דגשים בבחינת הצטרפות לקבוצת רכישה

כותב: שי ניזרי מרצה להשקעות ויזמות נדל"ן

פרשת ענבל אור לא יורדת מהכותרות בשבועות האחרונים. תהא אשר תהא תוצאת הפרשה, על דבר אחד אין מחלוקת  – הפרשה לא תרמה לתדמיתן של קבוצות הרכישה בישראל. בעקבות הפרשה וסימני השאלה הרבים העולים בגינה, פנינו לשוחח עם עו"ד שי ניזרי, מרצה בכיר ליזמות נדל"ן במכללת 'פסגות' המתמחה בלימודי שוק ההון, נדל"ן ויזמות ומי שעומד בראש משרד עו"ד המתמחה בייצוג בעסקאות מקרקעין מגוונות.

האם בעקבות האירועים האחרונים אתה ממליץ לאנשים להימנע מלקחת חלק כחברים בקבוצות רכישה?

בהחלט לא. בשוק בישראל קיימים מארגני קבוצות אמינים ומקצועיים עמם בהחלט ניתן להתקשר לצורך הצטרפות  לקבוצת רכישה. יתרה מכך, אני סבור שהפרשה האחרונה עשויה דווקא להועיל בעתיד למעורבים בעולם קבוצות הרכישה. אמנם, בטווח הקצר, הפרשה תגרום, יש להניח, להאטה בכניסת משקיעים לתחום, אולם בטווח הבינוני והארוך יותר, אני סבור שהפקת הלקחים מן הפרשה והפנמתם בשטח, כמו גם חקיקה בנושא, יקנו שקט וביטחון למשקיעים וישיבו את אמונם בקבוצות הרכישה.

כמו כן, אני מניח כי בעקבות הפרשה והשלכותיה, משקיע ממוצע שישקול בעתיד כניסה לקבוצת רכישה, יכלכל צעדיו אחרת, יבדוק בראש ובראשונה לגבי מארגן הקבוצה, ישכור שירותי עו"ד שילווה אותו בבחינת כניסתו לקבוצה, ידרוש להבין את הסיכונים, יבדוק את מצבם התכנוני, הרישומי והמשפטי של המקרקעין, יעמוד על הזכויות הנרכשות במקרקעין, ייבחן את מסמכי העסקה וההתקשרות בקבוצה ויפעל כפי הנדרש להגן על כספו.

 כיצד, אם כן, ניתן להבטיח את כספי התמורה של חבר הקבוצה בראש ובראשונה לרכישת הקרקע?

ראשית, על המשקיע הפוטנציאלי להבין כי הוא מתקשר בקבוצת רכישה ולא בהסכם לרכישת דירה מיזם וכי להבדיל מרכישה מיזם בה קיים חוק המכר (הבטחות השקעות) המקנה ערובות לרוכש, במקרה של קבוצת רכישה, המשקיע הוא היזם ביחד עם חברי הקבוצה האחרים, וכדי להגן על כספו, עליו להיערך מראש ולהיזהר עשרת מונים בהתנהלותו הכספית.

לדוגמא: כשמדובר בקבוצה המתארגנת לרכישת קרקע פרטית, מארגן הקבוצה מקבל בדרך כלל אופציה מהבעלים לתקופה של מספר חודשים לרכישת הקרקע. בשלב זה, המארגן פונה להרכבת הקבוצה תוך שהוא מחתים את חבריה בין היתר על התחייבות להעמיד את תמורת הקרקע בעסקה עד למועד מסוים.

על מנת להגן על כספו, על המשקיע לוודא כי הכספים שישלם במסגרת הקבוצה יופקדו, משלב ההרשמה ועד לשלב המימון הבנקאי, בידיו הנאמנות של עו"ד, ורצוי מאוד שיהיה זה עו"ד נאמן ניטרלי.

כמו כן, יש לוודא כי תינתן למשקיע קבלה ואישור על ניהול חשבון הנאמנות מהבנק וכן כי ניתנו הוראות בלתי חוזרות לנאמן כיצד עליו לנהוג בכספי הנאמנות, היכן להפקידם, לגבי המועד בו יוכל להעבירם לבעל הקרקע במידה שהאופציה מומשה לכדי הסכם רכישה ובמידה והאופציה לא מומשה, על המועד בו יושבו הכספים לחבר הקבוצה.

כמו כן,  על חבר הקבוצה לוודא כי קודם לתשלום למוכר, בעל הקרקע, תירשם לטובתו, המשקיע, הערת אזהרה מפורטת בלשכת רישום המקרקעין המבטיחה את התחייבות המוכר לבצע עמו עסקה במקרקעין לגבי הזכות הנרכשת על ידו ואשר מפרטת את החלק הנרכש על ידו במקרקעין ובאופן זה גם תימנע עסקה נוגדת על אותן הזכויות.

מה קורה כאשר נגבים כספים מנרשמים לקבוצת רכישה עוד בטרם נחתם הסכם אופציה עם בעל הקרקע? איך מגנים על כספים אלה? וכיצד ניתן למנוע הישנות מיקרים, כפי שארעו על פי החשד במקרה ענבל אור, בהם נעשה שימוש בדמי הרשמה של רוכשים עבור פרויקטים אחרים ו/או הישנות מיקרים בהם עורבבו כספים של פרויקטים שונים במסגרת אותו חשבון בנק?

שאלה זו נוגעת בשורש הבעיה.

כפי שציינתי, יש לוודא כי דמי ההרשמה יופקדו לחש' נאמנות נפרד שנפתח לעסקה הספציפית ולא לחש' החברה המארגנת שכן במקרה האחרון, אין למשקיע שליטה על שיארע איתם.

כמו כן, יש להקפיד כי לא יהיה ניתן לעשות שימוש בכספים שבנאמנות אלא למטרת רכישת הזכות שלשמה מצטרף המשקיע.

על פי החשד, בעניין ענבל אור, דמי ההרשמה הגבוהים של משקיעים שנרשמו לפרויקטים שונים הופקדו לחש' בנק של חברה שבבעלות ענבל אור במקום שאלה יופקדו לחש' נאמנות של עו"ד. יתרה מכך, על פי פרסומים, החברה כיסתה את עצמה מבחינה משפטית בכך שדאגה שייכתב במפורש כי הכספים אינם מופקדים לחש' נאמנות וכי ניתן לעשות שימוש בכספים.

על כן, מסקנה נוספת בעניין זה הינה כי גובה דמי הרשמה אל לו להיות בסכום העולה על סכום סביר כגון: 10,000 ₪ -50,000 ₪ ואין להתפתות ולשלם דמי הרשמה בסכומים גבוהים אלא אם כן, אלה הובטחו באמצעות הפקדתם לחש' נאמנות.

מהו המצב האידיאלי מבחינה תכנונית במקרקעין, בו כדאי להצטרף לקבוצת רכישה?

המצב האידיאלי הוא רכישת קרקע עם היתר בנייה בפועל, מכיוון שאז הבנייה מתאפשרת בהקדם והסיכונים קטנים. אולם בפועל, רוב הרכישות של קבוצות רכישה נעשות טרום היתר בנייה במצב בו לכל היותר, קיימת תכנית מפורטת (תב"ע) על המקרקעין.

מארגן הקבוצה מצידו, ישאף למקסם את הזכויות במקרקעין ויפנה לקבלת הקלות ו/או להליך של הגדלת זכויות הבנייה באמצעות אישור תוכנית חדשה במקרקעין. במידה וההליכים לא יאושרו, עלול להיווצר מצב שהקבוצה לא תהנה ממספר הדירות המתכונן ושנוצר עודף חברים לעומת מספר דירות ו/או שגודל הדירות ישתנה ולא יהיה בהתאם לתכנון הרעיוני, עובדות שישפיעו ישירות גם על מחיר הדירות.

על מנת להימנע מהמצב המתואר, יש לוודא כי הזכויות הנרכשות במקרקעין מכילות, בהתאם לתב"ע הקיימת במועד רכישתן, את זכויות הבנייה המאפשרות את בניית היחידה המיועדת לחבר הקבוצה.  באופן זה, ימנע מצב בו נמכרות זכויות "באוויר" .

חבר קבוצה שלא ניתן להבטיח את בניית דירתו בעת רכישת המקרקעין, יחתום על הסכם על תנאי, יעביר מקדמה לחש' נאמנות המנוהל ע"י עו"ד נאמן ורק לאחר אישור זכויות הבנייה המאפשרות את בניית דירתו, תשתכלל העסקה עמו.

האם עובדת כניסתו של  מארגן הקבוצה כחבר בקבוצה יוצרת ניגוד עניינים המזיק לקבוצה?

לכאורה ניתן היה לחשוב שכניסת המארגן כחבר לקבוצה יוצרת ניגוד עניינים אשר תהא לו השפעה שלילית, אולם, בפועל עובדה זו דווקא מהווה יתרון במרבית המקרים ותורמת לתהליך. הצטרפות המארגן כחבר,  תורמת לתחושת הביטחון והאמון של חברי הקבוצה בתהליך ומחזקת את המחויבות של המארגן להצלחתו של הפרויקט.

קבוצת רכישה – דגשים בבחינת הצטרפות לקבוצת רכישה

מהם הדגשים בבחינת הצטרפות לקבוצת רכישה? להלן יפורטו 6 דגשים:

1. נשכור שירותי עו"ד מטעמנו המתמחה בתחום אשר ילווה וישמור על זכויותינו המשפטיות.

2. נבחן את מארגן הקבוצה – המארגן הוא המפתח להצלחת הקבוצה או לכישלונה.
נבחן את ניסיונו.נברר איזה פרויקטים סיים.
נדרוש לדבר עם חברי קבוצות שסיימו עם המארגן פרויקט בעבר.
נשאל אותם, בין היתר, לגבי ההערכות מראש של המארגן למול התוצאות הסופיות – מבחינת עלויות ומשך הזמן המוערך לתהליך למול משך הזמן שארך התהליך בפועל, כיצד הובטחו כספיהם ואת חוות דעתם לגבי המארגן.

3. נבדוק היתכנות כלכלית – דוח 0 – יש לדרוש לקבל לעיוננו דו"ח 0 של הפרויקט ו/או לפחות דו"ח 0 חלקי שנערך ע"י שמאי/כלכלן שאומד את עלויות הבנייה, הוצאות הנהלה, הוצאות כלליות, הוצאות בלתי מתוכננות. על מנת לוודא כי העלות המוערכת של היחידה שאותה אתם מעוניינים לרכוש, אכן מבוססת. מארגן קבוצה שלא מעוניין ו/או לא מסוגל להמציא לעיוננו דוח 0, לא נצטרף לקבוצה בראשותו.

4. נבדוק את המקרקעין – יש לבחון בעזרת עוה"ד, את מצב המקרקעין מהבחינות הבאות: מצב רישומי (נסח טאבו), מצב משפטי (שעבודים, צווי הריסה, דיירים מוגנים, זכויות צד ג' אחרות, הליכים משפטיים), מצב פיזי (לוודא שהנכס לא תפוס), מצב תכנוני (תב"ע) – היקף זכויות הבנייה במקרקעין.

5. נגן על כספינו – עלינו  לוודא שכל תשלום שנשלם מתחילת התהליך ועד לשלב המימון הבנקאי, יועבר לחש' נאמנות של עו"ד.

כמו כן, נוודא שהתשלום לבעל הקרקע יועבר אליו רק לאחר שנרשמה לטובתנו הערת אזהרה מפורטת.  כלומר הערת אזהרה בה מצוין החלק במקרקעין אותו רכשנו. באופן זה, נמנע מקרה של עסקאות כפולות על הזכויות שרכשנו.

6. תשלום דמי ארגון – נוודא שתשלום דמי הארגון ישולמו למארגן לפי השלבים הבאים:
15% לאחר חתימה על הסכם רכישת הקרקע ולאחר שהוכח בפנינו שסולקו כל ההתחייבויות לבעל הקרקע ונרשמה הערת אזהרה מפורטת לטובתנו.
50% לאחר חתימה על הסכם עם קבלן מבצע ולאחר מתן היתר בנייה.
15% לאחר חתימה עם הבנק על הסכם מימון בנקאי.
15% לאחר קבלת טופס 4 לפרויקט.
5% לאחר רישום בית משותף.

כיצד אתה מציע להסדיר את נושא קבוצות הרכישה?

יש להתחיל בהליך לחקיקת חוק שיסדיר את הנושא ויאפשר פעילות במסגרת קבוצות רכישה בצורה בטוחה.
חשוב שהחקיקה תתייחס לנושאים הבאים:

1. קביעת תקנון אחיד – התקנון האחיד יקבע כללי התנהלות אחידים לכל קבוצות הרכישה בישראל.

2. קביעת החובה למינוי נאמן חיצוני עו"ד במקצועו – שינהל את כספי הקבוצה בחש' נאמנות מיוחד החל משלב ההרשמה ועד לשלב המימון הבנקאי.

3. הגבלת גובה דמי ההרשמה –דמי ההרשמה יוגבלו לסך של 50,000 ₪ לכל היותר.

4. טופס ההרשמה לקבוצה – יכלול סעיף המאפשר ביטול ההרשמה תוך 7 ימים מכל סיבה שהיא וללא תנאים מגבילים.

5. דוח ה-"0"    – תהיה חובה בחוק להציג את דוח ה "0" לכל אדם אשר יבחן הצטרפות  לקבוצה. יש לקבוע כי דוח ה- "0", יהיה חלק בלתי נפרד מהסכם השיתוף ויצורף לו כנספח.

6. אופן מכירת הדירות – ייקבע כי לא ניתן יהיה למכור דירות מעבר לתב"ע המאושרת מבלי שכספי הרוכשים של הדירות הנוספות, שטרם אושרו בתב"ע, יופקדו בידי הנאמן בחשבון נאמנות מיוחד, עד לאישור הדירות הנוספות על ידי הרשות המקומית או הוועדה המחוזית, לפי העניין.

7. הערת אזהרה – במטרה למנוע מקרים של מכירות "כפולות" – תיקבע חובה לרשום הערות אזהרה מפורטות לחברי הקבוצה.

8. מינוי ממונה מטעם המדינה שיאכוף את הכללים שיקבע החוק, כפי שמונה בעקבות פרשת חפציבה. הממונה יקבל דיווח מהמארגן הכולל התייחסות לנושאים שעליהם אמון החוק על מנת להוכיח בפני הממונה כי החוק נאכף על ידי המארגן.

 9. מארגני קבוצות רכישה יקבלו את שכר טרחתם על פי השלבים הבאים:

15% מגובה דמי הארגון, לאחר החתימה על ההסכם מול בעל הקרקע, לאחר רישום הערת אזהרה ולאחר שהוכח שסולקו כל התשלומים לבעלי הקרקע.
50% נוספים, לאחר קבלת היתר הבנייה, וחתימה על הסכם קבלן מבצע לפרויקט.
15% נוספים, ישולמו לאחר קבלת מימון בנקאי ועלייה על הקרקע.
15% נוספים, ישולמו לאחר הוצאת טופס 4.
5% אחרונים ישולמו לאחר רישום בית משותף.

10. מארגן הקבוצה – מארגן הקבוצה יהיה רשאי לפעול בתחום כמארגן אך ורק לאחר קבלת רישיון מיוחד ממשרד השיכון, אשר יהיה אחראי לקביעת קריטריונים. בין היתר, על בסיס ניסיון בהקמת פרויקטים במסגרת קבוצות רכישה וכן העסקת מפקח/מהנדס בחברה.

11. חובת שקיפות מוגברת – כל אחד מהאורגנים בקבוצת הרכישה יהיה מחויב בשקיפות מוגברת כלפי הקבוצה. מארגן הקבוצה, עורכי הדין ורואי החשבון, יהיו מחויבים לדווח על כל אינטרס אישי בפרויקט.