איך לקבל פטור במס שבח במכירת דירה

כותב: עו"ד שי נזרי – מרצה במכללת פסגות מתוך אהבה לתחום הנדל"ן ולתחום ההוראה ורצון להקנות לסטודנטים ידע וכלים מעשיים מתוך ניסיונו הרב ומתוך האמונה כי בכל אדם החפץ ללמוד ולהעמיק ומתמיד בכך, קיימת היכולת ליישם בשטח ולהפוך למשקיע נבון ומצליח בתחום הנדל"ן.

ביום 1.1.14 נכנסה לתוקף רפורמה משמעותית בחוק מיסוי מקרקעין.

בהתאם להוראות החוק החדשות, פטור מלא מתשלום מס שבח יינתן רק למוכר שהינו במועד המכירה בעלים של דירת מגורים (מזכה) אחת בלבד.

 


ביום 1.1.14 נכנסה לתוקף רפורמה משמעותית בחוק מיסוי מקרקעין.

בהתאם להוראות החוק החדשות, פטור מלא מתשלום מס שבח יינתן רק למוכר שהינו במועד המכירה בעלים של דירת מגורים (מזכה) אחת בלבד.

עם זאת, בסעיף 49 ג' לחוק מיסוי מקרקעין, קובע המחוקק מספר חריגים בהם יראו את הדירה הנמכרת כדירת המגורים היחידה שבבעלות המוכר גם אם יש לו, בנוסף על הדירה הנמכרת, דירת מגורים שנתקיים לגביה אחד מאלה:

(1) היא נרכשה כתחליף לדירה הנמכרת ב–18 החודשים שקדמו למכירה;

(2) היא הושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום כ"ב בטבת התשנ"ז (1 בינואר 1997);

(3) חלקו של המוכר בבעלותה "אינו עולה על שליש";

(4) היא דירה שנתקבלה בירושה ונתקיימו בה תנאי סעיף 49(5)(א) ו-(ב).

תנאים לזכאות בפטור דירה יחידה:

1. המוכר הוא תושב ישראל. במקרה של מוכר שהינו תושב חוץ, יוענק הפטור הנ"ל רק אם המציא המוכר אסמכתא מרשויות המס במדינת מושבו כי אין לו דירה אחרת במדינת מושבו.

2. הדירה הנמכרת הינה דירתו היחידה של המוכר בעת המכירה (בכפוף לחריגים שפורטו לעיל).

בעניין זה אדגיש כי, במכירה שתתבצע בתקופת המעבר (1.1.2014 עד 31.12.2017) על המוכר להיות בעלים של דירה אחת בלבד כבר ביום 1.1.2014.

דהיינו, מוכר שבמועד 1.1.14, מועד תחילת הרפורמה, הינו בעלים של מספר דירות מגורים, לא יוכל למכור דירה בפטור דירה יחידה בתקופת המעבר (1.1.2014 עד 31.12.2017), גם אם הוא מכר את יתרת דירותיו במהלך תקופת המעבר ובעת המכירה הספציפית, הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה.

3. במועד המכירה המוכר הוא בעל הזכות בדירה במשך 18 חודשים לפחות מיום שבנייתה נסתיימה.

 בעניין זה יודגש כי, במסגרת הוראות הביצוע שפורסמו לאחרונה הובהר כי, במקרה של מכירת דירה שהתקבלה בירושה (ואינה זכאית לפטור למוריש), הרי שהתקופה שבה המוריש החזיק בדירה כדירת מגורים תיכלל אף היא במסגרת תקופת 18 החודשים הנ"ל.

4. המוכר לא מכר ב – 18 החודשים שקדמו למכירה דירה אחרת בפטור ממס לפי סעיף זה כלומר לפי סעיף 49 ב 2.

5.הפטור המלא במס שבח לדירה יחידה כפוף לתקרת מחיר מכירה של עד 4.5 מיליון ₪.

לסיום אציין, כי גם מי שאינו זכאי לקבלת הפטור הנ"ל במס שבח ואולם, רכש את דירתו לפני 1.1.14, זכאי בעת המכירה לחישוב מיוחד (ליניארי) במס שבח, עובדה שעשויה להביא לתוצאה של מס שבח נמוך מאוד לעומת המס שהיה משולם בחישוב הרגיל ועל כך ארחיב בהרצאותיי בנושא.

בברכת המשך לימודים פוריים!