סוגי ערבויות בעסקאות נדל"ן בישראל

כותב : חברת אפיקים – המתמחה בעסקאות תמ"א 38.

ערבות היא כלי משפטי נפוץ הנועד להבטיח את כספי המלווים.

רובנו מכירים מושגים כמו ערבות בנקאית, או ערבות אישית, אך למעשה ישנם עוד שלל רחב של ערבויות שונות ומשונות, בהם נעשה שימוש תדיר בעולם העסקי של ימינו. בין אם אתם לוקחים משכנתא, הלוואה לכל מטרה, או אפילו משכירים דירה, עליכם להכיר את החובות והזכויות הנגזרות מעצם היותכם צד בעסקה המכילה ערבות.

נוטלי אשראי רבים שאינם בקיאים בפרטים, נוטים לזלזל במתן הערבות ולמצוא עצמם בחשיפה פיננסית בלתי פרופורציונאלית לעומת גודל החוב, ואף לחשוף צדדים שלישיים כמו משפחה וחברים בהתחייבויותיהם.

מי ערב למי??

ערבות הינה כלי משפטי בעזרתו ניתן להבטיח פירעון חובות לגוף המלווה (בנק/קרן פרטית/מוסד פיננסי אחר). הערבות נחתמת בתחילה בתור חוזה, אך לרוב ישנם צעדים פרקטיים הננקטים כדי להבטיח את קיומה של הערבות (רישום שעבוד, רישום הארת הזהרה, רישום משכון, הפקדת מניות בנאמנות ועוד).
הגוף שמספק את ההלוואה נקרא מוטב ולו כמובן הזכויות מכוח מתן הערבות. הנערב (או הנושה או החייב) הוא הנושא בהתחייבות כלפי המלווה (מוטב).הערב הוא שלוקח על עצמו את פירעון ההתחייבות (לעתים קרובות הערב יהא צד שלישי, אשר לוקח על עצמו לפרוע את התחייבות של הנערב למוטב).

סוגי שונים של ערבויות

ערבות אישית לחוב

בין אם הנך גוף פרטי או תאגיד, בבואך לקחת הלוואה מכל סוג שהוא, אתה צפוי להיתקל בערבות האישית, שהיא הערבות הנפוצה ביותר בשוק הישראלי.
נוסח הערבות מסתכם לרוב בעמוד אחד (ישנה חובת הכתב לערבות אישית). ניתן לממש ערבות אישית בהתאם לכתב הערבות.
טרם בואך לספק ערבות אישית לחוב מוגדר, עליך להתייעץ עם עורך דין בתחום המקרקעין, אשר יקפיד על ניסוח נכון ובהיר של כתב הערבות, ויסביר את המשמעויות של מכוח הערבות. ערבות האישית לרוב תהיה מוגבלת עד לסכום גובה החוב, אך לעתים נתקל בערבות אישית כללית.

ערבות אישית כללית

זו ערבות שאינה מוגבלת ומסויגת בסכום, במסגרתה המוטב מקבל ערבות עבור כלל החובות. יש לעשות הבחנה ברורה בין ערבות זו לערבות אישית לחוב שכן ערבות אישית כללית מסוכנת בהרבה, מכיוון שיש נטייה לחובות בגופים הפיננסיים לתפוח ולהאמיר.

ערבות בנקאית (מסויגת)

בניגוד לערבות אישית אשר מחייבת את המוטב לבצע בדיקות לעושרו הפיננסי של הערב, כאן הערב הינו בנק, ולכן יכולתו לפרוע את החוב בעת הצורך אינה מוטלת בספק. בנוסף נציין כי הבנק אשר מספק את הערבות הבנקאית נתון תחת הגבלים ופיקוח חיצוני מחמיר, לשם בחינת יכולת ההחזר, הלימות ההון ושלל פרמטרים נוספים. כל אלו גורמים לערבות בנקאית להיות כלי אמין מאוד בעולם העסקי, ועל כן נפוץ מאוד בעסקאות נדל"ן (מכירה/שכירות).

(לקורסי  הנדל"ן שלנו- לחצו כאן)

ערבות בנקאית אוטונומית (עצמאית)

סוג ערבות זה נפוץ מאוד בפרויקטים של תמ"א 38, בעת ניהול המו"מ המשפטי מול היזם, דוחף עו"ד מטעם הדיירים את היזם להתחייב לערבות בנקאית אוטונומית אשר במהותה מנותקת מסעיפי החוזה עצמו, ולכן מדובר בכלי משפטי מסוכן ורב עוצמה. בערבות בנקאית אוטונומית מחזיק המוטב בכסף חי לכל דבר ועניין, חילוט הערבות מתבצע ללא שאלות וללא צורך בהסברים ולכן ישנו ניתוק בין שטר הערבות לבין סעיפי החוזה המסחריים.

ערבות ביצוע

לרוב מספק הקבלן ליזם, כדי להבטיח את סיום וטיב שירותי הבניה אשר מספק הקבלן. בפרויקטים רבים של תמ"א 38 אנו רואים כי עו"ד מטעם הדיירים אוכף את הימצאותה של ערבות הביצוע ואף מוסיף את תוכנה כנספח לחוזה היזם.
שיעור ערבות הביצוע לרוב נגזר כאחוז מהיקף הבניה. אחוז זה צריך שיהווה כרית בטחון מספקת להשלמת שירותי הבניה במועדם, למשל 15% מהיקף הבניה בפועל, וכך, במידה והקבלן חדל את עבודותיו באתר מכל סיבה שהיא, תאפשר ערבות הביצוע את המשך העבודות כסדרם, תוך פיצוי על הזמן /חומרים הכרוכים בהכנסת קבלן נוסף.

ערבות בדק

בגמר עבודות הביצוע, לרוב בחפיפה לתום ערבות הביצוע, תכנס לתוקפה ערבות בדק, אשר תבטיח את תיקון ליקויי הבניה אשר עשויים להתגלות בשנים הבאות. בחוק מצויים מועדי האחריות החלים על היזם. לכל סעיף תוקף אחריות שונה, כך למשל מסגרות/ נגרות/ אלומיניום/ פלסטיק – שנתיים, צנרת/מים/ביוב/הסקה/מרזבים ארבע שנים.

ערבות חוק מכר

לאחר מספר אירועים שהסתיימו בפשיטת רגל של חברת חפציבה, תוך השארת משפחות רבות בלא תמורה, תוקן חוק המכר הנועד להבטיח את כספם של הקונים דירות חדשות מקבלן. חוק המכר קובע מספר תנאים נוקשים בכל הקשור לגביית תשלומים מרוכשי דירות, ואף מציין את סדר הגבייה האפשרי ביחס להתקדמות הבניה לפי מדרגות. חוק המכר מוסיף כי יהיה ניתן לגבות 100% ממחיר הדירה ובלבד שיסופק לרוכשים "ערבות חוק מכר" ע"י מוסד בנקאי או ביטוח מכוח חוק מכר. בנוסף נוגע החוק באי יכולתו של הקבלן לעשות שימוש בכספי הרוכשים מלבד לשירותי הבניה לפרויקט הנדון, כדי למנוע כשלים תזרימיים.

בפרויקטים של תמא 38  נהוגים ערבויות נוספות  כמו ערבות רישום, ערבות מיסים, ערבות שכירות, ועוד שלל כלים משפטיים כדי להבטיח את כספי הרוכשים, או לחלופין את ביצוע הפרויקט ושמירת זכויותיהם של הדיירים הקיימים.

https://www.afikim38.com