איתרנו נכס – מה עכשיו?

כותב : עו"ד שי ניזרי  – בעל משרד עו"ד ונוטריון ברמת גן המתמחה במקרקעין ונדל"ן תוך התמחות מיוחדת בייצוג בעסקאות מקרקעין שונות ומגוונות. בעל ניסיון רב שנים בייצוג בעסקאות נדל"ן וידע נרחב בדיני קניין ומקרקעין, מיסוי מקרקעין ותכנון ובנייה.
מרצה בקורסי הנדל"ן השונים של מכללת פסגות נדל"ן ומשמש כראש צוות המרצים המשפטיים במכללה.

בשעה טובה  איתרתם  נכס וסוג עסקה שעונה על המטרות והיעדים שהגדרתם: דירה למגורים, עסקת אקזיט, נכס מניב, או נכס אחר בהתייחס לפרופיל ההשקעה שלכם, כל זאת תוך יישום שיטות עבודה ושימוש בכלים שקיבלתם בקורס השקעות ויזמות בנדל"ן במכללת פסגות. כעת, מתחיל השלב החשוב של עריכת הבדיקות לנכס לקראת חתימה על הסכם הרכישה. ברשימה שלפנינו אסקור את עיקרי הבדיקות אותן יש לבצע בשלב לפני חתימה על הסכם לרכישת נכס שהוא דירת מגורים. המאמר מתמקד אמנם בבדיקות לקראת רכישת דירת מגורים,  אולם, הבדיקות המפורטות בו רלוונטיות בעיקרן גם לרכישת נכסי מקרקעין אחרים בכפוף להתאמות הנדרשות.
המאמר ורשימת הבדיקות שתפורט בו, אינם מתיימרים להקיף את כל הבדיקות שיידרשו בכל מקרה ומקרה בו תתקלו, שכן יש לוודא על הצורך בבדיקות נוספות בהתאם לנסיבות העניין. תפקידו של עוה"ד המייצג בעסקה הינו בין היתר לבצע את הבדיקות המשפטיות וכן  להמליץ ו/או להכווין לביצוע בדיקות אחרות.

בדיקות משפטיות עיקריות
זיהוי בעלי הזכויות בדירה –
באמצעות בחינת תעודות הזהות של המוכרים יש לוודא כי הם אכן בעלי הזכויות הרשומים. עוה"ד המייצג יוודא זאת שוב במועד חתימת ההסכם מול ת.ז. מקוריות.
עיון וניתוח נסח הטאבו – נתחיל מהכותרת למעלה. האם הדירה רשומה תחת פנקס בתים משותפים או פנקס הזכויות?
ככל ורשום בית משותף (פנקס בתים משותפים), הדירה תופיע כתת חלקה ויש לוודא על התאמת המפורט בנסח הטאבו לגבי תת החלקה לקיים בפועל ובכלל זה לוודא, כי כל מה שנאמר לכם ע"י המוכר כי מוצמד לדירה, אכן רשום בנסח כהצמדה לדירה (חניה, מחסן, גג וכיו"ב).
בבנייה רוויה, ככל והזכויות רשומות בפנקס הזכויות, יש לברר מדוע טרם נרשם בית משותף, האם קיימת חברה משכנת ומי מטפל ברישום מטעמה. בד"כ כלל במצב זה, בקרקע פרטית תהא רשומה לטובת המוכר הערת אזהרה בלבד על זכויות הבעלים של המקרקעין ואילו בקרקע מדינה, לא תופיע הערת אזהרה אלא רק לאחר שיירשם בית משותף.
בדיקות נוספות בנסח הטאבו – מה מהות הזכויות של המוכר בדירה ובמקרקעין.  בעלות? חכירה? הערת אזהרה? (אף שהערת אזהרה אינה נחשבת זכות במקרקעין).
ככל ומדובר בחכירה, יש לוודא בנסח את תקופת החכירה ואת היותה של החכירה מהוונת (בנסח מופיעה לעיתים המילה שכירות בהקשר זה. שכירות=חכירה).
ככל ולא מצוין בנסח כי החכירה מהוונת, יש לוודא זאת בהסכם החכירה אצל רשות מקרקעי ישראל.
כמו כן, במקרה של חכירה, יש להגיע לרשות מקרקעי ישראל (מנהל) ולקבל לעיונכם את חוזה החכירה, תשריט (ככל וקיים) ושטרי שכירות. יש לוודא בחוזה החכירה כי: הנכס מהוון, את תנאי החכירה האחרים, במקרה של דירה בבית משותף לוודא כי ההצמדות של הדירה המפורטות בנסח הטאבו, תואמות לאלה הרשומות בחוזה החכירה.
– קיומה של משכנתא הרובצת על הנכס.
– קיומן של הערות על הבעלות כגון: הערת אזהרה (סעיף 126 לחוק המקרקעין), הערות אחרות (לדוגמא: הערה על צורך בהסכמה, הערה בדבר קיומו של הסכם שיתוף, הערה בדבר אתר עתיקות, הערה על אי התאמה לייעוד לפי תקנה 27).
– קיומם של עיקולים/צווים – עיקול בגין חוב ו/או צו (רשות מקומית ו/או רשויות המס ו/או בית המשפט ו/או אחר)
– בכל מקרה חשוב להקפיד לקרוא את הנסח עד סופו על מנת לא לפספס דבר. לפעמים שורת המחץ המספרת על צו ו/או עיקול תימצא בתחתית הנסח.
דירה בבית משותף
מבלי לגרוע מהאמור לעיל,  יש להגיע לארכיב בלשכת רישום המקרקעין ולבקש לקבל לידכם, תמורת תשלום אגרה, את מסמכי הבית המשותף – תשריט, צו בית משותף ותקנון. המידע הנ"ל נמסר למבקש על גבי דיסק בפעולה מהירה ופשוטה.  המידע פתוח לכולם. ניתן להזמין את המידע הנ"ל גם באינטרנט.
על עוה"ד לבדוק את מסמכי הבית המשותף ולוודא בין היתר כי לא קיימת בתקנון הוראה ו/או תניה מהותית שעל הקונים לדעת לגביה. לדוגמא: הצמדות לדירות מסוימות, הוראות לגבי זכויות בנייה עתידיות וכיו"ב.
מצב בו הזכויות בדירה טרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין (טאבו)
יש לברר היכן הן רשומות. ככל ורשומות במנהל מקרקעי ישראל, יש להגיע פיזית למנהל ולבקש לקבל אישור זכויות לגבי הנכס. ככל והזכויות (החוזיות) רשומות בחברה המשכנת, יש להזמין אישור זכויות מהחברה המשכנת.

עיון ברשם המשכונות
הבדיקה ניתנת לביצוע מהיר באתר רשם המשכונות באינטרנט ונועדה לשלול קיומם של משכונים על זכויות המוכר בדירה. יש לבדוק קיומם של משכונים לגבי כל אחד מבעלי הזכויות בדירה ולא להסתפק בהוצאת נסח עיון רק לגבי אחד מהם. לשם כך, יש צורך במספר ת.ז. של כל אחד מבעלי הזכויות.
הבדיקה קריטית במיוחד כשמדובר בנכס מקרקעין שטרם נרשם בטאבו כתת חלקה בבית משותף ו/או כאשר מדובר בבתים פרטיים שלא אמורים להירשם במסגרת בית משותף (להבדיל מדו משפחתי שכן אמור וצריך להירשם כבית משותף) ושהבעלות או החכירה בהם טרם נרשמו בטאבו ולכן, הבדיקה ברשם המשכונות הכרחית על מנת לוודא כי לא קיימים שעבודים. עם זאת, יש לבצעה תמיד.

בדיקת השוכר (בנכסים בהם אתם צפויים לרשת שוכר המתגורר בדירה)
יש להעביר לעיונו של עוה"ד את הסכם השכירות הקיים, לשים לב מהי תקופת השכירות שנותרה לשוכר והאם קיימת בידיו אופציה להאריך, יש לבדוק את טיב הבטוחות שנתן השוכר, יש לקבל מהמוכר המחאת זכויות לטובתכם, מומלץ לקיים שיחת היכרות נרחבת עם השוכר על מנת להבין לגבי טיבו ואת מידת הסיכון בהישארותו בדירה.
מיסים בעסקה (על הקונה לוודא גם לגבי חשיפת המוכר למיסים)
מס רכישה –  יש לחשב מראש את עלות מס הרכישה הצפוי לתשלום ובאופן זה לכלול אותו בהוצאות בגין רכישת הדירה.
מס שבח  – בשלב המו"מ לחתימה, יש לקבל מב"כ המוכר את חישוב מס השבח לתשלום וזאת בהתעלם מכל בקשה לפטור ממס שבח.  חובתנו לפעול מתוך הנחה שלא יינתן למוכר פטור מתשלום מס שבח על מנת להבטיח שיופקד בנאמנות מתוך התשלום האחרון, סכום כסף המשקף את גובה החשיפה למקרה בו לא יינתן הפטור למוכר.
היטל השבחה  – לבקש מהמוכר שימציא לפני החתימה על ההסכם, אישור מהועדה המקומית על פטור מהיטל השבחה או לחילופין על גובה החיוב הצפוי.  בהתאם לכך, ייקבע הסכום שיופקד בנאמנות לכיסוי החשיפה במקרה של חיוב בהיטל זה. הדרישה קריטית במיוחד כאשר מדובר בדירות צמודות קרקע, דירות גן, דירות בקומה עליונה, דירות גג.
חובות שוטפים – על הקונה לוודא כי במועד חתימת ההסכם, לא קיימים חובות שצבר מחזיק הדירה בגין אי תשלום ארנונה ו/או מים ו/או חובות לוועד הבית ו/או לחב' חשמל, חשוב בעיקר בדירות מושכרות. ככל ויתברר כי קיימים חובות יש להוסיף את גובה החובות לסכום הכספים שיופקדו בנאמנות מהתשלום האחרון בעסקה.
בכל מקרה, יש לקבל הצהרה מהמוכר כי הוא אחראי למסור את החזקה בדירה לקונה כשהיא נקייה מכל חוב ולסלק כל חוב שיידרש לשם כך. דרישה זו תימנע מצב בו העירייה מסרבת להוציא אישור עירייה להעברת הזכויות בשל חובות שצבר מחזיק הדירה (סירוב העירייה אינו חוקי אולם המציאות מלמדת כי רוב העיריות מסרבות וזאת כאמצעי לחץ כדי להביא לסילוק החוב כלפיהן בהקדם).
מימון – בנק למשכנתאות (היבט משפטי)
האישור העקרוני שיינתן לכם אינו מחייב את הבנק. בנכסים בעייתיים מבחינה משפטית עלול הבנק לקבל החלטה שלא לתת הלוואה וזאת לאחר שכבר חתמתם על הסכם הרכישה ולמרות שניתן אישור עקרוני.

על מנת להימנע ממצב זה,  כשמדובר בדירות היושבות על מושעא ו/או זכויות שאינן רשומות בטאבו, יש להפנות את תשומת ליבו של הבנק מראש ולהעביר לעיון המחלקה המשפטית את המסמכים המשפטיים הנוגעים לנכס וזאת על מנת לדעת איזה מסמכים תידרשו להמציא לצורך אישור קבלת הלוואה והאם צפויה בעיה במתן הלוואה ו/או בשיעור המימון.

בדיקות נוספות (שווי, רישוי, תכנון, פיזי):
חוו"ד שמאית מקדימה (מומלץ מאוד שיהא זה שמאי הבנק) 
קיימת חשיבות מכרעת לביצוע הבדיקה השמאית לפני החתימה על ההסכם ולא לאחריו. יש להנחות את השמאי לבדוק ולקבוע בין היתר לגבי העניינים הבאים:
– הערכת שווי הנכס – מחיר הדירה (לצורך מימוש מהיר בשוק החופשי) שיקבע שמאי הבנק בחוות דעתו יהווה את מחיר הדירה המאושר ע"י הבנק ממנו ייגזר שיעור המימון שיאושר לכם. באופן זה תוכלו לוודא כי המימון הצפוי לכם לא נופל מהמתוכנן על ידכם.

– בדיקת תיק בניין במחלקת ההנדסה בעירייה. במסגרת הביקור במחלקה ההנדסה והעיון בתיק הבניין ייבדקו:

– קיומם של צווים (הריסה, מניעה, בית משפט), מכתבי התראה של העירייה,  חריגות בנייה בבניין, תלונות שכנים בכתב.

– התאמת תוכנית היתר הבנייה של הדירה למצב הבנוי בפועל – בדיקת התוכנית תעשה בשטח (בדירה) לצורך השוואה ושלילת אי התאמה.

– בדיקה כי ההיתר קובע ייעוד מגורים לגבי הדירה.

– מצב תכנוני של הדירה וסביבתה – תוכניות בניין עיר החלות במקום.

– זכויות בנייה נוספות (רלוונטי לדירות מסוימות).

עניינים מהנ"ל שהשמאי לא יבדוק, יש להשלים בדיקתם לפי הצורך.

הזמנת דף מידע תכנוני  – ניתן לבצע באופן עצמאי. בחלק גדול מהערים ניתן כיום להזמין במשרדי העירייה דף מידע תכנוני המפרט את המצב התכנוני והתוכניות החלות על הנכס וסביבתו לרבות זכויות בנייה באם קיימות וכן חלותן של תוכניות להתחדשות עירונית  – תמ"א 38 ופינוי בינוי.

טיפ נוסף בעניין השמאות – הדרך הנכונה ביותר, מתוך ניסיון מוכח, היא לבצע שמאות אחת שתערך עבורכם ע"י שמאי הבנק בשלב המקדים לחתימת ההסכם ואשר תשמש גם עבור הבנק לאחר חתימת ההסכם. מעבר לצורך החיוני לעריכת שמאות מקדימה הרי שבאופן זה, יימנע הצורך בעריכת שתי שמאויות (לפני חתימה ולאחריה) ובהוצאות כפולות.

על מנת להזמין את שמאי הבנק, יש לגשת לבנק ממנו רוצים לקבל משכנתא, לבקש פלט של מספר שמאים העובדים עם הבנק ולהזמין אחד מהם לביצוע השמאות.
יש להקפיד מול השמאי, כי השמאות המקדימה תופנה אליכם באופן פרטי בשלב שלפני החתימה וכי לאחר החתימה תוסב ע"י השמאי לטובת הבנק. מומלץ כי עוה"ד המייצג אתכם ייקרא את טיוטת השמאות על מנת לוודא כי השמאי נתן התייחסות נאותה בכל העניינים להם התבקש ובמידת הצורך יעביר לו עוה"ד את הערותיו.
אפשרות נוספת היא להזמין שמאי שמקובל על מספר בנקים, במידה ועדיין לא יודעים באופן חד משמעי מאיזה בנק נרצה לקחת את המשכנתא. אולם במקרה זה יש לוודא מראש מול הבנקים כי השמאות שתערך ע"י אותו שמאי שעובד עם כמה בנקים ואשר נבחר על ידכם, תתקבל אצל הבנק (חלק מהבנקים לא אוהבים את הדרך הזו מתוך חשש להיכרות מוקדמת שלכם עם השמאי ולכן יעדיפו תמיד להוציא פלט ארעי של שמאים מתוכם תבחרו).

בדיקה פיזית של הדירה ומערכותיה
תחילה, באופן עצמאי מומלץ לבקר בדירה לפחות פעמיים באור יום ולבדוק את מערכות הדירה ובכלל זה, תקינות ברזים וזרימת המים, מערכת החשמל לרבות לוח החשמל, מפסקים, תאורה, רטיבויות בקירות, מערכת מיזוג האוויר, סדקים וכיו"ב.
כמו כן, יש לשאול את האדם המתגורר בדירה לגבי קיומם של אי אילו ליקויים ו/או תקלות בהן נתקל.
לאחר הבדיקה העצמאית, מומלץ להזמין איש מקצוע מתאים (מהנדס או יועצים מומחים) לצורך בדיקה מקצועית של מצב הדירה ומערכותיה.
על מנת להימנע מבדיקה גורפת של מהנדס את כלל הדירה, מומלץ להפריד ולזמן אנשי מקצוע בעלי התמחות ספציפית. ברוב המקרים בהם נתקלתי הפרדה זו, הביאה לבדיקות מקצועיות יותר שהיטיבו לזהות בעיות מראש וכן הוזילה את העלות הכללית של הבדיקות.
לדוגמא: חשמלאי – לבדיקת תקינות מערכות החשמל, יועץ אינסטלציה לבדיקת מערכות המים.
במקרה של חשש לרטיבות (נפוץ יותר בצמודי קרקע, דירות גן או דירות גג)  ו/או במקרה של צנרת מים ישנה, חשוב לוודא כי איש המקצוע יגיע לביקור עם מכשור מתאים לביצוע בדיקות תרמיות (תרמוגרפית) לזיהוי רטיבות כלואה ו/או סמויה ו/או כדי לתת חוו"ד לגבי מצבה של צנרת ישנה וכיו"ב.
בכל מקרה, חשוב מאוד לוודא כי במועד חתימת הסכם הרכישה תהיה הדירה מבוטחת בביטוח מבנה (גם אם זה אומר שאתם הקונים תישאו בעלותו בפרק הזמן שלמן החתימה ועד למסירה). אין מקום להתלבטות בעניין זה. רק השנה קרסו שני בניני מגורים בישראל בשל פיצוץ בלוני גז והותירו אחריהם אנשים חסרי גג בהיעדר ביטוח.

לסיכום, להלן רשימת עיקרי הבדיקות בהתאם לנסיבות:

דירה בבית משותף – קרקע בבעלות פרטית

– בדיקות משפטיות
– נסח טאבו
– משכנתא/שעבודים
– מסמכי הבית המשותף (תשריט, צו, תקנון)
– בדיקות נוספות (שווי, רישוי, תכנון, פיזי) – בעזרת בעלי מקצוע
– רשם המשכונות
– מיסים וחובות

דירה בבית משותף – קרקע בבעלות מדינת ישראל (מדינת ישראל, רשות מקרקעי ישראל, רשות הפיתוח, קרן קיימת לישראל)

– בדיקות משפטיות
– נסח טאבו
– בדיקת מסמכים במנהל – חוזה חכירה (וידוא כי הזכויות מהוונות), תשריט (בצמודי קרקע), שטרי חכירה
– משכנתא/שעבודים
– מסמכי הבית המשותף (תשריט, צו, תקנון)
– בדיקות נוספות (שווי, רישוי, תכנון, פיזי) – בעזרת בעלי מקצוע
– רשם המשכונות
– מיסים וחובות

הערה: לצורך רישום הזכויות על שמכם, בדירה המצויה על קרקע בבעלות המדינה, יהא צורך לקבל גם את חתימת המנהל על גבי שטרי העברת הזכויות אלא אם כן, רשומה בטאבו ההערה "אין הגבלה בהעברה ובירושה" שאז אין צורך לעבור במנהל.

דירה בבית שטרם נרשם כבית משותף

בנוסף על כל רשימת הבדיקות שפורטו לעיל יש לבדוק כלהלן:

במקרה של זכויות במושעא במקרקעין (מושעא – שותפות בחלקים בלתי מסוימים במקרקעין) עליהם בנויה הדירה, לדוגמא: בית דו משפחתי  ו/או מספר בתים צמודי קרקע על חלקה אחת, שלא עברה הליך איחוד וחלוקה (פרצלציה), הרי שיש לברר על קיומו של הסכם שיתוף במקרקעין.
מימון – בנק למשכנתאות – יש להמציא לבנק את המסמכים מראש ולוודא מול המחלקה המשפטית לגבי דרישות נוספות ועל קבלת אישור מפורט למתן ההלוואה.
כמו כן, יש לוודא על קיומה של חברה משכנת ולבצע את הבדיקות מולה.

ככל וקיימת חברה משכנת, יש לפנות אליה כבר בתחילת המו"מ על מנת לקבל מידע בעניינים הבאים:
– תשובות לשאלות, מי מטפל ברישום הבית המשותף? היכן עומד ההליך לרישומו? מה מונע את רישומו?  ומה הצפי לסיום הליך רישום הבית המשותף והדירה על שם בעל הזכויות?
– אישור זכויות עדכני לגבי הדירה.
– נוהל העברת הזכויות בחברה המשכנת.
– הסכם הרכישה המקורי מהקבלן + תשריט הדירה וההצמדות שלה (מחסן, חניה, גג).
– שרשור אישורי המיסים שקדמו לעסקה שבנדון או אישור מעוה"ד של החברה המשכנת כי לא חסרים לו כל אישורי מס בעסקאות שקדמו לעסקה זו.
– יפוי הכח מבעל הקרקע ו/או היזם לעוה"ד לרישום בית משותף.
– נוהל לקבלת הסכמת החברה המשכנת לרישום הערת אזהרה לטובת הקונה.
– במקרה של קרקע מנהל, יש לוודא כי אישור הזכויות מהחברה המשכנת, מתייחס לחכירה כפי שמופיעה בחוזה החכירה ויש לקבל את חוזה החכירה לעיונכם.
– נוהל לקבלת התחייבות לרישום משכנתא כלפי הבנק (במקרה והקונה נוטל הלוואה).
– תשובה לשאלה, האם שולם לחברה המשכנת עבור רישום הבית המשותף ובכלל זה עבור מודד, תשריטים ואגרות רישום?  ככל ולא, לברר את העלות ולנסות לחייב את המוכר בעלות זו.
המאמר ניתן כמידע לסטודנטים של מכללת פסגות ואינו מהווה ו/או מחליף ייעוץ משפטי.