רכישת דירה להשקעה או למגורים?

כותב: שחר בוזין

רכישת דירה להשקעה
ניתן לראות בשנים האחרונות כי יותר אנשים מנתבים את כספם להשקעות בנדל"ן וזאת בשל הריבית אשר נמצאת בשפל היסטורי והן מתוך ההבנה שהתכנון לפנסיה נמצא בידיו של כל אדם במדינת ישראל.
הריבית הנמוכה מייצרת תשואה אפסית כאשר משקיעים את הכסף בבנק ומנגד מאפשר לקבל הלוואות בריביות אטרקטיביות במיוחד. בשוק הנדל"ן משקיעים נהנים הן מתשואה שוטפת גובהה באופן יחסי והן מתשואה שתיווצר כתוצאה מהפוטנציאל לעליית ערך. בשנים האחרונות משקיעי הנדל"ן אשר פעילים בשוק נהנו מעליית ערך של נכסם בצורה פאסיבית המשקפת תשואה של עשרות ואף מאות אחוזים על ההון העצמי וזאת בשל עליות מחירים מטאוריות של כ- 100% בממוצע ארצי, החל משנת 2007 ועד היום.
ניתן לראות מספר אזורים חמים שנבחרו ועד היום נבחרים ע"י משקיעי הנדל"ן, הערים חיפה ובאר שבע אשר נמצאות בתנופה מתמדת ומאפשרת בהון עצמי נמוך יחסית להיכנס לשוק, משקפות תשואה שוטפת כתוצאה מדמי שכירות של כ-5% על עלות הנכס, שכונות חלשות בערים חזקות כדוגמת השכונות הדרומיות של ת"א המשקפות תשואה של כ-3.5% על עלות הנכס.
חשוב לזכור שמרכיב רווח משמעותי נוסף אשר משפיע על העסקה בצורה ניכרת הוא הפוטנציאל לעליית ערך אשר יכול להיווצר או מהשבחה ספציפית של הנכס (שיפוץ, שינוי ייעוד, פוטנציאל לבניין לתמ"א 38 או פינוי בינוי, איחוד חלקות וכדומה) או מעליית ערך של הסביבה וזאת כתוצאה מבחירה נבונה של האזור לפעילות.
השאלה שצריכה להישאל היא כיצד עושים את זה נכון? התשובה לכך טמונה בידע ובמתודולוגיה ברורה תוך בחינת פרמטרים לבחירת ההשקעה על בסיס הפרופיל השקעה של כל אדם המעוניין למצוא עצמו במציאות שונה, מציאות המאפשרת הגדלת ההון העצמי, תשואות שוטפות, הגדלה מתמדת של היקף הנכסים והכנסה פאסיבית לאורך זמן.
ראשית יש להגדיר את פרופיל ההשקעה, הגדרת תקציב, תשואה שוטפת שמצפים לייצר, הגדרת סוג העסקה תוך הבנה של אפשרויות ההשקעה, הזמן שאנו מעוניינים להשקיע, גבולות גזרה, מהי ההכנסה הפאסיבית שמעוניינים לייצר בעוד X  זמן מהיום, בכמה רוצים להגדיל את ההון העצמי ועוד –
נקרא להגדרת פרופיל ההשקעה – המצפן לעצמאות פיננסית!
לאחר הגדרת התקציב, באופן אוטומטי נוכל לבחון ערים ספציפיות לפעילות, ומתוך הערים שיעלו בתוצאות החיפוש נצטרך לבצע סלקציה ולבחור עיר אחת לפעילות בעלת פוטנציאל עתידי הטמון באותה עיר. המצפן לעצמאות פיננסית בידנו וכעת עלינו לבחור עיר לפעילות נדל"נית. על מנת לבחור את העיר בתבונה, עיר הטומנת בחובה פוטנציאל לעליית ערך, יש לבחון מספר פרמטרים כגון: הגירה חיובית לעיר, מגמה חיובית של עליות מחירים – ביקושים, ראש העיר וחזונו, תכנית המשקפות את חזון העיר, פיתוח תחבורתי, הקמת מתחמי הי-טק, שיקום שכונות, שיקום שדרות מרכזיות ועוד. לאחר בחירת העיר לפעילות, יש לבצע ניתוח שוק, לבחון את הרחובות הספציפיים שהתקציב מאפשר לנו לפעול בהם, בחינת התשואות, מגמות, תכניות בניין עיר, קהל יעד להשכרה, פוטנציאל עתידי, הגירה חיובית ועוד. על בסיס המידע שנאסוף בשטח נצטרך לבחור מספר רחובות ספציפיים לפעילות וזאת על מנת שהניתוח יהיה יעיל ונכיר בצורה אופטימלית את האזור שבו נרכוש ונמכור או נרכוש ונשכיר.
ישנה חשיבות רבה במיקוד, המיקוד יסייע לנו להכיר את האזור מצוין, להכיר את המחירים בסביבה ובסופו של דבר גם למצוא את הנכס המתאים לפרופיל שהגדרנו.
תוך כדי המיקוד ברחובות ספציפיים, ישנם מספר דברים שחשוב לעשות שיהוו כלים משמעותיים בהכרת השוק המקומי ויסייעו בקבלת ההחלטה על הרכישה, סקרים בקרב האוכלוסייה, שיחות יזומות עם ילידי המקום (בעלי העסקים בסביבה, שכנים, סטודנטים וכדומה), ביקור פיזי במספר רב של נכסים, ניהול טבלה ובה יירשמו הפרטים של כל הנכסים, בחינת עסקאות שבוצעו בפועל ודווחו לרשות המיסים, פגישות עם מתווכים מקומיים וכל פעולה יצירתית אחרת אשר תאפשר לנו לעשות נדל"ן בתבונה.
תוצר לווי של העשייה יהיה איתור נכס אטרקטיבי להשקעה, לאחר איתור הנכס, ישנם מספר דגשים חשובים בבחינת העסקה הספציפית כגון: בחינת המחיר ביחס למחיר השוק, בחינת דמי השכירות והתשואה השוטפת שניתן לקבל, פוטנציאל הרווח ותשואה על ההון העצמי במימוש מהיר תוך בחינת עלויות ההשבחה והבנה של מחיר המכירה וזאת במידה והנכס אכן מתאים למימוש מהיר, היערכות ותכנון של ההון העצמי, מיסוי, מימון העסקה ובחינת העלויות הנלוות לרכישה.
לאחר שבחנו את היבטי הפוטנציאל ומבחינתנו יש אור ירוק לביצוע הרכישה, יש לבחון את הנכס בהיבטי הקניין, התכנון ומצבו הפיזי.
בהיבטי הקניין יש לבחון בעלויות, הצמדות לנכס, האם רובצת עליו משכנתא, עיקולים וכדומה, את הבחינה הקניינית יבצע עו"ד מטעמנו המתמחה בנדל"ן.
בהיבטי התכנון, יש לעיין בתיק הבניין ולבדוק שהנכס תואם את ההיתר – חריגות בנייה, שהמבנה אינו מוגדר כמבנה מסוכן, צווי הריסה, בחינת התב"ע ועוד, את הבחינה התכנונית מבצע שמאי מקרקעין מוסמך ויש להזמינו טרום חתימת ההסכם ולא לאחר חתימת ההסכם – טעות נפוצה של רוכשי הדירות.
בבחינה הפיזית של הנכס, יש לבחון תקינות מערכת האינסטלציה והחשמל, עלות השיפוץ שתידרש ועוד, ניתן וחשוב במקרים מסוימים להיוועץ עם בעלי מקצוע, מהנדס, יועץ אינסטלציה או כל בעל מקצוע אחר שיכול לשקף לנו את מצבו הפיזי של הנכס.
על מנת לבצע עסקאות טובות בשוק הנדל"ן המתאימות לפרופיל ההשקעה, יש לפועל בצורה יסודית ומקצועית וככל שהפעולות יתבצעו ברמה זו ייווצר יתרון תחרותי משמעותי על פני רוכשים אחרים הפעילים בשוק ונוכל להגיע למטרות שהוגדרו במצפן לעצמאות פיננסית.
על מנת למצוא עצמנו במציאות פיננסית שונה, טובה יותר, כל שעלינו לעשות הוא לעשות – הכוח נמצא בעשייה!

כותב המאמר, מר שחר בוזין, מנהל מקצועי ומייסד של חטיבת הנדל"ן במכללת פסגות, הינו יזם בעל רקורד של עשייה בתחום המקרקעין, תוך מעורבות אישית בביצוע עסקאות  EXIT וקידום פרויקטים יזמיים ברחבי הארץ.