השקעה בנדל"ן דרך קבוצת רכישה

כותב: מכללת פסגות

האם השקעה בנדל"ן דרך קבוצת רכישה היא השקעה משתלמת?

כמו לכל שיטה, גם לזו יש יתרונות לצד חסרונות. עם היתרונות שלה נמנים: חיסכון משמעותי במיסוי (מסר רכישה ומע"מ). על מנת ליהנות מיתרון זה, בסיס ההשתייכות של הפרטים בקבוצה הוא היותם יחידים ולא תאגיד. הפרטים קשורים לקבוצה באמצעות הסכם שיתוף. הם אינם מוכרים כיישות משפטית.

הפער בין מחיר דירה שלקוח יידרש לשלם לקבלן שממנו ירכוש אץ הדירה לבין המחיר שישלם עליה באמצעות קבוצת הרכישה עשוי לנוע בין 10% ל- 20% . עם זאת, אף שהיא אינה מוכרת ואינה רשומה כתאגיד או כחברה, קבוצת הרכישה היא גוף יזמי, וככזאת היא חשופה לסיכונים ולאי הוודאות שכרוכים ולמעשה מובנים בכל יזמות בתחום נדל"ן.

על המצטרפים לקבוצת רכישה לברר ולשקול היטב את כדאיות ההצטרפות מול חברת נדל"ן על פי בחינה יסודית ומושכלת של יתרונות הקבוצה מול חסרונותיה.

היתרונות:

  1. למעט רכישת מגרש ממנהל מקרקעי ישראל, לא תשלם הקבוצה מע"מ על הקרקע.
  2. חיסכון בתשלומי מע"מ על היטלי פיתוח ואגרות בנייה (אף שהקבלן עשוי לגלם ולגלגל את המע"מ במחיר הסופי של הדירה.
  3. חיסכון במס רכישה.
  4. קל יותר להשיג מימון לבנייה.
  5. חיסכון בעלויות מנהלתיות.
  6. לא נדרשות הוצאות שיווק, מאחר שכל הדירות נמכרות מראש.

חסרונות:

  1. אי ודאות באשר לעלות הסופית של הפרוייקט. טעות קטנה בתמחור שנעשה מבעוד מועד עלולה לבוא לידי ביטוי בעלות נוספת, לא מתוכננת ולא צפויה, בעוד כאשר רוכשים דירה ישירות מקבלן הרוכש יודע בדיוק כמה ישלם תמורתה. הקבלן המבצע סופג גם את האמרת מחירי תשומות הבנייה אם חלים בהם שינויים.
  2. במסגרת קבוצת רכישה קרקע כעשויה להירכש בהעדר תכנון מפורט וללא קבלת היתר בנייה. תכנון ורישוי עשויים לעכב את ביצוע הבנייה ולהאריך את משכה, מה גם שלחברי הקבוצה אין אפשרות לתבוע אי מי על הדחייה מאחר שאין בידיהם מסמך המזכה אותם בפיצוי בגינה.
  3. בהעדר ידיעה על אמות המידה של הבנייה ועל שטח הדירה מבעוד מועד ומאחר שאין בידי קבוצת הרכישה תכנית דירה, כתב כמויות ומפרט טכני של כל דירה, קשה לתמחר מבעוד מועד את המחיר הסופי של הדירה ובכך חשופים הדיירים לדרישות לתשלומים נוספים על שדרוג, על גימור ואף על שינויים בגודל הדירה או מתחמים מסוימים בה.
  4. העדר ערבות חוק מכר. קבלן אינו מחויב להעניק לחברי קבוצת הרכישה בטוחות על השקעתם.
  5. אי עמידת מי מחברי הקבוצה או אחדים מהם בתשלומים עלולה לסכן את כל הפרוייקט. נדרשים אפוא מנגנוני ביטחון שיאפשרו את המשך הפרוייקט גם במקרה כזה.
  6. אין הגנה על רוכש הדירה כשהיא מתבצעת במסגרת קבוצת רכישה

רכישת דירה אם במסגרת קבוצה ואם ישירות מקבלן היא עסקת נדל"ן לכל דבר ועניין וככזאת היא סבוכה, רבת סעיפים, התניות והיבטים מתחומים שונים. על מנת לא להיקלע למצבים, אשר יציאה מהם עלולה להיות קשה מאין כמוה, רצוי ומומלץ להסתייע בעורך דין. אם אתם חלק מקבוצת רכישה חשוב שלכל אחד מכם יהיה עורך דין שעמו יוכל להתייעץ ובמקרה הצורך העורך דין יוכל לייצג אותו בכל ערכאה.