הלוואת קבלן – מה הרעיון והאותיות הקטנות?

הלוואת קבלן

בתקופה האחרונה אנו נחשפים ביתר שאת לנושא הלוואות הקבלן. הרעיון או המוצר, לא נולד עכשיו, אין כאן שום חידוש, אבל הוא שב לחיינו בעקבות קשיי המכירה שחווים הקבלנים בשנתיים האחרונות, אם בשל עליית הריבית שהחלה לפני שנתיים וציננה את שוק הנדל"ן וכמובן בשל המלחמה בששת החודשים האחרונים שפגעה קשות במכירות.

כל אלו השפיעו לרעה על שוק הנדל"ן, בעיקר בהיבט הביקושים, ולכן נדרשו הקבלנים לפתרונות יצירתיים שלא היו בשימוש משמעותי בשנים האחרונות.

מכאן, שהלוואת קבלן היא בראש ובראשונה מוצר שיווקי, היא נועדה לתת ללווה תחושה שיש כאן הטבה אמיתית, ויחד עם זה, הקבלנים לא מורידים את מחיר המוצר, אלא "מסייעים" לרוכש באמצעות פתרונות מימון.

הרעיון מאחורי הלוואת הקבלן הוא לאפשר לרוכש להשקיע מעט מאוד כסף 10-20 אחוז במעמד הרכישה, ולרכוש דירה במחירי השוק הנוכחיים, ולשלם עליה, בעתיד עם הכניסה לדירה.

הלווה משקיע את ההון העצמו (ברוב המקרים אפילו לא את כל ההון העצמי אלא 10-20 אחוז מעלות הרכישה) והקבלן מקבל את רוב או מלוא התשלום על הדירה מה שמאפשר לו את המשך הבנייה ואת הבטחת המשך המימון של הבנק המלווה.

הרבה מיתוסים קיימים סביב הלוואות הקבלן, ואני אנסה לעשות סדר בהלוואות השונות, ביתרונות ובחסרונות.

הנקודה החשובה ביותר שצריך להבין היא שלא מדובר בהלוואה שנותן הקבלן, אלא בהלוואת משכנתא שנוטל רוכש הדירה, מבנק למשכנתאות, על פי הכללים ללקיחת הלוואת משכנתא ובשעבוד הדירה הנרכשת.

הקבלן מפנה את הרוכש לבנק למשכנתאות איתו יש לו הסדר, והרוכש לוקח הלוואת משכנתא לפי התנאים שסוכמו עם הקבלן.

יתרון גדול שצריך לקחת בחשבון הוא שהסכום ששולם, כולל הסכום ששולם באמצעות הלוואת המשכנתא (הלוואת הקבלן) פטור מהצמדה למדד תשומות הבנייה.

סוגי הלוואות הקבלן:

"הלוואת קבלן ללא ריבית" – הלווה לוקח הלוואת משכנתא, והקבלן משלם לבנק את הריבית. אלו הלוואת בלון, בהן הקבלן משלם מראש את הריבית לבנק עבור כל תקופת ההלוואה, והרוכש צריך לפרוע את כל ההלוואה במועד פקיעת הבלון, בדרך כלל באמצעות הלוואת משכנתא אחרת, שהוא ייקח עם השלמת הבנייה וקבלת המפתח לדירה הנרכשת.

שני חסרונות עיקריים להלוואת בלון כזו:

1. היא לרוב ניתנת לתקופה של שנתיים או שלוש, ואם הבנייה מתארכת, יידרש הלווה למחזר את ההלוואה בעצמו, בבנק שבו היא קיימת, וכלקוח שבוי לא בטוח שיוכל לקבל את התנאים המיטביים.

חשוב לציין כי לעיתים הלוואות קבלן הן לתקופות של 4 שנים, ואז הבעיה הזו מתבטלת (חשוב לשים לב לתנאי ההלוואה ולתקופת ההלוואה)

2. בחלק גדול מן המקרים הלוואות אלו הן הלוואת בריבית קבועה צמודה למדד. הקבלן משלם את הריבית לבנק (מראש) וללווה יש הלוואה ללא ריבית לתקופת הבלון (שנתיים עד שלוש), אלא שקרן ההלוואה, אותו חוב שעל הלקוח לסלק בתום התקופה, יכול לגדול על פי שינוי מדד המחירים לצרכן המצטבר על פני כל תקופת ההלוואה. יש לקחת בחשבון את הגידול בקרן ההלוואה כעלות נוספת של הדירה הנגרמת כתוצאה מהסגר המימון של הקבלן.

הלוואת קבלן בריבית קבועה ומאוד אטרקטיבית – זו הלוואת משכנתא, בדרך כלל בריבית קבועה לא צמודה, הנפרסת לתקופה ארוכה (20 שנה בדרך כלל) בה הלווה והקבלן "מתחלקים" בתשלום הריבית.

שוב, מדובר בהלוואת משכנתא לכל דבר שלוקח הרוכש, אלא שבתנאים שסוגר הקבלן עם הבנק, הלווה משלם חלק מן הריבית, שהיא נמוכה משמעותית מריבית השוק הממוצעת בתקופת לקיחת ההלוואה, והקבלן משלים לבנק את התשלום בגין הפרש הריבית.

על פניו נשמע שזו עסקה אטרקטיבית, אלא שבמקרה בו הלווה יחליט לפרוע את ההלוואה לפני תום התקופה, בין אם בשל מכירה, מחזור ההלוואה או כל סיבה אחרת, הוא יהיה חשוף לתשלום עמלת היוון משמעותית, שתחושב על בסיס הריבית הכוללת המשולמת בגין ההלוואה, זו שמשלם הלווה + זו שמשלם הקבלן.

לצד כל אלו חשוב להבין, שברוב המקרים תידרש ללווה הלוואת משכנתא נוספת, שכן הלוואות הקבלן אינן מכסות את כל יתרת החוב. את הלוואת המשכנתא הנוספת יוכל הלקוח לקחת רק בבנק בו לקח את "הלוואת הקבלן", וכלקוח שבוי, הוא כנראה יתקשה לקבל את התנאים המיטביים בגין הלוואת המשכנתא. (גם אם ישנה אפשרות לקחת את הלוואת המשכנתא המשלימה בבנק אחר, הרי שהיא תהיה הלוואת משכנתא מדרגה שנייה, וככזו, תנאי ההלוואה יהיו פחות טובים).

רוכשים רבים יוצאים מתוך נקודת הנחה שהלוואת הקבלן היא חלק מתנאי הרכישה, ובכל מקרה היא מטיבה איתם. זה לא תמיד המצב, ולכן, חשוב להתייעץ עם איש מקצוע מטעמכם, שיבחן את ההצעה, את החלופות, ויכוון אתכם לפתרון הנכון, שמתאים לכם ולא בהכרח לקבלן.

בהצלחה. 

איתי גנור, יועץ משכנתאות מומחה ומרצה במכללת פסגות