כלים מעשיים להערכת שווי נכס להשקעה

כותב: ניצן יפרח – יועץ השקעות בנדל"ן ומרצה במכללת פסגות.

בבואנו לרכוש נכס להשקעה אנו מצפים לרווחים.

האומדן הנהוג למדידת הרווח הוא התשואה השנתית.

רבים מאיתנו מפספסים את פוטנציאל הרווח של הנכס בכך שאנו מחשבים רק את התשואה השוטפתהנובעת מדמי שכירות חודשיים, מבלי להתייחס לתשואה ההונית הנובעת מעליית הערך של הנכס.

עליית ערך של הנכס יכולה לנבוע בשלושה מקרים שאינם תלויים זה בזה:

1. השבחה של הנכס.
2. עליית ערך מקומית.
3. רכישה משמעותית מתחת לשווי השוק של הנכס.

המקרה השלישי שונה במקצת משני המקרים הראשונים מכיוון שהוא אחד הפרמטרים המרכזיים בקביעת דרגת הסיכון של ההשקעה. נחשוב על זה כך, ככל שמחירו של הנכס נמוך ממחיר השוק שלו – הסיכוי שנצליח למכור אותו, בצורה מיידית ללא הפסד, גדול יותר. שכן בעיניו של השוק שוויו של הנכס גבוה מעלות הרכישה שלנו.

על מנת להבין טוב יותר בואו נסתכל על שני המקרים הראשונים. ברגע שפוטנציאל עליית הערך תלוי בפעולה אקטיבית שתלויה בנו או לא תלויה בנו קיים סיכון שהפעולה שתכננו (כמו שיפוץ כולל) או הפעולה שצפינו (כמו זינוק במחירים בשכונה) לא יגרמו לעליית ערך ממשית בעיניו של השוק ומימוש מיידי של הנכס עלול להביא להפסד כתוצאה מעלויות נלוות ברכישה ובמכירה.

אם כך, תנאי כניסה שלנו לרכישת נכס להשקעה יהיה רכישה של נכס מתחת למחיר השוק.

במילים פשוטות יותר עלינו לדעת מהו שווי נכס, על מנת שנוכל לרכוש אותו במחיר נמוך יותר משוויו האמיתי ולא במחיר נמוך ממחיר השיווק שלו – טעות נפוצה בקרב הצרכנים הישראלים. על פניו נשמע קל. אך על מנת לרכוש נכס מתחת למחיר השוק, עלינו לשלוט במצב השוק. או להביא שמאי לכל נכס פוטנציאלי, דבר שיביא לעיכוב משמעותי בחיפוש נכסים, פספוס עסקאות "חמות" והוצאות גבוהות מאוד.

כלים מעשיים בהערכת שווי נכס להשקעה

1. אגף שומת מקרקעין – משרד המשפטים – השתנות מחירי דירות   קישור

נכנס לאתר ונבחן את התפתחות מחירי דירות שנסקרו בשלושת או ארבעת הרבעונים האחרונים. איננו צריכים לקרוא את הסקירה כולה, למרות שמומלץ כמובן, אלא נסתפק בהסבר למגמות בשינוי המחירים שנצפו. שם נוכל להבין ברמת המאקרו את התנהגות שוק הצרכנים בארץ.

חשוב לציין שהסקירה מתייחסת לדירות 4 חדרים בלבד ועל כן יש להתאים בין קהל היעד המיועד לבין קהל היעד לדירות 4 חדרים. אתן דוגמא כדי להבין את המשפט האחרון; דירות 4 חדרים בשוק באר שבע מייצגות קהל יעד של משפחות צעירות ופחות את המשקיעים בעיר, אולם בכפר סבא ומודיעין דירות 4 חדרים הן אלו המבוקשות ע"י משקיעים מקומיים.

2. מדלן – הכל על בתים ושכונות  קישור

אתר מדלן הוא אתר חינמי השואף להיות אתר חברתי (נזכור שלמרות זאת מטרתו היא רווח ובעליו הם אנשים פרטיים). מדלן מבוסס ברובו על מאגר העסקאות של רשות המיסים, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ומשרד החינוך.
לאחר חיפוש עיר בשלב ראשון ושכונה בשלב שני נוכל לקבל נתונים ספציפיים במספר פרמטרים:
א. רמת מחירים לפי התפלגות של מספר חדרים ושנת הבנייה.
ב. מחיר ממוצע למטר המהווה עוגן לקביעת מחיר נכס.
ג. חינוך – נתונים המבוססים על מבחן מיצ"ב האחרון שהתקיים בפילוח של שכונות.
ד. מדדים חברתיים לניתוח קהל היעד הספציפי בשכונה.
ה. מגמות מחירים – גרף השתנות המחירים לפי שכונה ספציפית וביחס למחירים בעיר כולה, באזור ובמדינה.

יתרון באתר שהוא נוח, ידידותי וקל מאד לשימוש. בנוסף האתר מתעדכן, מתחדש ומתייעל מדי חודש. בנוסף האתר מציג בצורה ויזואלית על גבי מפה עסקאות שנעשו לצד עסקאות למכירה, תכנון שכונות חדשות, נכסים להשכרה, מוסדות חינוך ולאחרונה אפילו סופרים ורשתות מזון.

חשוב לומר שאין לי אחוזים או אינטרס בהצלחת האתר.

אתן 2 דוגמאות לניצול המידע שבאתר:

הראשונה היא מתוך הנתון של מספר עסקאות. שכונה ובה מספר מצומצם של עסקאות (פחות מ 30 עסקאות) היא שכונה שיתכן והביקוש בה גדול מאוד אך ההיצע מצומצם (נוכל לאמת זאת בבדיקה זריזה ביד 2 בלוח נדל"ן למכירה על מנת להבין את מספר הנכסים המוצעים למכירה אל מול מספר העסקאות שנעשו בפועל). במקרה כזה לנהל משא ומתן מול מוכרים בשוק שכזה הוא מיותר שכן הכוח בידי המוכר. לכן בשכונה כזו אפנה לעולם המכרזים כגון עמידר/עמיגור או כונס נכסים, שם לא אתמודד מול קונים הפועלים מתוך רגש ומביאים להעלאת מחירים.

דוגמא נוספת היא מתוך נתונים חברתיים. בלשונית זו נוכל להצליב מידע בין מספר נפשות לדירה לבין התפלגות מספר החדרים לדירה. כאשר אנו מנתחים שכונות חדשות שאיננו מכירים, שילוב הנתונים האלו יעזור לנו להבין מה אופי האוכלוסייה ומה הצורך בשכונה. למשל בשכונה בה 45% מהדירות הן 3 חדרים אך מספר הנפשות הוא 3.5 – נחפש דירת 3.5 חדרים מעל 75 מטר ונשנה את חלוקת הפנים ל 4 חדרים. מצב כזה יגרום לנכס להיות מבוקש הרבה יותר. בדקו אותי וחפשו את הנתונים על פרדס כץ שבבני ברק, אגב בדקו במחירון דירות מה ההבדל בין דירות 2 חדרים יד שנייה לדירות 3 חדרים וזינוק המחירים בדירות 4 חדרים. שואלים למה? בדקו מי קהל היעד החדש הפוקד את השכונה.

3. מידע נדלן – רשות המיסים  קישור

מאגר עסקאות הנדל"ן היחיד והחשוב במדינה. מרכז את כל עסקאות הנדל"ן מכל השנים כפי שדווחו ע"י עורך הדין בעסקה בטופס מס שבח המפרט את תיאור הנכס, מהות העסקה, והתמורה המוצהרת על העסקה. האתר כולל שלושה עמודים מרכזיים: אפשרויות חיפוש / תוצאות חיפוש כוללות / דף נכס מפורט לכל עסקה.
באמצעות הזנה של מאפייני חיפוש דומים לנכס ספציפי המעניין אותנו נקבל תוצאות המעידות של מחיר עסקאות בפועל כפי שנסגרו – בשונה ממחיר נכסים כפי שמוצג בלוחות מכירה שם המחיר מייצג את רצון המוכר בלבד.

עקרון הפעולה הוא הערכת שווי נכס בהשוואה לעסקאות בעלות מאפיינים דומים שנעשו בסביבת הנכס בזמן האחרון כך שניתן יהיה לחלץ מתוך מספר עסקאות רלוונטיות מחיר מממוצע למטר שיהווה עוגן למציאת מחיר הדירה הפוטנציאלית באמצעות הכפלת המחיר הממוצע בשטח האמיתי של הדירה.
מאפייני נכס חשובים בהערכת שווי על פי השוואה לעסקאות דומות:
א. רלוונטיות זמן – בין חצי שנה לשנה, שכן עסקאות קודמות לכך לא מציגות את מצב השוק הנוכחי.
ב. מיקום הנכס – על פי כתובת או גוש/חלקה. זכרו שנכס קרוב לא אומר בהכרח נכס דומה.
ג. סוג הנכס – דירת גן אינה דומה במחירה למטר רבוע לבית פרטי שאינו דומה למחיר פנטהאוז וכו'
ד. גיל הבניין – מייצג את מצב הנכס והבניין כולו. נזכיר שנכסים שנבנו לפני 1980 פוטנציאלים לעבור תמ"א 38.
ה. גודל הנכס – חישבו על כך כמו חומוס בסופר, האריזה הקטנה ביותר תהיה בזולה ביותר במחיר אך היקרה ביותר במחיר ל 100 גרם. כך גם דירות 2 חדרים ביחס לדירות 5 חדרים. לכן נשווה את הנכס הרצוי לעסקאות בדירות בגודל דומה.

4. רשות מקרקעי ישראל – תוצאות מכרזי מקרקעין  קישור

רשות מקרקעי ישראל אשר מציעה מכרזים לרכישת קרקעות מעת לעת; בנייה רוויה, בנה ביתך/בניה צמודת קרקע, מסחר ותעשייה שומרת בארכיון את פרטי כל הזוכים לרבות:
שם הזוכה, פרטי המגרש, סכום ההצעה הזוכה, מספר ההצעות שהוגשו (מעיד על הביקוש), מחיר שומא של הקרקע (מופיע לעיתים. מעיד אם הזוכה קנה מעל או מתחת למחיר השוק), הוצאות פיתוח על הקרקע, מספר יחידות דיור במגרש, קישור לחוברת המכרז שם נוכל לראות את זכויות הבנייה על הקרקע ועוד.

אביא לידיעתכם שני שימושים במידע הנ"ל אך ניתן לחשוב על שימושים נוספים:

א. במידה ואני רוצה לארגן קבוצת רוכשים (המהווה כוח צרכני לטובת מיקוח במחיר וחסכון בעליות מימון ליזם שיתגלגלו אלינו בצורה של מחיר קדם מכירה). אוכל לדעת איזו חברה זכתה במגרש ומה היא עתידה לבנות עליו מתוך התב"ע המופיעה בחוברת המכרז. בדרך זו אוכל להגיע ליזם עוד בטרם פרסום הפרויקט לציבור הרחב ולהציע לו רכישה משותפת של מספר יחידות בפרויקט.

ב. אם אנו מתעניינים ביזמות פרטית לבניית צמודי קרקע, בשלב המשא ומתן עם בעל הקרקע נוכל לדעת מה הייתה עלות קניית הקרקע עבורו ובכך לדעת בצורה מסוימת מה השווי הסובייקטיבי של הקרקע עבורו. דרך זה יכול לחסוך לנו זמן או כסף.

5. פרויקטים חדשים

פרויקט חדש, בשכונה ותיקה או חדשה, הוא זה המכתיב את רף המחירים של רוב הדירות בסביבתו. הרי אם נהיה כנים נוכל לומר שכולנו היינו מעדיפים לקנות בית חדש מהניילונים וכל דבר אחר הוא למעשה פשרה במאזניים שבין גיל הבניין למיקום הנכס. חלקנו יעדיפו בית ישן בשכונה הנחשבת לטובה יותר מאשר בית חדש בשכונה בה זה מתאים לנו לארנק.
לכן עלייה במחיר דירות חדשות תוביל אוטומטית לעלייה במחיר דירות יד שנייה באזור שיהוו "ריבאונד" לאותם אנשים שאין ביכולתם לשלם עבור בית חדש או לחלופין לחכות מספר שנים עד להקמתו.
מהסיבה הזו בנייה חדשה באזור או פרויקטים של התחדשות עירונית באזור לרוב יביאו דווקא לעליית מחירים ולא לירידת מחירים כפי שההיגיון הבריא שלנו יספר לנו על גידול בהיצע או תחושת הלב המוטעית כי "מי יקנה בית ישן כשבונים ממול בית חדש?".

מידע אודות פרויקטים חדשים נוכל למצוא באתרים הבאים:
א. כאן בונים – מאקו                                             קישור
ב. יד 1 – באתר יד 2                                            קישור
ג. מדלן – על גבי המפה לפי ערים או שכונות             קישור

6. אנשי מקצוע

מתווכים
עורכי דין מומחים במקרקעין.
יועצי משכנתאות (חוץ-בנקאים)
שמאים.
יזמים וקבלנים.

רבותיי, אנשי מקצוע מתחלקים לשני סוגים: טובים ורעים.
פשוט עבדו עם הטובים. קל לזהות אותם.
הערך המוסף של אנשי המקצוע יכול להיות גדול.
עצם היותנו משקיעים בנדל"ן לא הופך אותנו למקצוענים או מומחים במשפטים, עריכת דין, ניהול מו"מ או בפיקוח בנייה.

זכרו, איש מקצוע, מכל תחום, הוא תחילה אינטרסנט וחושב על תועלתו האישית, אך במקרים רבים האינטרסים שלכם משותפים וגם אם לא, צרו מנגנוני הגנה. למשל הצליבו מידע בין שלושה אנשי מקצוע – התייחסו אך ורק למידע המשותף לשלושתם.

טיפים לעבודה עם מתווכים למשל:
א. דרגו את עמלת התיווך שלכם לפי מחיר המטרה שאתם מציבים בכל נכס. ככל שהמחיר קרוב יותר למחיר המטרה כך העמלה תגדל
ב. תגמלו את המתווך מעבר לשכר המוסכם בחוזה ההתקשרות בצורה שבה על כל 10,000 שקלים שהוא מוריד הוא מקבל 1,000 שקלים. כך המתווך יהיה בצד שלכם ולא בצד של המוכר.

7. לוחות יד שנייה

ישמשו אותנו על מנת למצוא את הפער בין הרצוי למצוי – המחיר המבוקש אל מול מחיר השוק האובייקטיבי.

לסיכום

השקיעו בשלב קבלת ההחלטה, בחרו סוג השקעה ותקבעו מראש מה יהיה סכום ההשקעה הכולל, בחרו אזור בצורה קפדנית כאשר עליית הערך המקומית היא העיקרון המנחה, חפשו נכסים שאינם חשופים לשוק הרחב ועם מציאת נכס פוטנציאלי נהלו משא ומתן ובהתאם לשווי האובייקטיבי של הנכס ביחס לשוק ולא ביחס למחיר השיווק של המוכר. "הקפצת" מחירים הינה דרך חיים של המוכר הישראלי ולא סתם, זה פשוט עובד.

איתור הזדמנויות דורש סבלנות ואורך רוח, התמדה וחריצות – אלה לא סיסמאות.

 

שמי ניצן יפרח, בן 27, מתגורר בת"א ומשקיע בנדל"ן בארץ ובחו"ל ב 6 השנים האחרונות.

יועץ השקעות בנדל"ן בתחומים שונים כמו ניתוח פרופיל, בניית אסטרטגיית השקעה, אפיקי מימון וליווי בתהליך איתור נכס.

מרצה בקורס השקעות ויזמות בנדל"ן במכללת פסגות.

בברכת הצלחה,
ניצן