האם ה Brexit יזעזע את שוק המשכנתאות בישראל?
כותב המאמר: אופיר רודן – מרצה בקורס יזמות נדל"ן של מכללת פסגות, ושותף בחברת GSN EQUITIES השקעות נדל"ן בניו יורק
BREXIT – מהו הברקזיט?
בסוף השבוע האחרון, הוחלט בבריטניה על יציאה מהאיחוד האירופאי – מהלך המכונה Brexit. השווקים הפיננסים הגיבו בירידות , זאת עקב עליה באי הוודאות הכלכלית בעיקר וגם חוסר ודאות להיכן צועדת אירופה מבחינה מדינית.
לפני המהלך הבריטי, דובר רבות על העלאות ריבית מצד הבנקים הגדולים בעולם לרבות הפדרל ריזרב האמריקני והבנק האירופאי המרכזי. המדיניות המוניטארית של בנק ישראל אינה שונה בהרבה מזו של שניהם והיא זו ששמרה בשנתיים האחרונות על סביבת ריבית מאוד נמוכה בארץ.
באמצע שנת 2015 לא מעט כלכלנים צפו שתחלנה בשנת 2016 עליות ריבית. הציפיות הללו הובילו בישראל לעליה בתשואות אגרות החוב הממשלתיות הארוכות ועמן להתייקרות ריביות המשכנתא, הן במסלול הריבית הקבועה הלא צמודה (קל"צ) והן בקבועה הצמודה (ק"צ). כעת, חוסר הודאות שנוסף לשווקים הפיננסים, יוביל ככל הנראה לשמירה על סביבת ריבית נמוכה והצפי לעליית ריבית בקרוב יתפוגג.
ביום המסחר הראשון שלאחר הBrexit, ניתן היה להבחין בעליות חדות שוק אגרות החוב הממשלתיות ולירידה בתשואה שלהן. ישנו מתאם חזק בין התנהגות תשואות האג"ח לבין ריבית המשכנתאות. כשהתשואות יורדות, הריבית עשויה לרדת ולהיפך.
הירידה החדה שחלה השבוע בתשואות אגרות החוב הממשלתיות, תוביל ככל הנראה גם לירידת ריביות בענף המשכנתאות בישראל. לרוב, ירידת הריבית לא מתרחשת בין יום, אלא תוך מספר ימים או אפילו שבועות.
מה יקרה בפועל? הבנקים יוכלו לגייס כסף "זול" יותר ועקב התחרות העזה בענף המשכנתאות, גם "למכור" אותו לנוטלי המשכנתאות בריביות נמוכות מכפי שהיו עד לתקופה האחרונה ממש.
לדוגמא: זוג צעיר רוכש דירה ב 1,200,000 ש"ח תוך שימוש ב 300,000 ש"ח הון עצמי ו-900,000 ש"ח נטילת משכנתא (75% מימון).
ברירת מחדל לתמהיל הלוואה טוב היא שליש מההלוואה שתילקח במסלול הפריים ושני שליש בריבית קבועה לא צמודה (קל"צ). בני הזוג בחרו לפרוס את המשכנתא ל-25 שנים.
לווה סביר יקבל בבנק הלוואה בריבית של פריים מינוס 0.8%. ריבית הפריים עומדת כיום על 1.6% כך שהריבית במסלול הפריים תעמוד על 0.8%. ההחזר החודשי במסלול הפריים עבור 300,000 ש"ח שמהווים שליש מכלל ההלוואה, יעמוד על 1,104 ש"ח.
לפני הBrexit, ריבית הקל"צ הממוצעת לתקופה של 25 שנים עמדה על 4.1%. החלק היחסי של הקל"צ מכלל ההלוואה הינו שני שליש משמע 600,000 ש"ח ומגלם החזר חודשי של 3,200 ש"ח. ההחזר הכולל יעמוד על 4,304 ש"ח.
במידה וריבית המשכנתא תרד ב0.4% ותעמוד על 3.7%, ההחזר החודשי במסלול הקל"צ יעמוד על 3,068 ש"ח ושל כלל ההלוואה 4,172 ש"ח. ירידה של 0.4% בריבית תוביל לקיטון של 132 ש"ח בהחזר החודשי וב 39,600 ש"ח בסכום כל ההחזרים למשך 25 שנים.
לאלו מכם העומדים ליטול בימים הקרובים משכנתא, זהו זמן טוב ללחוץ את הבנקים ולהתמקח על הריביות. לא הייתי פוסל המתנה של מספר ימים תוך ציפיה לקבל ריביות נמוכות מהנהוגות כיום.
בכל משבר קיימת הזדמנות. חוסר הודאות בבריטניה עשוי להוביל לירידה בריבית המשכנתא בישראל שתוזיל ללווים חדשים את ההחזר החודשי.