כך תרכשו דירה להשקעה – ללא שום הון עצמי

כך תרכשו דירה להשקעה – ללא שום הון עצמי
שחר בוזין, ראש תחום נדל"ן במכללת פסגות ובעלים של מיילסטון, חברת בוטיק המתמחה בליווי משקיעים וניהול מקצה לקצה של  עסקאות בנדל"ן.
שילוב בין משכנתא להלוואה או ביצוע עסקה יחד עם שותפים, יסייעו לכם לקנות דירה להשקעה בלי להביא בכלל כסף מהבית. בעידן של חוסר ודאות כלכלית, יש ענף אחד במשק הישראלי שמוסיף לצבור תאוצה ולהתחזק – הנדל"ן. בשנים האחרונות מחירי הדירות ממשיכים לעלות ברציפות, ומי שמוצא עסקה טובה יכול להפיק רווח נאה בפרק זמן קצר יחסית.
רק לפני עשר שנים, אפשר היה למצוא דירת 70 מ"ר בבאר שבע ב-200 אלף שקלים, וזוג צעיר או משקיע יכול היה לסגור עסקה גם אם היו ברשותו רק 20 אלף שקלים. משקיע  היה יכול לקנות דירה בתל אביב במחיר של 1.5 מיליון ₪  ולעשות זאת כשבכיסו 150 אלף שקלים בלבד, וליהנות מדמי שכירות חודשיים ומעליית ערך משמעותית ברגע המכירה.
היום: הבנקים דורשים הון עצמי של מאות אלפי שקלים
אלא שבעקבות משבר הסאב-פריים וקריסת שוק הנדל"ן בארה"ב בשנת 2008, בשנים האחרונות החמירו הבנקים בישראל את דרישות ההון העצמי מלקוחות המבקשים לקבל משכנתא, וצמצמו את היקף המימון של הבנק לרכישת דירות עד  75% לרוכשים שאין ברשותם דירה. במקביל לעובדה שמחירי הנדל"ן עלו מאז בעשרות אחוזים, כיום משפחה או משקיע המבקשים לקנות דירה בישראל נדרשים לגייס הון עצמי של מאות אלפי שקלים.
למרות הדרישות המחמירות – בכל זאת יש כמה שיטות שיאפשרו ליזם נחוש ומלא מוטיבציה, המוכן להשקיע זמן ומאמצים, להגיע לעסקאות
אטרקטיביות במיוחד ולגזור רווח גבוה. זאת גם ללא כסף מהבית, או לחילופין, עם הון עצמי נמוך יחסית.
אסטרטגיה ראשונה: 100% מימון
מה עושה  אדם שרוצה להתחיל ליזום עסקאות בנדל"ן למרות שאין לו הון עצמי? בשלב הראשון הוא צריך לאתר עסקה סופר-אטרקטיבית: מתחת למחיר השוק, עם פוטנציאל השבחה, ובאזורים שניתן לרכוש בהם נכסים בכ-400 אלף שקל. אפילו היום יש לא מעט כאלה, באזורים כמו חיפה וסביבתה ובאר שבע וסביבתה.
בשלב השני, הוא יגייס 100 אלף שקלים בהלוואה לכל מטרה מאחד הבנקים, ובדרך הזו יממן את ההון העצמי הנדרש לביצוע העסקה (25%), כשאת יתרת הסכום יגייס באמצעות משכנתא של 300 אלף שקלים.
בהנחה שזו דירתו היחידה, הוא ייהנה מאחוזי מימון מקסימליים בשיעור של עד 75%, ובנוסף לא יחויב במס רכישה, ויוכל למכור את הדירה ולאחר שיפוץ או השבחה בתוך 18 חודשים, כשהוא נהנה מפטור ממס שבח. אם ימכור את הדירה במחיר הגבוה ממחיר הרכישה (לדוגמא, ברווח של 100 אלף שקלים), הוא יוכל לסלק את המשכנתא ואת ההלוואה, וליהנות מהרווח הגבוה – שבאמצעותו יוכל להמשיך לבצע עסקאות נדל"ן נוספות.
אסטרטגיה שנייה: שותף לעסקה
שיטה אפשרית נוספת,  היא לחבור לשותף שיש ברשותו הון עצמי, ולאתר עסקה כדאית של נכס מתחת למחיר השוק עם פוטנציאל השבחה. השותף יממן את חלקו באמצעות ההון עצמי, והיזם יממן את חלקו באמצעות משכנתא שייקח על הנכס וישלם לבנק רק את ההחזר החודשי באמצעות חלקו היחסי בדמי השכירות. בדרך זו, היזם של העסקה יהיה שותף בנכס או בנכסים ללא הון עצמי בכלל, או עם הון עצמי מינימלי.
כדוגמה לעסקה מסוג זה,  עסקה אמיתית שהתבצעה באוגוסט 2015, כאשר היזם נכנס כשותף שלישי בנכס, לאחר שנטל משכנתא. עלות הרכישה, כולל מחיר הדירה ועלויות נוספות, עמדה על 605 אלף שקלים, והיזם לקח על עצמו את המשכנתא על פי חלקו היחסי. לאחר הרכישה, המשקיעים נהנו מדמי שכירות בתשואה גבוהה יחסית של 4.6% ומפוטנציאל מכירה מהירה, אשר שיקפה תשואה של עשרות אחוזים על ההון העצמי.
לסיכום, מוטיבציה לעשייה ויישום בשטח בשילוב ידע והתאמת ההשקעה וסוג העסקה לפרופיל האישי, יוכלו להוביל כל אדם להיות מעורב בעסקאות בתחום הנדל"ן.
חשוב – מידע זה הינו אינפורמטיבי בלבד ואינו מהווה בשום אופן המלצה כזו או אחרת. המידע אינו מחליף בשום צורה ואופן כלשהו יעוץ משפטי, פיננסי, או כל יעוץ מקצועי אחר.