עסקת אקזיט בנדל"ן – מהסוף להתחלה

כותב: יואב לרנר – יזם ושמאי מקרקעין , והבעלים של חברת קיפרס המציעה שירות חדשני ויחיד מסוגו בארץ להצגת דירות לפי קריאה.

יואב לרנר הוא יזם ושמאי מקרקעין שהוביל קרוב ל – 50 עסקאות אקזיט בנדל"ן בבאר שבע והסביבה ב – 8 השנים האחרונות. יואב הוא גם הבעלים של חברת קיפרס המציעה שירות חדשני ויחיד מסוגו בארץ להצגת דירות לפי קריאה – מוזמנים להתרשם keypers.co.il

נקודות למחשבה שתמיד התעניינתם בהן:

1. תמיד התעניינתם בנדל"ן
2. נרשמתם לקורס השקעות בנדל"ן
3. החלטתם לבצע עסקת אקזיט בנדל"ן (או בשפת העם: סיבוב פליפ גלגול)
4. הצלחתם לגייס את ההון עצמי הנדרש
5. קיבלתם אישור עקרוני מהבנק למשכנתא
6. מקדתם את החיפושים באזור מסוים
7. התחלתם לחפש "מציאות"

נשמע לכם מוכר??? כל הכבוד…

אתם כנראה מהמעטים שבאמת פועלים להגשמת החלומות שלהם בזמן שאחרים רק מדברים על זה בשיחות סלון. מהר מאוד כל ההגשמה עצמית הזו תתנקז לרגע אחד גורלי "רגע האמת" שבו תצטרכו לקבל החלטה לגבי עסקה קונקרטית שתהיה מונחת על השולחן.

זה מרגיש ומריח כמו מציאה, האינטואיציה שלכם אומרת שזו עסקה "חבל על הזמן", המתווך מלחיץ אתכם וזורק סיסמאות לאוויר כמו "זו הזדמנות שלא תחזור" ו – "אם הייתה לי האפשרות הייתי הולך על זה בעצמי" ואתם מבינים שאם לא תמהרו זה כנראה כבר לא יהיה רלוונטי.

זה בדיוק הזמן לקחת נשימה עמוקה, להגיד למתווך שתחזרו אליו עם הצעת רכישה רצינית בהקדם וללכת לעשות חשבון "מהסוף להתחלה". יש כאלו שיקראו לזה "תכנית עסקית" או "תחשיב כדאיות" אבל אני מכנה את זה "חשבון מהסוף להתחלה" משתי סיבות:

1. מדובר בפעולות חשבון בסיסיות של חיבור וחיסור
2. החשבון מתחיל מסיום העסקה: "האקזיט" והולך אחורה לימינו אנו של טרום הרכישה

אז איך זה עובד???

טוב, נתחיל איך לא – מהסוף:

שלב 1 מהסוף – האקזיט

השאלה הראשונה שאתם צריכים לשאול את עצמכם (וגם לענות עליה) היא בכמה ניתן יהיה למכור את הדירה אחרי השבחה???
אף אחד מאתנו הוא לא מגיד עתידות ולכן הדרך המושכלת ביותר לענות על השאלה הזו היא למצוא כמה שיותר נתונים על עסקאות של דירות דומות לזו שעל הכוונת אחרי השבחה.

הדרך הקלה והמהירה ביותר היא להיכנס לאתר של רשות המסים ולראות מה הן 5-10 העסקאות במחירים הגבוהים ביותר שנסגרו בשנה האחרונה. חשוב מאוד שהעסקאות שתבחרו יהיו בדירות הדומות ככל האפשר לדירה שאתם עומדים לרכוש במיקום, בשטח ובקומה. ממוצע של העסקאות הנ"ל ייתן לכם מושג כללי על המחיר שתוכלו לקבל על הדירה לאחר ההשבחה.

שלב 2 מהסוף – ההשבחה

השאלה השנייה שאתם צריכים לשאול את עצמכם היא כמה תעלה אותה השבחה שתביא את הדירה לאותו רף העליון של עסקאות שנסגרות באזור???
בדרך כלל נדל"ן זה לא התחום להמציא בו את הגלגל ונדיר מאוד עד בלתי סביר לחלוטין שאתם הראשונים שמבצעים עסקת אקזיט באותו אזור או שיש לכם רעיון להשבחה שלא חשבו עליו קודם.

בדרך כלל בטיפוס מסוים של דירות יש שטנץ מסוים של השבחה שכולם עושים כמו להפוך דירת 3 חדרים ל – 4 או לשבור קיר בין הסלון למטבח כדי להגדיל את החלל.
מספיק לבקר בכמה דירות דומות שכבר בצעו בהם השבחה ולדבר עם כמה מתווכים ושיפוצניקים כדי להבין מה הולך באותו אזור וכמה פחות או יותר זה עולה.

שלב 3 מהסוף – הוצאות נלוות

בשלב הזה אתם צריכים להבין בדיוק מהו סך ההוצאות הנלוות של כל התהליך: תיווכים, משפטיות, ריביות וכו'. חשוב מאוד לא לשכוח לקחת בחשבון גם את ההוצאות הנלוות הצפויות למכירה ולא רק לרכישה.

לכל קורסי לימודי הנדל"ן ויזמות נדל"ן שלנו>>>

שלב 4 מהסוף – מיסוי

במאמר זה לא נכנס להיבטים השונים של מיסוי מקרקעין רק נציין שחשוב מאוד לדעת בדיוק מהם כל המסים שיחולו על העסקה על כל שלביה ובכמה זה מסתכם.

שלב 5 מהסוף – הרווח המבוקש מהעסקה

השלב הזה הוא שונה מארבעת הקודמים לו. בשלבים הקודמים נדרשתם להגיע לנתונים אובייקטיבים ולהתייעץ עם בעלי מקצוע. בשלב הזה אתם צריכים רק לחשוב עם עצמכם  ולהגיע למספר אחד שהוא סובייקטיבי לחלוטין:
כמה אתם רוצים להרוויח מהעסקה הזו???

או יותר נכון:
מהו הרווח המינימלי שבשבילו שווה לכם להיכנס לעסקה הזו???
השאלות המנחות הן: איך אתם מעריכים את הסיכונים של העסקה? כמה זמן ומאמץ זה ידרוש מכם? כמה שווה הזמן שלכם? מה האלטרנטיבות השקעה שלכם?

שלב אחרון – חזרנו להתחלה:

חישוב מחיר הקניה שלכם (המחיר המקסימלי ששווה לכם לשלם על הדירה)

בשלב הזה נבצע חשבון פשוט:
מחיר מכירה צפוי מינוס השבחה מינוס הוצאות נלוות מינוס מסים מינוס רווח מבוקש = מחיר הקניה.
עכשיו שאנחנו יודעים מהו מחיר הקניה שלנו אפשר לחזור לבעל הדירה או למתווך עם הצעת רכישה. כמובן שרצוי שההצעה הראשונית שלנו תהיה נמוכה ממחיר הקניה כדי להשאיר מקום למשא ומתן.

ככל שתשלטו בחישוב "מהסוף להתחלה" טוב יותר ושההערכות שלכם של המשתנים בו יהיו מדויקות יותר כך תסגרו עסקאות יותר משתלמות ורווחיות ותמנעו מעסקאות לא מתאימות.
משקיעים מקצוענים עושים את כל החישוב הנ"ל בשניות אחדות ולכן מרשים לעצמם גם לתת הצעות רכישה ולסגור עסקאות במקום.