מקסימום רווח – מינימום השקעה? כך עושים את זה נכון

כותב : מוטי שמואלביץ' ,אסטרטג להתנהלות מול בנקים ומומחה למשכנתאות.

לרכוש נכס ללא הון עצמי, זה חלום של כל יזם נדל"ן. מקסימום רווח במינימום השקעה. מה שעלינו לדעת זה, בראש ובראשונה את היכולות שלנו ברמת האשראי והמינוף. הדבר השני שעלינו לדעת,  זה את דרכי ההתנהלות מול הבנקים השונים.

לפני שמדברים על אסטרטגיה וכו', ישנה מדיניות בנקאית אותה עלינו לדעת וזאת על מנת שלא נעבוד קשה לחינם ונחפש נכסים להשקעה שמעבר ליכולת הפיננסית שלנו ואם בכלל.

המדיניות נכונה לנכס ראשון שאנו מעוניינים לרכוש או לנכסים נוספים אותם אנו מעוניינים לרכשו.

נכס ראשון / יחיד

  • ניתן לקבל בבנק למשכנתאות עד 75%.
  • מינוף של נכס קיים ניתן למנף על 50% משווי הנכס בכפוף להערכת שמאי של הבנק.

נכס שני ויותר

  • ניתן לקבל משכנתא חדשה עד 50% מימון.
  • ניתן למנף עד 50% משווי נכס לפי הערכת שמאי.
  • ניתן לקבל על 70% מימון בהתחייבות למכירת אחד הנכסים תוך 24 חודשים.

על מנת שנרכוש נכס ללא הון עצמי כלל או באחוזי מימון גבוהים ממה שניתן לקבל בבנקים למשכנתאות, עלינו להיות בעלי יכולת מינוף. מינוף יכול להתקיים בשתי אופציות עיקריות:

  1. מינוף נכס קיים
  2. אשראי בנקאי ביחס לטיב לקוח.

 

ברמה האסטרטגית של המימון החכם והזול, תמיד נרצה למקסם את האשראי שניתן לקבל בבנקים למשכנתאות, מהסיבה שהריביות בהלוואת משכנתא לדיור הכי זולות בשוק והסיבה השנייה היא העובדה שהלוואת משכנתא ניתן לפרוש לתקופה ארוכה והחזר חודשי נוח.

לכן, עלינו לבדוק בראש ובראשונה האם יש לנו נכס אותו ניתן למנף, אותו נכס יכול להיות שלנו או של קרבה ראשונה (הורים). אם ישנו נכס שכזה, כפי שכבר ציינו, ניתן למנף עד 50% מימון משוויו לפי הערכת שמאי.

אופציה נוספת למינוף הוא כושר החזר. בנקים למשכנתאות מאשרים היום החזרים חודשיים על האשראי הכולל (משכנתא + הלוואות בנקאיות רגילות) עד לרמה של 40% מההכנסות. כלומר, אם אנו מרוויחים 15,000 ₪ עלינו לדאות להחזרים חודשיים כוללים שלא יעלו על 6,000 ₪ הלוואות משלימות + משכנתא.

דוגמא:

אנו מעוניינים רכוש נכס ראשון ללא הון עצמי ב 900,000 ₪. ניתן לקבל 75% מימון משכנתא, כלומר 675,000 ₪. זאת אומרת שחסר לנו 225,000 ₪. ההכנסה הכוללת נטו הינה 15,000 ₪.

עלינו לדאוג להחזר כולל שלא עולה על 6,000 ₪ ורצו פחות (לא טוב להיות "על הקצה"). 225,000 ₪ ניתן לקבל היות לתקופה של 10 שנים (עדיף לחלק אשראי זה לשני בנקים ולא להיות חשופים בבנק אחד ביותר מידי אשראי). 225,000 ₪ לתקופה של 10 שנים בריבית סבירה של P+ 3 (הלוואת סולו – ללא בטחונות), ייתן לנו החזר חודשי של 2,200 ₪ בחודש.

משכנתא בגובה של 675,000 ₪ בממוצע ל 20 שנים ייתן לנו החזר חודשי של 3,300 ₪. ביחד, הלוואה משלימה + משכנתא ייתן לנו החזר חודשי של 5,500 ₪ מספר איתו אנו "חיים" טוב, תואם את הקריטריונים של הבנק ומזל טוב על הנכס הראשון שלנו ללא הון עצמי.

שימו לב, שהדוגמא הזו היא במצב שלא היה לנו נכס נוסף לשעבד, שאם כן, ההחזר על ההלוואה המשלימה הייתה זולה בהרבה, תקופת ההלוואה הייתה יכולה להיות ארוכה יותר וההחזר היה נמוך בהתאמה.

רכישת נכס ללא הון עצמי מצריכה מאיתנו לפעול בשלבים:

שלב ראשון – בניית "תוכנית עסקית" ביחס לכושר ההחזר שלנו ולמימון הנדרש. עלינו להיות מודעים לנכס אותו אנו יכולים לרכוש ביחס לכושר ההחזר שלנו וסוג העסקה (מגורים / השקעה). לעולם לא נרצה להגיש בקשה שלא תעבור אישור של בנקים.

שלב 2 – עלינו לבדוק מהו ההון העצמי שאנו יכולים להשיג שישמש אותנו לקבלת משכנתא בין אם מדובר במינוף נכס קיים או השגת הון עצמי דרך הלוואה בנקאית חכמה..

שלב 3 – קבלת אישור עקרוני למשכנתא הנדרשת. את הבקשה למשכנתא נגיש לאחר שאנו מודעים למה שאנו רוצים ויכולים לרכוש ביחס לתוכנית שבנינו.

שלב 4 – חתימה על חוזה רכישה, פתיחת תיק משכנתא בבנק.

 

בהצלחה,
מוטי שמואלביץ'
אסטרטג להתנהלות מול בנקים ומומחה למשכנתאות.
הנכם מוזמנים להיכנס לאתר שלי