יחס ברוטו נטו בנדל"ן – מה זה בכלל?

כאשר אנשים פרטיים או עסקים בוחנים השכרה של נדל"ן, אחד הגורמים החשובים שיש להביא בחשבון הוא השטח שהם מקבלים לניצול בפועל למשרדים או לעסק שלהם ביחס לשטח שהם משלמים עליו. היחס בין שני השטחים האלו נקרא יחס ברוטו נטו – בואו נדבר עליו בהרחבה כדי להבין איך משתמשים בו בעת בחירה של בניין או משרדים להשכרה.

מהו יחס ברוטו נטו?

יחס ברוטו נטו הוא כלי חשוב לבחירת שטח השכרה אופטימלי לפעילות שלכם. מה שהוא מציין בפועל זה את אחוז השטח שאתם משלמים עליו שתוכלו לנצל למטרות הפרטיות או העסקיות שלכם מתוך אחוז השטח הכולל שאתם משכירים על פי החוזה. ההבדל בין האחוזים האלו נובע מאזורים שאי אפשר להשתמש בהם למטרות עסקיות, למשל חדרי שירותים, פירי מעליות וחדרי מדרגות, חדרי מכונות ושרתים, מרחבים מוגנים ולפעמים גם שטח הלובי ושטח הגג – כל שטח ציבורי שבשימוש כל הנוכחים במקום. שימוש ביחס ברוטו נטו הוא צעד חשוב בניהול הפיננסי של הפעילות העסקית שלכם עוד לפני שהתחלתם – על עוד נושאים חשובים בתחום תוכלו ללמוד בפירוט בקורס של מכללת פסגות הנמצא בקישור.

כיצד מחשבים יחס ברוטו נטו?

החישוב של יחס ברוטו נטו הוא די פשוט – יש לחלק את כל השטח שאתם משכירים (שטח ברוטו, המכיל את השטח הפרטי שתקבלו ואת השטחים הציבוריים) בשטח הציבורי הנכלל בעסקה – כלומר אם אתם שוכרים שטח של 100 מ"ר, ומתוכם 15 מ"ר הם שטחים ציבוריים כמו שירותים, מטבחון ומסדרונות – יחס ברוטו נטו הוא 15/100=0.15 או 15%. אם אתם שוכרים 150 מ"ר ו-45 מ"ר אינם שייכים למשרדים העתידיים שלכם אלא לכל השוהים בבניין, היחס הוא 45/150=0.3 או 30%.

כיצד מתבטא יחס ברוטו נטו בנדל"ן?

יחס ברוטו נטו יעזור לכם להבין כמה מתוך השטח שאתם משלמים עליו הוא ציבורי ואינו שמיש למטרות הספציפיות שלכם, וככל שהנתון הזה קטן יותר כך השטח שתוכלו לנצל לשימושכם האישי יהיה גדול יותר. כאשר יזמים, מתווכים או בעלי משרדים להשכרה יפרסמו את הנכסים שלהם לאכלוס אחד הפרטים שהם צריכים לציין הוא יחס ברוטו נטו, וייתכן ששיטת החישוב שלהם תהיה שונה קצת מהדרך שבה אתם תתרגלו לעשות זאת. לכן תצטרכו להחליט מראש אם אתם מאמינים למה שהם אומרים או שאתם מעוניינים לעבוד קצת כדי למדוד את השטח ואת היחס בעצמכם. זהו אחד הפרטים החשובים שהעוסקים בנדל"ן למטרות עסקים צריכים להכיר כשהם מוכרים, שוכרים או משכירים נכס כזה, ואם אתם רוצים להעמיק עוד בנושא אנחנו מזמינים אתכם להתעניין בלימודי נדל"ן במכללת פסגות, המכילים תוכנית לימודים מקיפה (תאורטית ופרקטית) שאותה מעבירים מיטב המומחים בארץ.

מה חשוב להביא בחשבון באשר ליחסי הברוטו נטו בנדל"ן?

• שיטות חישוב שונות – כפי שציינו קודם לכן, יכול להיות שהיחס שהמתווך או היזם ציין בפניכם אינו מדויק בגלל סיבות שונות, החל במדידה לא מדויקת וכלה בשינוי פריסת החדרים בבניין שנעשה לאחר החישוב. מומלץ לבקש פירוט כמותי של השטחים המשותפים כדי להבין כמה מציאותי היחס שקיבלתם, ואם אתם מוכנים להתעסק קצת במדידות תוכלו לבקש מבעל המקום לבדוק בעצמכם את השטחים המשותפים שברשימה
• שימוש ביחס כדי לשכור את השטח המתאים – באמצעות יחס ברוטו נטו תצטרכו לחשב מחדש את שטח המשרד הברוטו שאתם צריכים לשכור כדי ליהנות משטח מרווח דיו לשימושכם האישי. כדי לחשב זאת תצטרכו לחלק את השטח הרצוי באחוז הנותר מיחס ברוטו נטו להשלמה ל-100%. לדוגמה, אם אתם זקוקים לשטח של 100 מ"ר ויחס ברוטו נטו במשרדים שאתם מתעניינים בהם הוא 20% (או 0.2 לצורך החישוב), השטח בפועל שתצטרכו לשכור הוא 100/0.8=125 מ"ר

לסיכום

יחס ברוטו נטו הוא מדד עיקרי לזיהוי יכולת הניצול של השטח שאתם משכירים להקמת משרדים, עסק או כל פעילות דומה אחרת. באמצעות היחס הזה תוכלו להבין כמה שטח אתם מקבלים בפועל מתוך השטח שאתם חתומים עליו בחוזה ההשכרה – ככל שהיחס (המופיע באחוזים) נמוך יותר, כך ניצול השטח שלכם יהיה אופטימלי יותר. אי אפשר להימנע מתשלום על שטחים ציבוריים כמו חדרי מדרגות, שירותים קומתיים ובחירת המשרדים המתאימים לכם ביותר לפי היחס הזה נתונה לשיקולכם האישי. הנושא הזה רלוונטי מאוד למי שמעוניין לשכור משרדים בעצמו, להיות בעל נכס להשכרה או מי שמתעניין במדידת השווי של נכסים ובלימודי שמאות מקרקעין – מקווים שעזרנו לכם להבין קצת יותר את הנושא, ואתם מוזמנים לקרוא עוד מאמרים בבלוג שלנו כדי להכיר את עולם הנדל"ן טוב יותר ולהתעניין בקורסים המגוונים שלנו בתחום.