הלוואות קבלן – הסוף?

a-couple-stamps-documents-in-a-warm-sunl_xOUL4TJ2STWlx3_vefXPpA_67QKmZKlQX6xtxOzkV9vkw
איתי גנור

יועץ משכנתאות מומחה. מרצה למשכנתאות במכללת פסגות וחבר התאחדות יועצי המשכנתאות.

לאחר תקופה ארוכה בה מזהיר בנק ישראל את הבנקים מפני הלוואות הקבלן, ולאחר שאפילו משרד מבקר המדינה פרסם שהוא מתכוון לבחון את הנושא,

החליט בנק ישראל להתערב ולהגביל את הלוואת הקבלן, באמצעות הוראת שעה עד לסוף שנת 2026!

לפני שנסביר את המגבלות החדשות, נבין מה הן הלוואות הקבלן, ומה ההשפעה שלהן על שוק המשכנתאות ועל שוק הדיור.

הלוואת קבלן היא כלי שיווקי, של הקבלנים, שנועד לסייע לקבלנים להגדיל מכירות ולהוזיל את עלות המימון שלהם.

חשוב להבין כי למרות השם "הלוואת קבלן" לא מדובר בהלוואה שנותן הקבלן לרוכש, אלא בהלוואת משכנתא שלוקח רוכש הדירה, בבנק ובתנאים שסגר הקבלן מראש מול הבנק. לרוב מדובר בהלוואות בלון, בהן הקבלן משלם את הריבית על ההלוואה ורוכש הדירה הוא הלווה, והוא זה שאמור לפרוע את הלוואת הבלון בתום תקופת ההלוואה, על פי יתרת קרן ההלוואה בתום התקופה.

ההלוואות האלו מייצגות רמת סיכון גבוהה מכמה כיוונים,

ראשית, בתחילת המגמה של הלוואות הקבלן האלו, הלוואות בלון, לא עברו הלווים חיתום מלא או בכלל, ולכן לא נבחנה האפשרות שלהם לעמוד בפירעון ההלוואה.

שנית, נוצרת כאן אשליה כאילו הלווה משלם 15 או 20 אחוז ואת היתרה בכניסה לדירה, כאשר בפועל הוא משלם הרבה יותר לקבלן, שכן באמצעות "הלוואת הקבלן" קיבל הקבלן חלק יותר גדול של הכסף.

שלישית, מדובר בסיכון הולך וגדל (מדי חודש) של הלוואות בלון שמצטברות על הבנקים למשכנתאות ומגדילות את רמת הסיכון שלהם אל מול הביטחונות שהם העמידו.

הקבלנים משתמשים בהלוואות הקבלן לשתי מטרות:

הראשונה, כמו שאמרנו, לנרמל ולהקל על תהליך המכירה, "להוזיל" את העסקה ולגרום ללקוחות לקנות דירות שלעיתים יקרות להם מדי. סף הכניסה לעסקה נמוך וההסתמכות על מכירה דירה או חלילה על יהיה בסדר, לעיתים מובילים להחלטות מוטעות.

השנייה, הוזלת עלות המימון, הריבית שמשלם הקבלן על הלוואת המשכנתא נמוכה מעלות הליווי הבנקאי שלו, ובדרך זו הוא קונה כסף זול יותר באמצעות רוכשי הדירות.

כעת החליט בנק ישראל לעצור את הנושא, בטיוטה שהוא פרסם היום הוא בעצם פועל בשני מישורים, שניהם כמובן באמצעות הבנקים למשכנתאות.

הראשונה, בנק ישראל מחייב הקצאת הון גבוהה יותר בהלוואות בלון, כלומר הריבית שישלמו הקבלנים תהיה גבוהה יותר וכנראה תהפוך את האפיק ללא כלכלי במובן שהקבלנים לא יוכלו להוזיל את עלות המימון שלהם.

השנייה, בנק ישראל מגביל את הלוואות הבלון לעד 10% מהיקף המשכנתאות החודשי (אחוז נמוך משמעותית מהמצב הקיים), מה שיקטין עוד יותר את היצע המשכנתאות שהם יכולים להציע לקבלנים עבור לקוחותיהם.

אין ספק שכבר בתקופה הקרובה נראה שינוי במבצעי הקבלן של 80/20 (או כל אחוז מימוני דומה), ויתכן ובשל העדר האטרקטיביות המימונית, נראה מעבר של רוכשים לשוק היד שניה שקצת נותר מאחור בתקופה האחרונה.

 

בכל מקרה יהיה מעניין, ואני מעריך שכבר בטווח הקצר נראה שינויים, וכנראה גם גידול בביקושים למשכנתאות שיחליפו את "הלוואות הקבלן".

 

תהיו טובים,

תעשו משכנתאות

איתי גנור – יועץ משכנתאות ומרצה ליעוץ משכנתאות במכללת פסגות

 

מתעניינים בקורס? השאירו פרטים ונתקשר אליכם בהקדם

יועצי הלימודים שלנו זמינים עבורך, וישמחו לעזור!

יועצי הלימודים שלנו זמינים עבורך, וישמחו לעזור!

דילוג לתוכן