נדל"ן מניב חכם

כותב המאמר: אבישי עוזיאל – משקיע, יזם נדל"ן ומרצה בכיר במכללת פסגות

נדל

לאחרונה פנה אלי חבר כדי להתיעץ איתי על השקעה שהוצעה לו.
התשואה המובטחת עמדה על 6% וסכום ההשקעה עמד על 350,000 ש"ח.
לכאורה זה נשמע כמו עסקה מצוינת.

לפני הכל, כאשר אני שומע את צמד המילים: "תשואה מובטחת", נדלקת לי ישר נורה אדומה!

מי יכול להבטיח תשואה? האם יכולה להיות לנו יש שליטה על השוכרים הפוטנציאלים? ואם החברה תשלם את כל הזמן שאין לנו שוכר, היא מן הסתם תגלם את זה בתוך המחיר..

ככה שבאופן עקרוני, על תשואה מובטחת ברוב המקרים אתם משלמים מהכיס שלכם…

זה כמובן מה שהסברתי לאותו חבר, וביקשתי ממנו לחזור לאותו איש מכירות ולקבל את כל החוזים והפרטים כדי שנעבור עליהם יחד לעומק..

אבל עזבו רגע תשואה מובטחת או כל השקעה אחרת…

מי שמכיר אותי יודע, שאני תמיד חושב על חלופות.
כל עסקה שנעשת באופן מקצועי יכולה להיות עסקה טובה, אבל אם אנחנו יכולים לקבל עסקה טובה אפילו יותר, אז למה לנו להסתפק רק בחלק ממה שאפשר לקבל?

למשל: לשים את הכסף באג"ח ולקבל תשואה נמוכה אבל עם מינימום סיכון, זה טוב או רע?

תלוי למי..

אם קיבלתי עכשיו כסף ואני לא יודע מה לעשות איתו, במקום להשאיר אותו בבנק, זה יהיה נחמד שיקבל תשואה קטנה דרך ההשקעה באג"ח, אבל אם אני יכול להשקיע את הכסף בהשקעה מניבה יותר, ורווחית יותר, אז למה לשים את הכסף באג"ח? לא חבל?…

לאותו חבר יש בית צמוד קרקע ושטוח בקרית טבעון, במיקום מעולה ומבוקש, עם הרבה מאד זכויות בנייה שלא נוצלו, בשווי של 2.4M ש"ח.

לאחרונה תיקנו תקנה חדשה בקרית טבעון שמאפשרת לבקש הקלה, ולבנות יחידת דיור חוקית, בבתים צמודי קרקע, פרטיים ודו משפחתיים.

אז הצעתי לו לבנות יחידת דיור חוקית להשכרה.

שתבינו, התשואה פה היא פשוט מדהימה!

השכירות על דירת 3 חדרים חדשה בשטח של 65 מ"ר נעה סביב 3,400 ש"ח.

עלות הבנייה של יחידה כזאת, כולל כל ההוצאות הנלוות עומדת סביב 350,000 ש"ח כולל הכל.

השכירות כפול 11 חודשים לחלק לעלות הכוללת של ההשקעה, נותנת לנו תשואה של 10.6%!

תשואה גבוהה כמעט פי 2 ממה שהוצע לו, ובהון עצמי זהה.

אך עדיין נותר אתגר אחד (לא גדול) שהיה עלינו לפתור.. והוא גיוס ההון.

האופציה שלכאורה היא הקלה והפשוטה ביותר, היא שיעבוד הנכס הקיים, על מנת לקבל משכנתא שתשמש אותנו לצורך ההרחבה של הבית, אבל הבעיה היא, שבשעבוד נכס קיים, אפשר לקבל מימון של עד 50% מערך הנכס, (במקרה של נכס ששווה 2.4M, ניתן לקבל עד 1.2M) אך על הבית יש כבר משכנתא של 1.1M ש"ח, מה שמשאיר לנו את האופציה לקבל רק עוד 100,000 ש"ח בלבד על חשבון המשכנתא, ואנחנו הרי צריכים 350,000…

אומנם ישנה אפשרות לקבל את ה- 250,000 ש"ח החסרים בתור הלוואה לכל מטרה, אבל ההחזר החודשי הכולל יעמוד על כ- 3,200 ש"ח בחודש, כך שמדמי השכירות בניקוי ההלוואה ישאר למשקיע רק 200 ש"ח בחודש..

(עדיין השקעה מעולה!, אם כי ל – 10 השנים הקרובות הם לא יהנו ממנה ברמת העו"ש)

אבל האם אין פיתרון אחר?

בוודאי שיש! יש אפשרות במקרים מסוימיים לשעבד את בית ולקבל עד 60% מערכו ואפילו יותר.

אבל זו כבר סוגיה מורכבת יותר, שאין כאן המקום להעריך בה..

לסיכום, תמיד תבחנו חלופות השקעה, ותזכרו שכמעט תמיד, בניית יחידת דיור תיתן את התשואה הכי טובה ביחס להשקעות אחרות, ובכל מקום שזה רלוונטי, נכון מאד יהיה לבחון את הסוגיה הזאת ברצינות!

בהצלחה רבה!

מעוניינים להעשיר את הידע בתחום הנדל"ן – כנסו עכשיו לפרטים מלאים על קורס יזמות נדל"ן במכללת פסגות והתחילו את דרכם אל המיזם הבא!