שנה חדשה בפתח, מה היא מביאה לשוק המשכנתאות בישראל?
שנה חדשה בפתח, מה היא מביאה לשוק המשכנתאות בישראל?
שנת 2023 בטח לא תיזכר כשנה טובה, היא לא היתה מוצלחת מכל זווית שלא מסתכלים עליה, וטוב שהיא הסתיימה.
הירושה שהיא משאירה לנו אינה משובחת בלשון המעטה, ויחד עם זה, יכול להיות שכבר רואים את האור שבקצה המנהרה.
כאשר מסתכלים על שוק המשכנתאות של 2023, רואים בבירור ירידה גדולה בביקושים למשכנתאות חדשות, שתואמת באופן מלא לירידה החדה מאוד במכירות של דירות (מכל הסוגים).
הירידה בביקושים נבעה ממספר סיבות, שכולן מתחילות סביב העלאת הריבית החדה שהחלה במרץ 2022, הביאה את ריבית הפריים לסביבה של 6%, ויצרה שינוי בשווקים ובאפיקי ההשקעה.
ראשית, הרוכשים הפרטיים, בשל תנאי חוסר הוודאות והרצון להימנע ממשכנתאות יקרות, ותחת הסיסמאות על ירידת מחירי הדיור, בחרו להישאר מחוץ לשוק (ולהמשיך לגור בשכירות שמחירה כמובן עלה).
שנית, המשקיעים השונים, שבשל התייקרות הריבית והיווצרותן של אפשרויות השקעה שיקליות בסיכון מאוד נמוך, הסיטו השקעות משוק הנדל"ן לאפיקים פחות מסוכנים.
ואחרונה, המלחמה, שהביאה לשיתוק כמעט מלא של שוק הנדל"ן.
אולם, לצד כל אלו,
חווינו במחצית השנייה של 2023 עלייה בביקושים למחזורי משכנתא, למרות ובגלל סביבת הריבית הגבוהה, ביקשו לווים רבים למחזר את הלוואת המשכנתא על מנת להקטין את ההחזרים החודשיים שזינקו בשנה וחצי האחרונה. עוד ראינו עלייה גדולה בביקושים להלוואות משכנתא לכל מטרה לטובת איחוד הלוואות.
מה יקרה בשנת 2024, ולמה עלינו להיערך?
- התעוררות שוק הנדל"ן – בשלב מסוים תסתיים המלחמה, ואנו נחווה ביקושים גדולים לרכישת נדל"ן למגורים, הן בקרב משפרי דיור שיבקשו לעצמם דירות חדשות יותר בעלות ממ"ד, והן בקרב משפחות חדשות "שיושבות על הגדר" כבר שנה וחצי.
גם בדרום (בעיקר בעוטף עזה) וגם בצפון תהיה תנופת בנייה והתיישבות, הן מסיבות ציוניות, הן מסיבות של תיקון הנזקים ובנייה מחדש והן בשל העובדה שמחירי הנדל"ן באזורים אלו עדיין הגיוניים.
- סביבת הריבית – קשה עדיין לומר אם סביבת הריבית תשתנה ותרד, אבל כאשר מסתכלים את תמונת המקרו, רואים התמתנות בקצב האינפלציה ואפילו ירידה קלה בריביות המשכנתא המתקבלות מהבנקים, כולל כמובן הוזלת ריבית בנק ישראל בשבוע האחרון, שינוי ראשון במגמה מזה שנתיים.
גובה הריבית לדעתי כבר אינו המכשול המונע מאנשים לבצע עסקאות, שכן הציבור מפנים את סביבת הריבית החדשה, ולא ימשיך וימתין לירידה שאין לדעת האם ומתי תגיע, לצד החשש מפני עלייה במחירי הדיור בקרוב.
- מחירי הדיור – לא הם לא ירדו, אבל בשנה האחרונה ישנן דירות שמחירן הנומינלי ירד, ולרוכשים ולמשקיעים ישנה תחושה של מחירים נמוכים והזדמנויות בשוק הנדל"ן. אלו כולם יובילו לעלייה בביקושים ולמשכנתאות.
- הלוואות משכנתא לטובת שיפוצים ובניית ממ"ד – בשל המלחמה ובעזרת הוראת שעה המקלה על הוספת ממדי"ם לדירות ובתים קיימים, נראה עלייה בביקוש למימון בהקשר הזה.
- הלוואות משכנתא לכל מטרה לטובת איחוד הלוואות – אין ספק שבשל המלחמה והמצב הכלכלי מתקשים לווים רבים לעמוד בהחזרי ההלוואות, ויחד עם הוראת השעה החדשה של בנק ישראל, המרחיבה את אחוז המימון בהלוואות משכנתא לכל מטרה על חשבון נכס קיים ל-70% משווי הנכס, יגדל משמעותית מעגל הלקוחות הפוטנציאלי.
- מחזורי הלוואות – ההתמתנות בריביות, הורדת הריבית של בנק ישראל והביקושים הנמוכים בשנה האחרונה, יובילו את הבנקים להיות תחרותיים יותר ואת הציבור להיות מודע יותר.
שנת 2024 תהיה טובה יותר, מהרבה מאוד בחינות, אנחנו רק צריכים להיות ערוכים ומוכנים עם ידע וכלים, על מנת שלא נישאר מאחור.
בהצלחה.