השבחת נכסים לנכס מניב או כנכס למימוש מהיר – EXIT

כותב המאמר: דוד טרזי – יזם נדל"ן ומרצה בכיר לתחום הנדל"ן במכללת פסגות. לעמוד המרצה במכללת פסגות>>>
כאשר אנו מעוניינים לרכוש נכס, הן כנכס מניב שאותו נחזיק לאורך שנים, או כנכס למימוש מהיר – (Exit). חשוב לבחון את האפשרות להשביח את הנכס כדי להעלות את הכנסותיו.
במקרה והרכישה למטרת אחזקה בנכס מניב, השבחה תגרום להכנסה גבוהה יותר בשכר הדירה, כך גם התשואה תהיה גבוהה יותר.  אם הנכס נרכש למטרת מימוש מהיר – Exit, בהשבחת הנכס, התייקר שכ"ד, כך עלו הכנסות הנכס בשנה, ובגילום תשואה עלה ערכו במימוש.

מהו הסכום המדויק לעלות ההשבחה שרצוי להשקיע בנכס?

סכום השיפוץ נאמד בהתאם לערך הנכס, מצבו הפיסי ולפוטנציאל שבו. גם הניסיון תורם באומדן היחס – עלות/תועלת המקסימליים שניתן יהיה לייצר עבורו. אמת היא שלא מצאתי תשובה מניחה בניסוח זה, חשבתי וחישבתי את כל העניין, ובתהליך שגיבשתי אשתף אתכם.
(חשוב לציין! להפתעתי לא מצאתי את התהליך בשום מקורות המצויים ברשותי, אשמח לקבל הפנייה למקום בו מופיע התהליך ולדעת שכוונתי לדעת גדולים).
להלן התהליך:
מחיר הרכישה לנכס:     480,000 ₪
הוצ' נילוות:  עו"ד,מתווך, שמאי וכיו"ב:   20,000   ₪
סה"כ עלות כוללת:      500,000 ₪
כיוון שהנכס נרכש כדירה ראשונה, אין מס רכישה.
שכ"ד שניתן לקבל למצב הנכס ללא השבחה:          1,900  ₪
חישוב התשואה לשנה:   20,900 ₪ = 11  1,900X ₪
4.2% = 500,000 ₪ / 20,900 ₪
הדירה במצבה הנוכחי מייצרת תשואה של 4.2% בשנה.
בבואנו לגבש תכנית להשבחת הנכס, נרצה לדעת מהו התקציב המדויק שאותו צריך להשקיע בשיפוץ? ברגע זה אין לנו הבנה מדויקת ומה שעשינו עד היום היה לבנות הערכה לתכנית השבחה, ולגבש החלטה לגבי הסכום הנכון לשיפוץ.

בתהליך הבא נדע הכל באופן ברור כבר בפגישה מול המתווך שמציג בפנינו לראשונה את הנכס

אם יש תשובה מהירה שאני יכול לקבל מכל תלמיד מתלמד לראשונה, מה יהיה לדעתך הסכום המקסימלי של שכ"ד לנכס לאחר השיפוץ. אקבל הערכה די קרובה ואפילו קולעת.
לכך נדרש פחות ניסיון ויותר אינטואיציה בריאה. כולם מבינים שאם אשקיע בדירה שנרכשה בסכום של 480,000 ₪, שיפוץ בסכום של 100,000 ₪, לא אקבל שכ"ד בהתאם להשקעה.  כמובן ששכ"ד יהיה גבוה יותר  מ- 1,900 ₪ (שכ"ד נוכחי) אך לא יעלה מעל תקרת הזכוכית של כ- 2,300 ₪ (שכ"ד מושבח).
אגב, מתוך עשרות תלמידים ששאלתי מה לדעתם ניתן יהיה לקבל אם נשביח את הדירה, רובם הגדול העריך את השדרוג בשכ"ד לחודש בכ- 400-500 ₪.
הפער החיובי שנוצר כתוצאה מהשבחה    400 ₪ = 1,900 ₪ – 2,300 ₪
כעת, אני כיזם של העסקה, בוחן את ההשקעה שלי בהשבחה כעבודה קבלנית לכל דבר, לכן אני מצפה להחזר ההשקעה בשנה על ההוצאה של השיפוץ? ואני מעריך זאת  ב- 20%.
עכשיו נותר לגלם את עלות ההשבחה שעלינו להשקיע בנכס:
סכום החזר ההשקעה בשנה על עלות השיפוץ:   4,400 ₪ = 11X  400 ₪
סכום ההשקעה בשיפוץ:  22,000 ₪ = 0.2 / 4,400 ₪
על ידי שאני מחלק את הסכום של 4,400 ₪ ב- 0.2 (השבר העשרוני של 20%) אני מקבל את הסכום השלם (100%) – 22,000 ₪.

עכשיו נותר לבחון מה התשואה החדשה לאחר ההשבחה?

25,300 ₪ = 2,300X 11 ₪
4.8% = 522,000 ₪ / 25,300 ₪
בהשקעה נוספת של 22,000 ₪, השבחנו את התשואה שלנו על הנכס מ- 4.2% ל- 4.8% בשנה.
כיצד להמשיך ולגלם מכאן את השווי של ה- Exit בעסקה ועוד הרבה חישובים מעניינים, תלמדו במהלך השיעורים ב- הערכת שווי, השבחת נכסים ועסקאות Exit שאני מעביר בקורס יזמות נדל"ן במכללת פסגות.