המדריך למשקיע נדל"ן: הגדרת פרופיל השקעה, בחירת איזור ואיתור נכס

למרות הדיבורים על דחיקת משקיעי הנדל"ן משוק הדיור בעקבות צעדי המיסוי של משרד האוצר, רבים מעדיפים לנתב את כספם להשקעות בתחום

אחת הסיבות היא הריבית שנמצאת בשפל היסטורי ומייצרת תשואה אפסית אם משקיעים את הכסף בבנק, לצד ההבנה שהתכנון לפנסיה נמצא בידיים שלנו.
לעומת זאת, בשוק הנדל"ן משקיעים נהנים הן מתשואה שוטפת גבוהה באופן יחסי והן מתשואה שתיווצר כתוצאה מהפוטנציאל לעליית ערך הנכס.
אז איך עושים זאת נכון ומשקיעים את הכסף בצורה חכמה?
באמצעות כמה שלבים!

בניית פרופיל ההשקעה

ראשית יש להגדיר את פרופיל ההשקעה:

• הגדרת תקציב, תשואה שוטפת שמצפים לייצר
• הגדרת סוג העסקה תוך הבנה של אפשרויות ההשקעה
• הזמן שאנו מעוניינים להשקיע, גבולות גזרה
• מהי ההכנסה הפסיבית שאנו מעוניינים לייצר בעוד זמן מוגדר מהיום
• בכמה רוצים להגדיל את ההון העצמי ועוד

בחירת אזור להשקעה

לאחר שהגדרנו את התקציב, עלינו לבחון ערים ספציפיות לפעילות, ומתוך הערים שיעלו בתוצאות החיפוש נצטרך לבצע סלקציה ולבחור עיר אחת לפעילות בעלת פוטנציאל עתידי הטמון באותה עיר. על מנת לבחור את העיר בתבונה, יש לבחון מספר פרמטרים, כגון הגירה חיובית לעיר, מגמה חיובית של עליות מחירים, ביקושים, ראש העיר וחזונו, תכניות המשקפות את חזון העיר, פיתוח תחבורתי, הקמת מתחמי היי-טק, שיקום שכונות, שיקום שדרות מרכזיות ועוד.
חשוב לזכור שמרכיב רווח משמעותי נוסף שמשפיע על העסקה בצורה ניכרת, הוא הפוטנציאל לעליית ערך שיכול להיווצר; או מהשבחה ספציפית של הנכס (שיפוץ, שינוי ייעוד, פוטנציאל לבניין לתמ"א 38 או פינוי-בינוי, איחוד חלקות וכדומה); או מעליית ערך של הסביבה. זאת כתוצאה מבחירה נבונה של האזור לפעילות.

ניתוח שוק ובחינת מגמות

לאחר בחירת העיר לפעילות, יש לבצע ניתוח שוק, לבחון את הרחובות הספציפיים שהתקציב מאפשר לנו לפעול בהם, בחינת התשואות, מגמות, תכניות בניין עיר, קהל יעד להשכרה, פוטנציאל עתידי, הגירה חיובית ועוד. על בסיס המידע שנאסוף בשטח, נצטרך לבחור מספר רחובות ספציפיים לפעילות וזאת על מנת שהניתוח יהיה יעיל ונכיר בצורה אופטימלית את האזור שבו נרכוש ונמכור או נרכוש ונשכיר.

מיקוד – איתור נכס

ישנה חשיבות רבה במיקוד.
המיקוד יסייע לנו להכיר את האזור מצוין, להכיר את המחירים בסביבה ובסופו של דבר גם למצוא את הנכס המתאים לפרופיל שהגדרנו. תוך כדי המיקוד ברחובות ספציפיים, ישנם מספר דברים שחשוב לעשות שיהוו כלים משמעותיים בהכרת השוק המקומי ויסייעו בקבלת ההחלטה על הרכישה.
למשל: סקרים בקרב האוכלוסייה, שיחות יזומות עם ילידי המקום (בעלי העסקים בסביבה, שכנים, סטודנטים וכדומה), ביקור פיזי במספר רב של נכסים, ניהול טבלה ובה יירשמו הפרטים של כל הנכסים, בחינת עסקאות שבוצעו בפועל ודווחו לרשות המסים, פגישות עם מתווכים מקומיים וכל פעולה יצירתית אחרת אשר תאפשר לנו לעסוק בנדל"ן בתבונה.

בחינת כדאיות כלכלית

לאחר איתור הנכס, ישנם מספר דגשים חשובים בבחינת העסקה הספציפית, כגון בחינת המחיר ביחס למחיר השוק; בחינת דמי השכירות והתשואה השוטפת שניתן לקבל; פוטנציאל הרווח ותשואה על ההון העצמי במימוש מהיר, תוך בחינת עלויות ההשבחה והבנה של מחיר המכירה במידה שהנכס אכן מתאים למימוש מהיר; היערכות ותכנון של ההון העצמי; מיסוי, מימון העסקה ובחינת העלויות הנלוות לרכישה.

בדיקות חשובות לפני ביצוע עסקה

לאחר שבחנו את היבטי הפוטנציאל ומבחינתנו יש אור ירוק לביצוע הרכישה, יש לבחון את הנכס בהיבטי הקניין, התכנון ומצבו הפיזי. בהיבטי הקניין יש לבחון בעלויות, הצמדות לנכס, האם רובצת עליו משכנתא, עיקולים וכדומה.
בהיבטי התכנון, יש לעיין בתיק הבניין ולבדוק שהנכס תואם את ההיתר – חריגות בנייה; שהמבנה אינו מוגדר כמבנה מסוכן; צווי הריסה; בחינת התב"ע (תוכנית בניין עיר) ועוד. את הבחינה התכנונית מבצע שמאי מקרקעין מוסמך, ויש להזמינו טרום חתימת ההסכם ולא לאחר חתימת ההסכם (זאת טעות נפוצה של רוכשי הדירות).
בבחינה הפיזית של הנכס, יש לבחון את תקינות מערכת האינסטלציה והחשמל, עלות השיפוץ שתידרש ועוד. רצוי להיוועץ עם בעלי מקצוע, מהנדס, יועץ אינסטלציה או כל בעל מקצוע אחר שיכול לשקף לנו את מצבו הפיזי של הנכס.
לסיכום, כדי לבצע עסקאות טובות בשוק הנדל"ן המתאימות לפרופיל ההשקעה שלנו, יש לפעול בצורה יסודית ומקצועית. ככל שהפעולות יתבצעו ברמה זו, ייווצר יתרון תחרותי משמעותי על פני רוכשים אחרים הפעילים בשוק, ונוכל להגיע למטרות שהוגדרו במצפן לעצמאות פיננסית. על מנת למצוא עצמנו במציאות פיננסית שונה, טובה יותר, כל שעלינו לעשות הוא לעשות – הכוח נמצא בעשייה.
לקריאה נוספת על יזמות עסקית מעשית לחצו כאן.
כותב:מר שחר בוזין, מנהל מקצועי ומייסד של חטיבת הנדל"ן במכללת פסגות, הינו יזם בעל רקורד של עשייה בתחום המקרקעין, תוך מעורבות אישית בביצוע עסקאות  EXIT וקידום פרויקטים יזמיים ברחבי הארץ.