האם כדאי ומשתלם לרכוש דירה למגורים?

כותב : דוד טרזי – עוסק בתחום הנדל"ן עם ניסיון מצטבר של 300 שנים. דור שלישי למשפחת קבלנים, התחיל דרכו כקבלן ובנה פרויקטים למגורים ומסחר בערים חולון וראשון לציון.

במהלך שיעור ביזמות נשאלתי לא פעם האם כדאי לרכוש דירה למגורים או האם עדיף לגור בשכ"ד חודשי ?

רבים מהזוגות הצעירים בתחילת דרכם המשותפת רוכשים דירה ומתגוררים בה. חלקם אף רוכשים דירה חדשה מקבלן. לאחר שסחטו את הלימון עד תום ולקחו כספים מההורים, מחסכונות של שנים ומכספי החתונה, מגיעים לבנק עם הון עצמי וקונים משכנתא משמעותית ויקרה ובכך למעשה משתעבדים למולך לשנים ארוכות של חוב מפלצתי.

ההחזר החודשי של המשכנתא נוגס בחלק משמעותי מההכנסה החודשית של בני הזוג ומותיר אותם בחוסר תמידי שאותו הם כמובן מממנים במסגרת האובר דראפט עתיר הריבית. – כפי שכבר הבנתם מהפתיח, אני למעשה רואה בזה מעין חטא קדמון שעובר אצלנו מדור לדור, מאב לבן ומאם לבת, כאשר ההורים "המנוסים" מחדירים מוטיבציה בזוג הצעיר וחסר הניסיון, פורסים את משנתם הסדורה, כמה חשוב לרכוש דירה ולא חלילה לשלם שכר דירה שהרי זה בחזקת כסף שנזרק לפח.

לא נכון לרכוש דירה למגורים, נקודה. אז שנשכור דירה ובכך נשלם העניין ? אז זהו שלא! – נתחיל להבין את משמעות העניין דרך המספרים:

בסקר שנערך, נמצא כי במשך עשרים השנים האחרונות, שילמנו על הכסף שצרכנו מהבנקים עבור משכנתאות כ6% שנתי (ריבית, מדדים, עמלות וכיו"ב). – אם, לענייננו, במקום לרכוש נשכור דירה ממוצעת בפרברים (ראשל"צ, חולון, ר"ג), דמי השכירות שנשלם – מהווים היוון בגובה של כ 2.5% מערך הדירה בשנה. בכך למעשה מממן לנו בעל הדירה 2.5% בכל שנה – שאותם אנו לא מוציאים מכיסנו בעבור מימון משכנתא גבוהה.

התאוריה המקסימה הזו תחזיק מים בתנאי אחד: שאנחנו כן נרכוש דירה ואולי אפילו שתיים!

נרכוש דירה זולה, קטנה, נחכה להזדמנות טובה (כמו דייג שמחכה לדג הטוב), דירת שיכון עם סיכוי מצוין לעליית ערך ואולי איזה פרוייקט פינוי בינוי באופק. בדירות אלה התשואה השנתית מגיעה אפילו ל6% בשנה. נוכל לקחת משכנתא קטנה יחסית ולשנים ספורות, כאשר דמי השכירות החודשיים מכסים את רובו או כולו של התשלום החודשי לבנק.

בכך למעשה בפועל אנו צורכים לעצמנו מוצר יקר שעולה לנו רק 2.5% בשנה, ובמקביל אנו צוברים לבעלותנו מוצר אחר שהתשואה בו היא כ-5% – 6% בשנה. את הדרך למימושו, קרי החזר מלא של המימון, עושה בפועל אדם זר למעננו (השוכר). – ככלל: דירות גדולות ויקרות התשואה עליהן נמוכה יותר. דירות קטנות וזולות התשואה עליהן גבוהה יותר. בחיים כמו בחיים מתברר לא פעם שעשירים משלמים פחות ועניים משלמים יותר. החוכמה בסופו של עניין היא היכן אנו ממוקמים בפוזיציה זו.

באופן זה, כפי שאני כמובן מרחיב את הנושא במסגרת לימודי יזמות במכללת פסגות, החיים רגועים ושלווים יותר, הדרך לצבור הון ונכסים הופכת ממשית וקלה יותר.