אומנות התמא

כותב: עו"ד ארנון יהב ,מתוך מגזין: התחדשות עירונית | הארץ המחלקה המסחרית | ינואר 2016

אמנות התמ"א – על הקשר שבין מלחמות בסין העתיקה לבין התחדשות עירונית

במאה השישית לפני הספירה, הסתובב לו (כנראה) גנרל סיני בשם שון צו, בן
גילו של קונפיוציוס, ונחל ניצחונות מהותיים ומפורסמים של צבא קטן על פני צבא
גדול, בעידן בו צבאות פיאודליים לחמו זה בזה ברחבי סין העתיקה. כאן, במחוזותינו באותה
העת, הממלכה הייתה מפוצלת ואבותינו התמודדו עם מספר לא קטן של מלחמות בעצמם.
לימים, נתגלה חרוט על לוחות במבוק, כתב לא ארוך, אשר מפרט במשפטים קצרים וקולעים
את אמנות המלחמה, אשר מיועד כמעין מדריך כיס לגנרל המוצלח. הספר וחכמתו, בעזרתה
שון צו טען כי הוא יכול לנבא את תוצאותיהם של אלף קרבות, עדיין אתנו היום והוא הפך
לאחד הספרים המשפיעים ביותר, הן בתולדות הלחימה, הן בתולדות הניהול העסקי ואף מקבל
מקום של כבוד במדיניות חוץ עכשווית של מדינות רבות, ביניהן סין עצמה. משכך, מה יש
לשון צו לתרום לנו?

ראשית, יש לזכור שלפעמים זה מרגיש כך, אך לא הכל זו מלחמה, ותמ"א היא לא מלחמה.
דיירים או יזמים אינם אויבים והגשת היתר אינה כיבוש יעד. לעתים עקרונות טקטיים נכונים שורדים הרבה לאחר העיד ן, אליו הם נכתבו – וכך
במקרה שלנו. אם כן, מה שון צו אומר?
"לנצח מאה ניצחונות במאה קרבות , אינה פסגת היכולת . הכרעת היריב ללא קרב , היא פסגת היכולת .."
לצערי, ראיתי מספר פעמים גם דיירים וגם יזמים שנגררים למלחמות מיותרות, שאינן מקדמות את הצדדים לעבר מטרתה האמיתית
של ההתנהלות. לעתים אנו מוצאים את עצמנו
נגררים ל"מלחמות" מיותרות, ומתמקדים במלחמה ולא במטרה. אומרים: "אל תהיה צודק, תהיה חכם". יזם טוב יידע שמטרתו אינה לכבוש את הדיירים, אלא לכבוש את לבם, ואותו לקח חל גם על הדיירים עצמם. הנזק שעלול להיגרם ממלחמה מתישה וארוכה על ובתוך מתחם או בניין קשה מאוד לתיקון והיא משולה להרס סביבתי ממלחמה. מהרס כזה אף אחד לא יוצא נשכר.

שון צו גורס כי רק מי שחווה את זוועות המלחמה, יבין כי אין מי שירוויח ממלחמה ארוכה
ומתישה. יש לשאוף לסיים עימותים בפרק זמן הקצר ביותר. התועלת אינה רק באווירה שעימות
יגרור במתחם אלא גם במניעת איבוד מומנטום חשוב ועייפות החומר של כל הנוגעים לדבר.
מדובר בשתי רעות חולות ומסוכנות גם לפרויקט של התחדשות עירונית.
"צבא מנצח , קודם מנצח ואז נלחם . צבא שמועד להיכשל, יוצא למלחמה במטרה לנצח …"
הכנה יסודית ונכונה בתמ"א, מגדילה לאין שיעור את סיכויי הצלחתה. לדוגמא – ליזמים
אני ממליץ לחקור מי הם הדיירים, מה הצרכים שלהם ומה רצונותיהם, כמו גם איזה תהליך כבר
עברו. אם אתה דייר, דע מה שאיפות הדיירים האחרים ועמדתם, כמו גם רמת התמיכה שלהם בפרויקט.

על המנהל לערוך חישובים רבים וניתוח ממצה של המצב, לפני שהוא מחליט לפעול,
ושון צו אף מרחיק ואומר, כי ללא חישובים רבים פשוט לא ניתן להגיע להישגים. האמור כמובן מתאים מאוד לתהליך כמו התמ"א, בו
ללא חישובים ראויים ויסודיים, זמן ומשאבים רבים יבוזבזו ללא הגעה להישג – לא במישור
ההנדסי, לא במישור המשפטי וכמובן שלא במישור הכלכלי.

יהיה זה לא נכון להפריז בחשיבות ההכנה לבדה, שכן שון צו מדגיש, כי "לדעת זה לנצח, זה
לא כמו לנצח"; ומזהיר מפני הסכנות החמורות של עיכוב יתר.

אין ספק שניתוח המצב הוא מאוד חשוב, אולם בסוף, הביצוע הוא שיוליד את ההישג.
עם זאת, אני לא ממליץ על פתרון או דרך פעולה קבועה, שכן מה שהיה נכון בפרויקט אחד,
אינו בהכרח נכון בפרויקט אחר, ומה שהצליח בפרויקט אחד, לא בהכרח יצליח בפרויקט אחר.
חשוב שלא להיגרר לקיבעון מחשבתי ושיטת י.

"לפיכך, כאשר ניצחתי. איני חוזר על הטקטיקה , אלא מגיב לאין ספור הנסיבות שניצבות
מולי…"

והדגש הוא על הנסיבות ולא על האינדיבדואל. "מפקד מוכשר שואב את הניצחון מהמצב ,
ולא דורש את הניצחון מפקודיו.." אם היזם יבקשמהדייר, או הדייר מהיזם, הצלחה היכן שהנסיבות לא בשלות לכך, סיכויי ההצלחה והמימוש

יישארו נמוכים. כך נכון גם בין הדיירים לבין עצמם ובין היזם לבין יועציו המקצועיי ם. דרוש

מכל אחד מה שהוא או המצב מכתיבים כי הוא מסוגל לתת, שכן אם תבקש יותר מדי, תפסיד
באופן כפול. לא רק שלא תשיג את התוצאה, אלא יכול להיות שתפסיד גם את אמונם של
הנציג, היזם, היועץ או העובד.

"היכולת להימנע מהפסד, תמונה בך; וההזדמנות לניצחון ניתנת על ידי היריב "

הפשט, בהתחדשות העירונית, הוא שמבחינה טקטית, קודם יש להגיע למצב שממנו קשה לך
להפסיד, ומשם לך וחפש את ההזדמנות לנצח. לדוגמא – דייר או יזם, אשר מעוניין לקדם תהליך
של תמ"א, לעתים ישאף ראשית לייצר עוגנים ובני ברית בשטח ורק אז ישאף לקידום הפרויקט
בכללותו.

באשר למעמד הניצחון עצמו, יש להיזהר מפני סכנת הגאווה ולזכור, כי כאשר יריב "נלחם
על חייו", יילחם בעוז. לפיכך, שון צו ממליץ לאפשר פתח מילוט, או סולם לרדת מהעץ
למפסיד ולהתייחס בכבוד רב, למי שלא הסכים איתך תחילה.

לסיכום, בעולמנו, צריך להזכיר כי בסופו של יום, פרויקט עושים ביחד, ואפילו עם מתנגדים,
אשר אתם תופשים כ"יריב" ואפילו חמור מכך. יש לזכור שבסוף יש לכם מה להרוויח מהימנעות
מהרס טוטאלי של מערכות היחסים, ובמעמד בו ניצחתם, גלו ענווה, ולא יוהרה.