"עזים" בדרך לרכישת דירה מקבלן

כותב :עו"ד מירית מועלם – משרד בצלאל מועלם ושות'

אז אחרי שבדקתם, חקרתם את הסביבה, השכנים, מוסדות הלימוד, דרכי הגישה למקום ועוד פרמטרים אחרים על מנת לרכוש את דירת חלומות משלכם, לפניכם מובאת סקירה קצרה, ממה כדאי ורצוי להזהר ברכישת נכס מקבלן.

למרבה הצער, למרות שמדובר באחת העסקאות המשמעותיות ביותר ובסדרי גודל גדולים מאוד, לעיתים קרובות צדדים לעסקה מוותרים על ייצוג משפטי וזאת משיקולים כלכליים. הדבר בולט במיוחד כאשר מדובר ברכישת דירה מקבלן.

  • זכרון דברים / בקשת רכישה – זיכרון דברים או בקשת רכישה עלייה מבקשים שתחתמו באתר המכירות הינם חוזה לכל דבר ועניין. וככאלה, מטילים עליכם כבר בשלב הראשוני חובות והתחייביות. אם אתם שלמים עם ההחלטה לרכוש את הדירה המוצעת לכם, בד"כ תדרשו להפקיד פיקדון כספי במזומן. בדקו כי המסמך עליו אתם ותמים מצין מפורשות כי ניתן סכום כסף במעמד זה. בנוסף, שבמקרה שבו תתחרטו במסגרת פרק זמן סביר מיום החתימה, או במצב בו התנאים המסחרים ו/או המשפטיים אינם מוסכמים בין הצדדים, יוחזר לכם הכסף, ללא "קנס".
  • הסדר תשלומים – רצוי לבחון את האפשרות לחלוקת התשלומים בהתאם להתקדמות קצב הבניה. כך תוכלו לדחות כמה שיותר את מועד לקיחת המשכנתא ולא תאלצו לשלם "כפול" (שכירות ומשכנתא) מנגד, כל תשלום שטרם הועבר לקבלן צובר הפרשי הצמדה. הסתייעות ביועצי משכנתאות יכולים לסייע לכם לחסוך עשרות אלפי שקלים. בכל מקרה, יש לסכם את תנאי התשלום כבר בשלב המו"מ ולפני חתימת החוזה.
  • בנק מלווה – דרשו לדעת מי הבנק המלווה את העסקה. מאז פרשת חפציבה ישנו איסור (על פי חוק מכר) להפקיד כספים ישירות בחשבון הקבלן. יש לוודא כי מצוין בחוזה שכל התמורה תופקד אך ורק לחשבון הבנק המלווה (חשבון ספציפי השייך לפרויקט שלכם). תשומת לבכם כי בעבור כל תשלום או חלקו, עליכם לקבל ערבות בנקאית בתוך 14 יום מהמועד שבו שילמתם וזאת ע"ח הקבלן.
  • מפרט טכני – הדברים הבסיסיים שצריכים לודא שקיימים בהסכם המכר הינם: דודי שמש (קומות גבוהות) דודי חשמל (בקומות הנמוכות), מספר מתגי חשמל ומיקומם, עלות הוספת נקודות נוספות,  נקודות מים (גם במרפסת ובחדר כביסה), יש לנסות ולהכניס תנייה במפרט כי הזזת נקודות החשמל והמים המוצעות לא תגרור תוספת תשלום. סוג הארונות/ ארונות מטבח ומה הזיכוי בגינם, מי הנגר המבצע, הוספת נקודת מים וגז ברפסת שמש ועוד. זכרו, זהו המקום שבו ניתן ללחוץ על הקבלן ולבקש אקסטרות. שינויים כאמור שיבוקשו לאחר חתימת ההסכם עלולים לעלות עשרות אלפי שקלים. בכל מקרה, דרשו לקבל עלון עלויות שינויים.
  • חברת ניהול – לרוב, הקבלנים מחתימים את הרוכשים מבעוד מועד על הסכם נוסף אל מול חברת ניהול שאחראית על תחזוקת הבית. יש לבדוק מה העלות המבוקשת. מדובר בהוצאה שוטפת שתתווסף להוצאותיכם.
  • מועד מסירת הנכס – יש לשים לב למועדים הקבועים בחוזה ובעיקרם מה המועד מסירה וכן מה קורה במקרה של איחור במסירה על ידי הקבלן? יש לבחון את הסעיף ולקבוע מועד שלאחריו ניתן פיצוי מוסכם עד כדי תשלום הוצאות השכירות בתקופת העיכוב.

מעבר לכל האמור, חשוב לראות ולבדוק שכל ההסכמות וההבנות כתובות "שחור על גביי לבן" ואין להסתפק באמירות או הסכמות בע"פ.

 

המאמר נכתב ע"י עו"ד מירית מועלם – משרד בצלאל מועלם ושות'
* האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף, ואין להסתמך עליו בביצוע או בהימנעות מביצוע פעולה כלשהי.