילה הנפוצה ביותר כנגד השוכר הינה אי תשלום של דמי השכירות, או אפילו אי תשלום דמי השכירות במועדם

לעניין זה לא תתקבל טענת השוכר, כי קיזז תשלומים אחרים המגיעים לו, אלא אם הדבר הוסכם במפורש בחוזה בין הצדדים. כך גם לא תתקבל טענה לחוסר הנאה מהמושכר, דבר שהוביל לכך שהשוכר קובע כמה דמי שכירות לשלם וכיוצ"ב.
מהירות הפעולה הינה חשובה ביותר, מכיוון שמעבר לדמי השכירות שלא מקבלים אותם, וישנו סיכוי שלא נקבלם בכלל בהמשך, הרי שהשוכרים הבעייתיים במקרה זה גם צוברים חובות לכל הגורמים מסביב, כמו: ארנונה לעירייה, חוב לחב' המים, חשמל, גז, ועד בית וכו'. חלק מהבעיה ניתן לפתור ע"י מסירת שמות השוכרים בתחילת השכירות לרשויות השונות.
אולם חוב של ועד בית לעולם הינו באחריותו של בעל הדירה. מעבר לכך, לעיתים חב' הגז ו/או המים מסרבות לשנות את הרישום של הדירה ע"ש השוכר, והחוב נותר ע"ש הבעלים. בדיוק לשם כך מומלץ לקבל שיקים פתוחים מראש ע"י השוכר לפק' כל הגורמים הללו ע"מ לכסות את החוב, אם וכאשר הוא ייווצר.
כמו כן, כדאי להיזהר במתן אופציה בחוזה השכירות להמשך שכירת המושכר, אופציה שניתנת לשוכר עלולה לסכל את הליך הפינוי, כמו כן להיזהר מהבטחות שונות בע"פ, הסותרות את התביעה, ועלולות גם להיות מוקלטות ולשמש כנגדכם.
חשוב מאד שכל ההתנהלות עם השוכר תעשה ברוח טובה, ועדיף בכתב (ולעניין זה גם דואר אלקטרוני הוא מצוין, או הודעת טקסט בפלאפון יכולה להיחשב כיום כקבילה), ושהכול יהיה מתועד ושמור לשימוש לשלב מאוחר יותר, ככל שנצטרך. חשוב להיזהר שלא לפגוע בשוכר עצמו אבל גם לא ברכושו, ולא לגרום לו לנזקים, ע"מ שהמשכיר לא ימצא את עצמו בסוף כנתבע.
נדגיש, כי גם לאחר מתן צו הפינוי המיוחל ע"י בית המשפט, אשר לעיתים נותן לשוכר פרק זמן נוסף לפנות את הדירה, אין המדובר בסוף פסוק תמיד, שכן אם הדייר ממשיך להחזיק בדירה למרות הצו, יש לפנות ללשכת ההוצאה לפועל, ע"מ להוציא בפועל את הדייר מדירתכם, דבר שעלול לקחת עוד מס' שבועות עד חודשים, ולנפח את החוב עוד יותר, אולם במרבית המקרים השוכרים יפנו את הדירה לאחר קבלת צו הפינוי מבית המשפט ובהתאם לאמור בו.
למותר לציין, כי פעמים לא מעטות השוכר לא טורח להגיש כתב הגנה, ובמקרה כזה אפשר ורצוי להגיש לבית המשפט בקשה למתן פסק דין בהעדר הגנה, המהווה פסק דין המורה לשוכר לפנות את המושכר ולשלם למשכיר הוצאות משפט ואגרות (להבדיל מדמי השכירות שלא נדרשים כאמור), ולצרף לבקשה האמורה אישור מסירה על דבר קבלת כתב התביעה על ידי השוכר (משלוח שמומלץ לעשותו בעזרת שליח משפטי אשר ידאג למלא את טופס אישור המסירה כנדרש).
יש לקחת בחשבון, כי בתי המשפט נמצאים בפגרת קיץ ממחצית חודש יולי ועד סוף חודש אוגוסט, וכן הינם בחופש בזמן חגי ישראל. כן אמליץ לקבל כל תשלום של השוכר ע"ח חובו ומבלי להתחייב שלא להמשיך בהליכי הפינוי המתוארים לעיל.
לבסוף אדגיש את נושא הביטחונות: נכון הוא, כי בד"כ ידו של בעל הדירה תהיה על העליונה אם יפעל נכון ובהתאם לדרכים המוקנות לו בחוק, ובסופו של יום, השוכר יעזוב את הדירה, ויחויב לשלם לבעליה את מלוא שכר הדירה עבור התקופה שהחזיק בדירה שלא כדין.
אולם מנגד, ע"פ רוב יהיה קשה מאוד לגבות את התשלום עבור אותם חודשים ספורים עד ליציאתו של השוכר מהדירה, ולעיתים הדבר מתארך למס' שנים, וכן ייתכנו מקרים קיצוניים של נזק לדירה.

על כן מומלץ לקבל ביטחונות טובים:

• ערבות בנקאית במידת האפשר
• שטר חוב עם מס' ערבים (המהווים לחץ חיובי על השוכר לקיים את התחייבויותיו) יחד עם צילום של תלושי משכורת
• צילום ת.ז. של כל הצדדים
• שיקים להבטחת הגבייה השוטפת לכל שנת השכירות
• שיק פיקדון של חודש/יים להבטחה שוטפת של הגבייה
• שיקים לפק' העירייה
• חב' המים
• חב' הגז
• ועד בית
• חשמל וכיוצ"ב

הביטחונות שבידי המשכיר צריכים לכסות לפחות 4-6 חודשי שכירות ע"מ שנוכל להיפרע ממלוא החוב מהביטחונות הללו ללא צורך בתביעה נפרדת, אשר יכולה לקחת כאמור חודשים ארוכים ואף שנים, בלא הבטחה, אם תצליחו לגבות את החוב בסוף.