נדל"ן ההתחלה

כותב: מיכאל שטרית עו"ד, שותף ומייסד במשרד עורכי הדין מיכאל שטרית ומרצה במכללת פסגות.

אחת האסוציאציות הראשונות אשר תעלה על דעתו של האדם הממוצע כאשר ישמע את המילה נדל"ן – תהיה רכישת בית מגורים. עם זאת מעטים האנשים אשר האסוציאציה הראשונה שתעלה בדעתם תהיה- פנסיה. אותם מתי מעט, הם אלו שפיצחו את הנוסחה והפכו את הנדל"ן לקרן הפנסיה שלהם.

ממה נובע הפער הזה? מדוע, רוב האנשים, נמנעים מלהשקיע בעולם הנדל"ן? התשובה טמונה, במחסומים פסיכולוגים. הרצון של כולנו הוא להתקדם, בין אם מדובר בקידום בעבודה ובין אם מדובר בקידום פיננסי. אך תמיד יש משהו בלתי מוסבר שעוצר אותנו מלהתקדם, מלהגשים את מה שאנו משתוקקים אליו.

העדר האמונה היא נגזרת ישירה למחסום פסיכולוגי. בעשייה הנדל"נית ישנם מחסומים פסיכולוגיים רבים אשר נשמעים כרוטינה: אין לי זמן, אין לי כסף, הבועה עומדת להתפוצץ, והם חלק מדוגמאות רבות למחסומים פסיכולוגיים אשר מונעים מאתנו לגרום לנדל"ן להיות חלק בלתי נפרד מההשקעה שלנו ובכך, לייצר לעצמנו פנסיה עתידית.

ניתוח של מחירי הנדל"ן בין השנים 1989 ועד היום מראה, כי מגמת עליית מחירי הנדל"ן ממשיכה לעלות. הגורמים לכך הם רבים ומגוונים. הבנת הגורמים תסייע לנו להבין את הלך הרוח בשוק, ובאמצעות כך נוכל להתגבר על אותם המחסומים הפסיכולוגיים.

שוק הנדל"ן מושפע מגורמים רבים:

כמו כל שוק אחר, המשפיעים העיקריים הם ההיצע והביקוש. רק לשם המחשה, בשנת 2015 גדלה אוכלוסיית ישראל ב- 166,000 נפש. הגידול נובע מקצב ילודה ומעלייה ארצה. מנגד, בשנת 2015 החלו בבנייתם של כ- 47,450 יחידות דיור במדינת ישראל. יש פער עצום בין קצב גידול האוכלוסייה לבין קצב התחלות הבנייה. פער זה משפיע באופן ישיר על השוק, הואיל וכאמור הביקוש גדל אך ההיצע אינו גדל בהתאם.

גורם עיקרי נוסף המשפיע על השוק הוא הריבית במשק. כידוע, היום ריבית בנק ישראל היא בשיעור של 0.1%, המדובר בשיעור נמוך. לפיכך בוחרים משקיעים רבים לנצל את המינוף הכספי אותו מעניק הבנק תוך ניצול הריבית הנמוכה, ובכך פונים הם להשקעות ארוכות טווח בשוק הנדל"ן.

ישנם גורמים נוספים המשפיעים על השוק כגון: בורסה, פרוצדורה ארוכה בקבלת היתרי בנייה, אבטלה, מצב ביטחוני, מצב כלכלי וכדומה. אך כאמור הגורמים העיקריים הינם: ההיצע, הביקוש והריבית במשק.

אפשרויות ההשקעה בנדל"ן הן רבות ומגוונות. אומנם המשקיע הממוצע יסבור כי רכישת בית מגורים היא השקעה יחידה בנדל"ן, אך האמת היא, שיש אפיקים שונים בתחום הנדל"ן שכדאי לנו להשקיע בהם. בעסקאות נדל"ן קיים "כפל מבצעים". ניתן להרוויח גם את התשואה השוטפת וגם את תשואת עליית הערך.

עסקת התשואה השוטפת, המכונה "נדל"ן מניב", היא אחת העסקאות הנפוצות ביותר בשוק הנדל"ן. אנו משתמשים במינוף/ משכנתא (מימון בנקאי) על מנת לבצע עסקת רכישה, כאשר בשלב הראשון השכירות מכסה את עלות המשכנתא, אך כאשר מסתיימת לה המשכנתא, נוצרת הכנסה חודשית קבועה- פנסיה כבר אמרנו? יש חשיבות יתרה, בבחירת מסלול משכנתא נכון, כך שהשכירות תכסה את המשכנתא. יש להימנע ממצב בו אנו נאלץ בסוף החודש להשלים את החוסר עבור מימון הנכס.

נוסף על עסקאות הנדל"ן המניב, ישנן עסקאות נוספות אשר תתבססנה על תשואת עליית הערך. כגון: עסקאות EXIT – אשר מתאפיינות ברכישה, השבחה ומכירה מתוך מטרה להגדיל את ההון האישי, תמ"א 38, אשר בה ניתן לבצע השקעה בשלושה אפיקים שונים ואף במקביל, יחידות השקעה, סוכני חתימות, ורכישת דירה בבניין שקיים בו פוטנציאל לתמ"א 38, עסקאות יזמות בצמודי קרקע, השקעות נדל"ן בעולם, השקעות בקרקעות חקלאיות, רכישת דירה מקבלן ועסקאות קבוצת רכישה.

העצמאות הפיננסית, היא יעד אליו אנו משוועים. החיסכון לפנסיה במתכונתה הנוכחית ככל הנראה לא יבטיח את החופש הפיננסי שלכם או של בני משפחתכם. לכן עלינו לתכנן את המסלול הפיננסי של חיינו בתבונה, כאשר אחד מאפיקי ההשקעה הזמינים ביותר הינו שוק הנדל"ן. בחירת מסלול השקעה בנדל"ן יכול לייצר תזרים מזומנים חיובי לטווח הקצר ויצירת מקור הכנסה קבוע לטווח הארוך.

הכותב הינו מרצה במכללת פסגות, יזם ומשקיע נדלן, שותף ומייסד במשרד עורכי הדין מיכאל שטרית העוסק בין היתר בליווי עסקאות בתחום המקרקעין והנדל"ן המסחרי.