המדריך להשקעות נדל"ן בתבונה

כותב: מכללת פסגות

שלב 1 – פרופיל אישי, סכום ההשקעה:

ראשית יש להבין מהו סכום הכסף הינכם מעוניינים להשקיע! במידה וזאת ההשקעה הראשונה ואתם חרוצים, מעוניינים להשקיע זמן, משאבים והון עצמי נמוך יחסית, מעניין לבחון נכסים באזורי הפריפריה המתפתחים כגון: לוד, חדרה, עפולה, ירוחם, קרית אתא, חיפה וכדומה בשל העובדה כי שווי הנכסים באזורי הפריפריה נמוך יחסית, כך בהתאמה גם ההון העצמי לביצוע העסקה יהיה נמוך יחסית.

ניתן לראות רמות מחירים של נכסים באזורי הפריפריה הנעים סביב ה- 300,000 ₪, רמות מחירים אלו מאפשרים גם למשקיעים "קטנים" להיכנס למשחק.

ההון העצמי הנדרש לרכישת נכס יכול לנוע בין 30% ל-50%, תלוי בשיפוץ הנדרש, ויתר ההוצאות הנלוות הקיימות לכל נכס. חשוב לתכנן מראש כחלק ממהון העצמי את ההוצאות הנלוות לרכישה כגון: שכ"ט עו"ד,שיפוץ הנדרש בנכס, תיווך, מס רכישה, שמאי ועוד. את יתרת הסכום ניתן לגייס מהבנק, ניתן לקבל משכנתא החל מ-50% ועד כ-70% בהתאמה בפרופיל האישי.

הבנק יעניק את המימון מהמחיר שנמכר לנו הנכס או מהשווי שנקבע עפ"י הערכת השמאי – הנמוך מבין השניים.

לדוגמא, כאשר אנו מאתרים נכס שעלותו 300,000 ₪ ובהנחה שכלכלי לנו לרכוש את הנכס במחיר המוצע, על מנת לקבל משכנתא מהבנק יהיה עלינו להזמין שמאי (שמאושר ע"י הבנק שממנו ניקח את המשכנתא) מתוך רשימת השמאים שהבנק מספק.

השומה (הערכת השמאי) יכולה להיות נמוכה מהמחיר שרכשנו את הנכס ואם לצורך הדוגמא הוא העריך את השווי של הנכס ב- 10% פחות ממחיר המכירה (כלומר 270,000 ₪) יהיה עלינו להביא הון עצמי גבוה יותר מהמתוכנן, טעות נפוצה של משקיעים מתחילים היא להתאים את ההון העצמי למחיר המכירה של הנכס ועסקאות רבות וטובות יכולות ליפול ולגרור אף הפסדים בשל העובדה שההון העצמי לא חושב כנדרש. במצב המתואר אם תכננו שהבנק יעניק לנו משכנתא של 70% מ-300,000 ₪ לאחר הערכת השמאי הבנק יעניק לנו משכנתא של 70% מ- 270,000 ₪.

את ההפרש נצטרך לשלם כחלק מההון העצמי עבור ביצוע העסקה. הפער יכול להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים, אזי כאשר אנחנו מתכננים לרכוש נכס יש להיערך לכך השמאי יכול להעריך את שווי הנכס בכ-10% ואף יותר במקרים מסויימים, פחות ממחיר הרכישה ואם הערכתו תהיה זהה למחיר המכירה הרווחתם! כך נוכל לתכנן בצורה מדויקת יותר את גיוס ההון הנדרש לביצוע העסקה.

שלב 2- בחירת אזור השקעה:

אזור ההשקעה יכול להיבחר עפ"י מספר פרמטרים: תשואה גבוהה משכ"ד, הון עצמי – סכום ההשקעה, רמת הסיכון שאנחנו מעוניינים לקחת, השקעה לטווח ארוך או לטווח קצר ועוד.

בכל מקרה אתם תשמחו לאתר נכס באזור שאנו מאמינים וצופים שיתפתח בשנים הקרובות, הגירה חיובית של אוכלוסיה במעמד סוציואקונומי גבוה יותר, פיתוח דרכי גישה לאזור, כבישים, רכבות, מתחמי תעשיית הי-טק חדשים ועוד.

אם לצורך הדוגמא ההחלטה היא להשקיע בנכס מניב עם תשואה גבוהה והגדרנו כי ההון העצמי שאנו מוכנים להשקיע הוא כ- 150,000 ₪ נבחן נכסים באזורי הפריפריה. מעבר לכך שעלות הנכסים נמוכה באופן יחסי, אזורים אלו מתאפיינים בתשואות גבוהות ביחס לנכסים מניבים באזור המרכז הארץ.

חשוב לקחת בחשבון שבחודשים הראשונים לעשייה הנדל"נית יהיה צורך להגיע מספר רב של פעמים לאזור הנבחר, לחקור, לדבר עם שכנים, בעלי מכולות, להסתובב בשוכנות, פגישות עם מתווכים, ביקור בעייריה, איתור נכס רלוונטי, שיפוצו, השכרתו ועוד.

חשוב שהמיקום הגיאוגרפי לא יהווה מכשול לעשייה נדל"נית!!!

שלב 3– בחינת השכונות בעיר:

יש לבחון את השכונות בעיר ולבחור שכונה ספציפית שבה אתם מעוניינים להשקיע, נבחן את השכונה מהיבטים כגון: אופי האוכלוסיה, צפי להתחדשות, קהלי יעד להשכרה\מכירה, רמות המחירים, התשואות, סמיכות למוקדים מרכזיים (אוניברסיטה, קו החוף) ועוד.

מעבר לאוכלוסיה, מחירי הנכסים והתשואות, בדקו את התוכניות שחלות על אזור המיקוד שלכם, תוכלו ללמוד הרבה על האזור והפוטנציאל הגלום בו.

ניתן לראות בשנים האחרונות מהפכה בתחום המידע האינטרנטי והגישה הנוחה לאיסוף מידע, ישנם אתרי אינטרנט רבים המסעיים בעשייה ובמחקר כגון: אתר של מנהל מקרקעי ישראל, אתרי עיריות, GIS, הפורטל הגיאוגרפי הלאומי ועוד. חשוב לציין כי העזרים האינטרנטיים אינם תחליף לביקור בעירייה!

שלב 3- סוג העסקה:

לאחר שהגדרנו את הפורפיל האישי, סכום ההשקעה, איתרנו עיר פוטנציאלית ושכונה לפעילות נדל"נית, יש לבחור את סוג ההשקעה. משקיעים בתחילת דרכם יעדיפו לרכוש נדל"ן מניב, רכישת נדלן מניב הינה עסקה המיועדת להיות ארוכת טווח תוך ייצור הכנסה פאסיבית לאורך זמן כאשר בשלב הראשוני דמי השכירות יחזירו את ההלוואה ובשלב השני לאחר סילוק מלוא ההלוואה המשקיע יהנה מכל ההכנסה מדמי השכירות בניקוי הוצאות התחזוקה ועלויות המימון.

היופי בהשקעות נדל"ן קיים באפשרות שלעסקה יהיו שני מרכיבי רווח, האחד תשואה שוטפת והשני רווחים כתוצאה מעליית ערך הנכס.

עליית ערך יכולה להיות כתוצאה מהשבחה של הנכס הספציפי, השבחה של הסביבה וכך הנכס יושבח באופן פאסיבי, עליות מחירים בשוק כתוצאה מהיצע נמוך ועוד.

שלב 4- התמקדות בנכס ספציפי וניתוח רמת המחירים:

לאחר בחירת השכונה יש להתמקד בנכס ספציפי המגדיר באופן מובהק את אופי הנכס כגון: גודל הנכס במ"ר, כמות חדרים, קומה וכדומה. ככל שהמיקוד יהיה עמוק יותר כך המחקר יהיה יעיל יותר, נתמקד במספר רחובות ספציפיים ונתחיל לבצע הערכת שווי, נראה כמה שיותר נכסים המוצעים למכירה באזור המיקוד ונבצע הערכת שווי – מחיר למ"ר באזור בהתבסס על נתונים רשות המיסים שבו מדווחות עסקאות שבוצעו בפועל.

כאשר יש ברשותנו את המידע מהו מחיר השוק, ניצור יתרון משמעותי בעשייה הן במשא ומתן אפקטיבי והן בתקשורות עם אנשי מקצוע שנפגוש תוך כדי תנועה, כל זאת ועוד מתוך מטרה לרכוש נכס מתחת למחיר השוק!

חשוב לבצע התאמות בשיפוץ הנכס לקהל היעד להשכרה ולמכירה עתידית. במידה והנכס מאפשר ברמה התכנונית את ההתאמות ונבצע אותן ביעילות נוכל למקסם את התשואה השוטפת והרווח ההוני במכירה עתידית.

שלב 5 – אישור עקרוני למשכנתא:

תוך כדי תנועה בתהליך ולפני כניסה למשא ומתן וחתימה על הסכם מכר, חשוב לקבל אישור עקרוני למשכנתא.

חשוב לתאם פגישות עם שלושה בנקים, לאחר בקיעות, ידע והבנה של מגוון המסלולים המוצעים ע"י הבנקים ומשמעות המסלולים מהיבטי תנודתיות, החזרים, ריביות, קנסות על פרעון מוקדם ועוד על מנת שלא תצטרכו להתעסק עם מיחזור משכנתא בעתיד. המטרה הינה לקבל אישור עקרוני לפני הרכישה לפחות מ-3 בנקים וזאת לאחר משא ומתן יעיל כאשר נדרוש מכל בנק לשפר את התנאים של הבנק הקודם עד למיקסום התהליך והתנאים שנקבל.

שלב 6- איתור נכס מתחת למחיר השוק:

איתור נכנס מתחת למחיר השוק ייצר עבור ההשקעה רשת בטחון משמעותית להצלחת העסקה, על מנת לאתר נכסים מתחת למחיר השוק בדר"כ ידרש מהשקיע לפעול בדרכים לא קונבנציונאליות כגון: מערכות יחסים מתגמלות עם אנשי מקצוע בתחום, השתתפות במכרזים, כינוסים, התמודדות עם נכסים עם בעיות ועוד.

למשקיעים רציניים, עקביים וחרוצים המעוניינים לייצר רווחים מעבר למקובל בשוק זהו יהיה תנאי יסוד לכניסה לעסקה.

שלב 7 – חישוב פוטנציאל הרווח בעסקה:

חישוב פוטנציאל הרווח בעסקה הינו מהותי במסגרת התהליך. בכל עסקה חשוב לבצע הערכה של פוטנציאל הרווח הגלום בה, הן מהיבטי תשואה שוטפת והן מהיבטי רווחי הון במידה ומדובר בעסקה EXIT מהירה יחסית הכוללת השבחה של הנכס באמצעות שיפוץ, איחוד חלקות, הרחבת הנכס, בנייה וכדומה. כאשר ההתייחסות תמיד תהיה עלות מול תועלת!

התשואה השוטפת על העלות הכוללת של הנכס מחושבת באופן שבו מכפילים את דמי השכירות החודשיים באחת עשר חודשים (תמיד נחשב חודש של אי תפוסה!) ואת התוצאה נחלק בעלות הכוללת של הנכס, חשוב לציין כי העלות הכוללת של הנכס תכלול את כל ההוצאות הנלוות ברכישת הנכס כפי שמצויין בשלב 1.

התשואה השוטפת על ההון העצמי תחושב באופן שבו מכפילים את דמי השכירות החודשיים באחת עשר חודשים ואת התוצאה נחלק בהון העצמי שהושקע בעסקה בניקוי הוצאות מימון (עלות הכסף).

בעסקת EXIT מהירה המבוססת על השבחת הנכס קיימת חשיבות רבה בניתוח פוטנציאל הרווח בעסקה – עלות מול תועלת! תכנון לא נכון של התהליך יכול לגרור להפסדים!

נחשב את ההוצאות הכוללת ברכישת הנכס ובנוסף לכך נחשב ההוצאות הכוללות בהשבחתו, נבין מיהו הקונה הפוטנציאלי ונכיר נכסים זהים ככל שניתן הנמכרים באזור, נעריך באופן ריאלי מהו מחיר המכירה העתידי לאחר ההשבחה, נשכלל את עלויות בגין מכירת הנכס וכך רמת אי הוודאות תרד בתצורה דרמטית ותשפר פלאים את היכולת שלנו להיכנס לעסקאות מוצלחות.

שלב 8- בחינת מצבו הקנייני והתכנוני של הנכס:

לאחר שאיתרנו את הנכס המבוקש ובדקנו את כדאיותו הכלכלית יהיה עלינו לבחון את הזכויות בנכס, אופן רישומו ומצבו התכנוני, האם הבעלים שמציג עצמו כבעלים אכן הבעלים והאם מה שמוצג לנו ונראה לעין כך גם רשום ובנוי באופן חוקי.

ראשית נוציא נסח טאבו ונראה בו את תיאור הדירה, שטחה, בעלויות, משכנתא במידה ונלקחה, עיקולים במידה וקיימים, הצמדות ועוד. חשוב לבצע הצלבה בין נסח טאבו לתשריט בית משותף, תשריט בית משותף מהווה כמעין מסמך משלים לנסח טאבו שבו נראה מה נכלל בדירה ומה לא, נשווה עם המצב הפיזי ונוכל להשוות להיתר בנייה.

בשלב הבא נעיין בתיק בניין בגנזך הנדסה, בתיק הבניין נוכל למצוא את ההיתר בנייה המילולי והתשריטי, קנסות, בניין מסוכן, טו' 4, תכתובות משפטיות ועוד מידע רלוונטי על העסקה שאליה נכנס. ישנם מקרים בהם בעלי דירות משתלטים על שטחים משותפים (חדרי מדרגות, גינה ועוד) וזה נראה כחלק ליגיטימי מהנכס. אף ייתכן כי בעל הנכס המעוניין למכור אינו מודע לכך שישנם חלקים בדירתו שאינם עפ"י חוק ובאמצעות עיון בתיק בניין התמונה תהיה שלמה ונדע באופן חד משמעי מה מוכרים לנו.

חשוב לציין כי במידה ויתגלו חריגות בנייה לדוגמא, הבנק יערים קשיים באחוזי המימון בפרט ובמתן ההלוואה בכלל בנוסף, הערכת השמאי תהיה בדר"כ מתחת למחיר הרכישה במידה ולא גולמו חריגות הבנייה.

שלב 8 – חתימת חוזה מכר:

לאחר שניתחנו את האזור, מחירי הדירות, ואיתרנו נכס העונה על דרישתנו נחתום על חוזה מכר לאחר שבחרנו עו"ד המתמחה בנדל"ן שקיבלנו עליו המלצות וילווה אותנו במסגרת התהליך. העו"ד יבצע את הבדיקות הרלוונטיות טרום הרכישה, ירשום עבורנו הערת אזהרה, יקבל את האישורים הנדרשים להמשך העברת הכספים וידאג בסופו של התהליך לרשום את הנכס על שמנו.

בחירת עו"ד רציני ומקצועי לעשייה הנדל"נית הינה קריטית לתהליך יעיל!

שלב 9 – עצמאות פיננסית:

להמשיך להגדיר יעדים ולבצע פעולות מתוכננות על מנת להגיע לעצמאות פיננסית אמיתית.